CafeLand - Sau mỗi lần có thông tin lên quận, giới đầu tư lại kỳ vọng sẽ có một luồng sinh khí mới thổi vào bức tranh bất động sản Hoài Đức vốn được biết đến là “thủ phủ” của những “biệt thự ma”.

Giới đầu cơ, cò đất tận dụng mọi chiêu trò thao túng, bơm thổi để “nâng tầm” những lô đất, các dự án mà họ đang “ôm” với giá hời nhất nhằm tạo ra những “cơn sốt ảo”.

Khi những cơn sốt đất chớp nhoáng đi qua cũng chính là lúc bất động sản Hoài Đức được trả lại “màu sắc” thật nhất. Cứ thế, hơn chục năm đi qua, giấc mơ “thăng hạng” cho thị trường bất động sản tại đây vẫn còn bỏ ngỏ.

Giữa năm 2008, Quốc hội bấm nút thông qua việc sáp nhập Hà Tây về Hà Nội. Tuy nhiên, trước khi có quyết định này một năm (tức 2007), bất động sản khu vực này từ Hà Đông, Hoài Đức, Mê Linh… đã rục rịch tăng giá.

Thời điểm đó, thị trường ghi nhận sự đổ xô của hàng loạt doanh nghiệp về Hoài Đức – nơi được cho là mảnh đất tiềm năng nhất để “xí đất” làm dự án. Nhà cửa, ruộng vườn bị thu hẹp để nhường chỗ cho những khu biệt thự, liền kề cao cấp mọc lên.

Trong "bản đồ" của cơn sốt bất động sản Hoài Đức khi đó, nhiều dự án được nhắc đến nhiều lần, thậm chí được coi là “hàng nóng” như liền kề Khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn, Splendora Bắc An Khánh, Nam An Khánh, HUD Vân Canh, Khu đô thị Vườn Cam, Khu đô thị Kim Chung – Di Trạch, Khu đô thị Lideco...

Từ mức giá gốc từ 15-20 triệu đồng, chỉ trong một năm có nơi chạm ngưỡng 140 triệu đồng/m2, trong khi dự án mới giải phóng xong mặt bằng, chưa làm hạ tầng.

Giới đầu tư lúc bấy giờ kỳ vọng, Hoài Đức sẽ có tốc độ phát triển vượt bậc khi về Hà Nội nhờ được quy hoạch nằm trong phần lõi trung tâm mới phía tây, nơi có lợi thế về hạ tầng giao thông, kết nối với các trục giao thông hướng tâm lớn nhất như quốc lộ 32, đại lộ Thăng Long...

Tuy nhiên, đến cuối năm 2010, khi thị trường bất động sản lao dốc, chính nơi đây trở thành “nấm mồ chôn” tiền tỉ của nhà đầu tư. Dọc hai bên đại lộ Thăng Long - tuyến đường huyết mạch kết nối trung tâm Hà Nội tới Hoài Đức – từng được coi là nơi “hốt bạc” của giới đầu tư, nay la liệt những dự án “đắp chiếu” hoang tàn, cỏ mọc um tùm. Những dự án đã thành hình lại được gán cho cái tên “dự án ma”, “biệt thự ma” vì xây xong đã lâu nhưng không có hoặc chỉ lác đác người về ở.

Điển hình như khu đô thị Nam An Khánh tại huyện Hoài Đức, Hà Nội. Dự án có quy mô 288,8ha với tổng mức đầu tư 2.600 tỉ đồng do Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) làm chủ đầu tư.

Giai đoạn năm 2004-2005, các sản phẩm biệt thự, liền kề tại đây làm mưa làm gió trên thị trường với giá chào bán có khi lên tới 50-60 triệu đồng/m2 chưa kể “tiền chênh”. Trên thực tế, mặc dù được triển khai từ lâu nhưng nhiều hạng mục bị chậm tiến độ. Hậu quả để lại là dự án bỏ hoang, không thể ở được vì thiếu cơ sở hạ tầng.

Hay như khu đô thị Lideco Bắc 32 của Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm làm chủ đầu tư. Dự án nằm tại trung tâm thị trấn Trạm Trôi với quy mô trên 38 ha, được xem là khu đô thị hoàn chỉnh nhất khu vực này. Sau nhiều năm đưa vào sử dụng, đến nay khu đô thị này chỉ lác đác vài hộ sinh sống.

Được biết, vào thời kỳ thị trường bất động sản biến động mạnh do sốt giá, mỗi mét vuông của dự án này được rao bán với giá trên dưới 75 triệu đồng. Tính ra, mỗi căn biệt thự có giá trị lên đến hàng chục tỉ đồng.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, khi phóng viên gọi điện đến số tư vấn bán hàng được đăng tại dự án, một số căn hộ chỉ được rao bán với giá hơn 4 triệu đồng/m2 sàn, mỗi căn khoảng hơn 100m2, tính ra mỗi căn chỉ có giá khoảng 5 tỉ đồng.

Một dự án đình đám khác là Kim Chung - Di Trạch. Dự án có diện tích trên 140 ha, quy mô dân số 23.000 người do Tổng Công ty cổ phần thương mại và xây dựng (Vietracimex) làm chủ đầu tư.

Ở thời kỳ hoàng kim, giá đất nền tại dự án này có dao động từ 50 – 70 triệu đồng/m2, có lúc đỉnh cao đạt 80 – 100 triệu đồng/m2. Hiện tại, theo khảo sát của CafeLand, dự án vẫn trong tình trạng “vườn không nhà trống”, các dãy biệt thự thô vẫn lạnh lẽo chôn vùi trong cỏ.

Cho đến nay, dường như bất động sản Hoài Đức vẫn chưa nguôi nỗi ám ảnh bởi cơn sốt đất “càn quét” qua thủ đô 10 năm trước. Suốt một thời gian dài, khao khát “lột xác” cho bất động sản khu vực này vẫn mãi trầy trật.

Có lẽ vì thế mà người ta thường trông chờ vào một đòn bẩy vô hình nào đó. Để rồi trước mỗi thông tin quy hoạch đường sá, hạ tầng hay bao nhiêu lần “đòi” lên quận, giá đất Hoài Đức lại rục rịch tăng. Cò đất, giới đầu cơ bằng mọi chiêu trò bơm thổi cho những lô đất mà họ đang “ôm”, những mong có thể nhanh chóng sang tay để hưởng khoản tiền chênh béo bở.

Còn nhớ, trong giai đoạn 2011 – 2014, đất nền Hoài Đức cũng từng lên cơn sốt trước thông tin huyện này sắp lên quận. Thời điểm đó, giá một số lô đất bình thường được cò đất thổi lên đến 40-50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, ngay khi cơn sốt hạ nhiệt, giá đất nền tại đây “rơi tự do” chỉ còn 10-15 triệu đồng/m2 khiến nhiều người lỡ ôm đất bị một phen lao đao.

Vào cuối 2018, thị trường đất nền khu vực này một lần nữa xôn xao trước thông tin Hoài Đức sẽ lên quận vào năm 2020. Nhiều nhà đầu tư tiếp tục bước vào cuộc “săn đất” khiến giá đất tại đây tăng trở lại. “Đất nền Hoài Đức” bỗng chốc trở thành cụm từ khoá hot nhất hai quý cuối năm 2018.

Tuy nhiên, theo khảo sát của CafeLand, mức độ tăng giá tuỳ thuộc vị trí từng khu vực. Cụ thể, giá đất thổ cư trong ngõ ô tô vào được tại nhiều khu vực thuộc An Khánh - An Thượng, Vân Canh – nơi được cho là đang có hạ tầng khá tốt - có giá từ 21 – 31 triệu đồng/m2; một số lô đất dọc trục đường các dự án, vị trí đẹp có giá từ 40 – 42 triệu đồng/m2. Mức giá này theo một số môi giới tại đây chỉ tăng nhẹ từ 2 – 3 triệu đồng/m2 so với trước.

Tại An Khánh, đất trong ngõ ô tô vào được hiện có giá khoảng 31 triệu đồng/m2. Đất An Thượng có giá hợp lý hơn, khoảng 12 – 14 triệu đồng/m2 trong ngõ sâu; đất trong ngõ ô tô vào được giá từ 16 - 21 triệu đồng/m2; đất mặt tiền kinh doanh được có giá khoảng 19 triệu đồng/m2, có chỗ rơi vào 31 – 33 triệu đồng/m2 ở trục đường liên xã.

Anh Hùng, một môi giới lâu năm tại Hoài Đức, cho rằng tại các xã An Thượng, An Khánh, mấy năm nay giá đất đã đi ngang, có tăng nhưng không nhiều, chỉ nhích nhẹ một vài giá. Duy chỉ có đất tại thị trấn Trạm Trôi mặt đường QL32 hay Sơn Đồng, những khu đất đẹp mới tăng giá mạnh, có lô có giá bán lên đến cả trăm triệu đồng/m2, tăng gấp mấy lần so với trước. Một phần là do đây là khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ, có nhiều khu đô thị mọc lên.

Người dân sống gần thị trấn Trạm Trôi cho hay, giá đất nền ở khu vực này rất đa dạng, có lô khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 nhưng cũng có lô lên đến 200 triệu đồng/m2. Giao dịch thực tế ghi nhận mức giá từ 150 triệu đồng đến xấp xỉ 200 triệu đồng.

Mức giá tưởng chừng hấp dẫn, song trên thực tế giao dịch trên thị trường không quá sôi động, người mua không mấy mặn mà.

Anh Nguyễn Đức Minh, một nhà đầu tư tại Hà Nội, chia sẻ mấy năm trước, nhận thấy đất nền Hoài Đức có khả năng sinh lời tốt khi thành phố có chủ trương đầu tư thêm nhiều cơ sở hạ tầng, anh đã quyết định mua một mảnh đất 54m2 có giá 13 triệu đồng/m2.

“Theo hiệu ứng của thông tin lên quận và quy hoạch hạ tầng, giá mảnh đất tôi đang sở hữu hiện được cò đất định giá 31,5 triệu đồng/m2. Thế nhưng, rao bán từ trước Tết đến nay không ai hỏi mua”, anh Minh cho biết.

Còn theo anh Hùng, thông tin Hoài Đức lên quận ít nhiều có ảnh hưởng đến giá đất và giao dịch đất nền khu vực này thời điểm cuối năm 2018 khi tỷ lệ người dân tìm mua, có nhu cầu tư vấn đất nền tại đây có tăng so với bức tranh không mấy sôi động trước đó.

“Đây không phải lần đầu Hoài Đức có thông tin lên quận. Trước đây, nhà đất Hoài Đức cũng sốt giá với thông tin này nhưng rồi cuối cùng khi thị trường chững lại, giá đất bị lao dốc nhanh chóng”, anh Hùng nói.

Anh này cho biết thêm, những người có nhu cầu tìm mua hay tư vấn đất nền tại đây hiện có tăng nhưng chủ yếu vẫn đang tham khảo, nghe ngóng, không có nhiều giao dịch thành công. “Do đó, khách hàng cẩn cận trọng, tránh đi vào vết xe đổ của cơn sốt đất tại Hoài Đức cách đây 3 năm”, môi giới này cảnh báo.

Cùng với việc tăng giá đất nền, nhiều khu đô thị tại Hoài Đức đang được xin điều chỉnh quy hoạch để chuẩn bị cho chiến dịch mới. Đơn cử như khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch, sau 10 năm “đắp chiếu” bất ngờ được điều chỉnh mở rộng diện tích quy hoạch từ 138ha lên 146,7ha, đồng thời điểu chỉnh theo hướng gia tăng diện tích các hạng mục đất dân dụng, giảm thiểu đất công cộng.

Ở một diễn biến khác, UBND thành phố Hà Nội cũng đã có quyết định về việc lập quy hoạch chi tiết Khu đô thị dầu khí Đức Giang, tỷ lệ 1/500, với quy mô hơn 67,68 ha tại xã Đức Giang và thị trấn Trạm Trôi, giao cho Công ty TNHH đầu tư phát triển LNP.

Song cần phải nhắc lại rằng, khả năng tăng giá trong tương lai của dòng sản phẩm nhà thấp tầng tại các khu đô thị phụ thuộc rất lớn vào năng lực của chủ đầu tư trong câu chuyện thu hút được lượng khách hàng giàu có về ở thật, cũng như các điều kiện cần và đủ để đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân khi về đây.

Bên cạnh Hoài Đức, Đông Anh và Gia Lâm, hai huyện được đánh giá đang sở hữu nhiều tiềm năng trở thành trung tâm mới của thị trường bất động sản trong tương lai, cũng đứng trước thông tin lên quận.

Không nằm ngoài quy luật thị trường, giá đất tại những khu vực này cũng đang được bơm thổi một cách ngoạn mục. Đặc biệt, Đông Anh cũng từng trải qua cơn sốt ảo khi có thông tin Hà Nội xây dựng cầu, kết nối hạ tầng giao thông từ Đông Anh vào nội thành.

Tuy nhiên, khác với bức tranh ảm đạm của Hoài Đức, Đông Anh và Gia Lâm có nhiều điều kiện để người ta tin rằng, khi điều chỉnh được bất động sản về đúng giá trị thật, thị trường tại đây sẽ có cơ sở để phát triển bền vững cả về nhu cầu ở lẫn đầu tư.

Cụ thể, tại hai khu vực này đã phát triển khá đồng bộ về cơ sở hạ tầng và dịch vụ, kinh tế. Bộ mặt khu vực thị trấn của Đông Anh được thay đổi từng ngày với TTTM, khu đô thị và các dãy nhà cao tầng mọc lên san sát. Cùng với hạ tầng giao thông hoàn thiện, cả Đông Anh và Gia Lâm đều đang đón chờ hàng loạt các dự án tầm cỡ của các chủ đầu tư uy tín đã, đang và sắp được triển khai.

Trong khi đó, đối với Hoài Đức, giới đầu tư sành sỏi cho rằng, khi cơn sốt đất đi qua, nơi này sẽ được trả lại với khói bụi, thiếu vắng dịch vụ và những căn biệt thự không bóng người.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng Hoài Đức cũng là khu vực được thành phố quan tâm đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng giao thông, đảm bảo việc kết nối với các quận nội đô và các vùng lân cận.

Cùng với việc quy hoạch các tuyến đường vành đai 3,5 và vành đai 4, thông tin Hoài Đức lên quận sẽ là bước tiến lớn trong quá trình đô thị hóa, giúp thị trường bất động sản có những chuyển biến mạnh mẽ. Do đó, nhiều nhà đầu tư đặt kỳ vọng vào khả năng tăng giá phân khúc đất nền khu vực Hoài Đức trong năm 2019.

Tuy nhiên, mức độ và khả năng tăng giá còn phụ thuộc vào vị trí địa lý cũng như hạ tầng, tiện ích của địa phương và diện tích, phong thuỷ của lô đất. Hoài Đức vẫn còn thiếu vắng rất nhiều các dịch vụ, hạ tầng xã hội cần thiết như trung tâm mua sắm, giải trí, bệnh viện, trường học…

“Hơn nữa, đây mới chỉ là sự thay đổi hành chính, địa danh. Một khu vực để chuyển từ xã lên phường, huyện lên quận cần quá trình hoàn thiện hạ tầng, tiện ích và phải có quy hoạch cụ thể. Trong khi các tuyến đường vành đai vẫn chưa chính thức được khởi công. Do đó, giá đất không thể vì thế mà tăng một sớm, một chiều”, ông Đính nhận định.

Bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường của Savills Hà Nội, cho rằng nếu so sánh giữa Đông Anh, Gia Lâm và Hoài Đức, thì hiện nay Gia Lâm nổi lên là khu vực có sự tăng trưởng tốt hơn. Khu vực này đang có một số dự án quy mô lớn, cận kề Gia Lâm cũng được hưởng những tiện ích hạ tầng sẵn có. Việc lưu thông trên các tuyến đường trong khu vực của Gia Lâm đang khá thuận lợi.

Đối với Hoài Đức, nơi này đã đón nhận thông tin quy hoạch từ rất lâu. Bản thân Hoài Đức cũng đã trải qua thời kỳ phát triển nóng theo hướng đón đầu quy hoạch để rồi nhận lấy hậu quả. Do đó, đây không phải là khu vực hoàn toàn mới có thể hấp dẫn đầu tư.

“So sánh với những khu vực mới nổi thì Hoài Đức là câu chuyện cũ, nên việc khu vực này không thay đổi nhiều trong thời gian gần đây cũng là điều có thể hiểu được”, bà Hằng nói.

Theo bà Hằng, mặc dù hiện nay Hoài Đức đã có nền tảng tốt về cơ sợ hạ tầng, được chú trọng đầu tư các tuyến đường lớn, kể cả tuyến đường sắt đô thị trên cao, song khu vực này đang thiếu những dự án tầm cỡ hoặc sự phát triển mạnh tay, đồng bộ để có thể bứt phá trong thời gian tới.

Do đó, đối với các nhà đầu tư có ý định “rót tiền” vào khu vực này, kể cả việc tái khởi động các dự án cũ, thiết nghĩ cần phải có sự nghiên cứu để đưa ra các dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng tại thị trường này.