Từ 1/1/2026, giá đền bù đất sẽ “nhảy vọt”?

Giá đền bù tính theo "giá đất cụ thể"

Theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/1/2026, giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ phải căn cứ theo giá đất cụ thể.

Giá đất cụ thể này được xác định theo hướng dẫn tại Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, dựa trên quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024, kết hợp với các nội dung tại các Điều 4, 5, 6 và 7 của Nghị định 71. Theo đó, việc xác định giá sẽ dựa trên dữ liệu thu thập từ thị trường, các yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến giá đất, cũng như quy hoạch, vị trí, loại đất, mục đích sử dụng…

Trong trường hợp không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh, thì theo điểm d khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được áp dụng. Đây là phương pháp dùng phổ biến cho các khu vực có nhiều thửa đất liền kề nhau, cùng mục đích sử dụng và đã có giá trong bảng giá đất.

Hệ số điều chỉnh sẽ quyết định mức giá cuối cùng

Tại khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, công thức tính giá đất cụ thể được quy định như sau:

Giá đất cụ thể = Giá trong bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh

Hệ số điều chỉnh sẽ được xây dựng dựa trên biến động thị trường, báo cáo giá đất thực tế và do UBND cấp tỉnh quyết định. Từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được cập nhật hằng năm, thay vì 5 năm/lần như trước. Việc này nhằm giúp mức đền bù bám sát biến động thực tế hơn, tránh tình trạng "bán đất giá rẻ" vì áp bảng giá cũ kỹ, không phù hợp thị trường.

Điều này cũng đồng nghĩa: nơi nào giá thị trường tăng, thì giá đền bù cũng có thể tăng tương ứng.

Tuy nhiên, vẫn có ngoại lệ. Nếu người dân bị thu hồi đất và được bồi thường bằng hình thức thuê đất trả tiền một lần, thì giá đất để tính tiền thuê vẫn là giá cụ thể tại thời điểm phê duyệt, do UBND cấp có thẩm quyền quyết định.

30 ngày để trả tiền đền bù, chậm sẽ phải “trả lãi”

Về thời gian chi trả, khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định rõ:

Trong vòng 30 ngày kể từ khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt và có hiệu lực, cơ quan có trách nhiệm bồi thường phải thanh toán đầy đủ tiền cho người có đất bị thu hồi.

Nếu thanh toán chậm sau 30 ngày, người dân sẽ được trả thêm một khoản tương đương tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế 2019, tính theo số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

Ngoài ra, cơ quan phê duyệt phương án bồi thường cũng phải phê duyệt cả phần chi phí trả chậm, và kinh phí này sẽ được lấy từ ngân sách của cấp chính quyền có thẩm quyền phê duyệt.