Khối bất động sản đồ sộ của ông trùm khu công nghiệp đất Bình Dương trước khi Nhà nước thoái vốn 30%

Ngày 17/5/2024 Phó thủ tướng Lê Minh Khái đã ký Quyết định số 426/QĐ-TTg phê duyệt tỷ lệ vốn nhà nước nắm giữ tại Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC – mã: BCM) đến năm 2025 sẽ giảm từ 95,44% xuống còn trên 65%. 

BCM được thành lập năm 1976 tại Bình Dương. Sau nhiều lần sáp nhập và tái cấu trúc, công ty trở thành một trong những tập đoàn kinh tế lớn ở miền Nam với vốn điều lệ 10.350 tỷ đồng và 27 công ty thành viên. Hoạt động kinh doanh cốt lõi của BCM là bất động sản (BĐS), bao gồm phát triển KCN và khu dân cư (KDC).

Becamex IDC là chủ đầu tư sở hữu 942ha đất thương phẩm KCN và 1.000ha bất động sản dân cư tập trung tại tỉnh Bình Dương. Quỹ đất công nghiệp của BCM đứng đầu Bình Dương (30% thị phần cấp tỉnh) và lớn thứ ba tại Việt Nam với 3,6% thị phần toàn quốc. Nếu cộng thêm các công ty liên kết sở hữu 18 KCN với tổng diện tích hơn 11.400ha thì BCM là chủ đầu tư BĐS công nghiệp lớn nhất Việt Nam với 12,4% thị phần.

Hiện tại UBND tỉnh Bình Dương nắm giữ 95,4% BCM và một số quỹ đầu tư nắm giữ trên 1%. Do đó, BCM có tỷ lệ cổ phiếu lưu hành tự do và khối lượng giao dịch trung bình hàng ngày khá thấp.

BĐS công nghiệp: Top 3 thị phần BĐS KCN, quỹ đất thương phẩm còn lại 942ha

Với 7 KCN có tổng diện tích hơn 4.700ha, Becamex là chủ đầu tư lớn nhất Bình Dương với hơn 30% thị phần cấp tỉnh và lớn thứ ba tại Việt Nam với 3,6% thị phần toàn quốc. Các KCN này nằm ở phía Bắc Bình Dương, dọc Quốc lộ 13 và đường Mỹ Phước –Tân Vạn, cách sân bay Tân Sơn Nhất 40-64km, cách cảng Cát Lái 50-74km và cách cảng Cái Mép 89-110km.

Tính đến cuối năm 2022, công ty có 942ha diện tích thương phẩm còn lại có thể cho thuê, khá lớn so với các chủ đầu tư KCN đang niêm yết trên thị trường.

Bất động sản nhà ở: tập trung ở phân khúc bình dân và trung cấp

Becamex sở hữu gần 3.100ha đất ở tại Bình Dương, trong đó diện tích thương phẩm còn lại là gần 1.000ha. BCM cung cấp đa dạng sản phẩm từ bình dân đến trung cấp, bao gồm nhà ở xã hội, đất nền, chung cư, shophouse, nhà phố, biệt thự cho các chuyên gia nước ngoài, công nhân và người dân. Các KDC, tái định cư và nhà ở xã hội có tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ giá bán phải chăng và nhu cầu bền vững của công nhân và người dân.

Hiện tại, dự án BĐS nhà ở tiềm năng nhất của BCM là Thành phố mới Bình Dương (TPMBD) với tổng diện tích 1.000ha. BCM thường bán các lô đất bên trong TPMBD cho các chủ đầu tư thứ cấp như Becamex IJC, Becamex Tokyu và CapitaLand để phát triển các dự án thành phần. Chúng tôi kỳ vọng TPMBD sẽ tiếp tục thu hút thêm nhiều nhà đầu tư thứ cấp có thương hiệu và tài chính mạnh để phát triển TPMBD thành một khu đô thị chất lượng và sôi động hơn.

Becamex IDC còn đầu tư vào giáo dục và y tế như một phần của hệ sinh thái bên cạnh phát triển cơ sở hạ tầng, BĐS công nghiệp và nhà ở. Hiện tại, công ty đang vận hành hai bệnh viện và một trường đại học.

Liên doanh VSIP: đóng góp lớn vào lợi nhuận của BCM

VSIP được thành lập năm 1996 với vốn điều lệ 946 tỷ đồng trên cơ sở hợp tác giữa hai chính phủ là Singapore do SembCorp (Mã: U96) sở hữu 51% và Việt Nam do Becamex IDC sở hữu 49%. VSIP thường đóng góp 28-58% vào tổng lợi nhuận trước thuế của BCM. VSIP có tổng quỹ đất KCN, đô thị và dịch vụ hơn 10.000ha trên cả nước, trong đó diện tích các KCN là hơn 7.500ha.

Về KCN, VSIP dẫn đầu thị trường với 15 KCN được thành lập với tổng diện tích hơn 7.500ha và thu hút ~880 khách thuê từ 30 quốc gia với tổng vốn đăng ký ~18,7 tỷ USD. Năm 2022, công ty bắt đầu phát triển KCN mới là VSIP 3 Bình Dương có tổng diện tích 1.000ha, thu hút dự án FDI lớn nhất năm 2022 là LEGO với vốn đăng ký 1,3 tỷ USD. Trong tháng 8/2023, VSIP tổ chức lễ động thổ 3 KCN (VSIP Bắc Ninh 2, VSIP Nghệ An 2 và VSIP Cần Thơ – GĐ1) và nhận giấy phép đầu tư cho 2 KCN (VSIP Thái Bình và VSIP Hà Tĩnh).

VSIP cũng phát triển các dự án nhà ở bên cạnh các KCN để cung cấp chỗ ở thuận tiện và chất lượng cho chuyên gia nước ngoài và công nhân với giá bán phù hợp.

Phần lớn quỹ đất của BCM nằm ở tỉnh Bình Dương - trung tâm của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam - do đó tăng trưởng của công ty gắn liền với sự phát triển của tỉnh. Với 29 KCN được thành lập trên tổng diện tích ~12.700ha, Bình Dương có diện tích đất công nghiệp lớn nhất Việt Nam và chiếm 10% thị phần cả nước. Bình Dương luôn nằm trong Top 10 tỉnh thu hút FDI trong 10 năm qua. Năm 2022, Bình Dương đứng thứ 2 về vốn FDI đăng ký với 3,1 tỷ USD nhờ thu hút dự án LEGO lớn nhất 2022 trị giá 1,3 tỷ USD tại VSIP 3 Bình Dương.

Bình Dương có GRDP bình quân đầu người đạt 166 triệu đồng, đứng thứ 5 cả nước. Dân số năm 2021 đạt 2,7 triệu người (+4,1% svck), đứng thứ 6 cả nước. Thị trường BĐS nhà ở trên địa bàn tỉnh được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố: (1) kế hoạch phát triển khoảng 10.000ha đất công nghiệp trong giai đoạn 2022-2030 kéo theo nhu cầu phát triển dự án nhà ở cho các chuyên gia nước ngoài và công nhân, (2) dân số Bình Dương dự kiến tiếp tục đạt tốc độ tăng trưởng cao nhờ thu hút nhiều người nhập cư đến lao động và sinh sống (CAGR giai đoạn 2011-2021 là 4,7%/năm), (3) vị trí nằm sát TP.HCM, (4) giá bán bất động sản còn thấp so với TP.HCM và (5) các dự án hạ tầng giao thông đang và sẽ triển khai như Đường vành đai 3 và 4, Cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, mở rộng Quốc lộ 13,…

Các chuyên gia cho rằng tiềm năng phát triển các dự án BĐS nhà ở vẫn còn lớn, đặc biệt là phân khúc chung cư và nhà phố vừa túi tiền nằm gần TP.HCM, nhà ở xã hội và nhà ở công nhân.