Sau nhiều năm trầy trật, thị trường bất động sản Nhơn Trạch đang kỳ vọng một sự trỗi dậy mãnh mẽ khi hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai. Mặc dù tiềm năng, nhưng giới chuyên gia cho rằng, Nhơn Trạch không phải là miếng bánh ngon với mọi nhà đầu tư bất động sản.

“Thành phố ma”, “mồ chôn Nhơn Trạch” là những cụm từ thường được các nhà đầu tư bất động sản nói đến khi nhắc về Nhơn Trạch cách đây vài năm. Thậm chí những dấu vết của một thời kỳ khủng hoảng vẫn hiện diện và ám ảnh cho tới ngày nay.

Được phê duyệt quy hoạch lên thành phố mới từ năm 1996, Nhơn Trạch từng là tâm điểm của thị trường bất động sản khu vực phía Nam. Nằm ở phía đông của tỉnh Đồng Nai, huyện Nhơn Trạch được ví như chiếc cầu nối giữa hai trung tâm kinh tế lớn là TP.HCM với Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây cũng là cửa ngõ để kết nối tuyến giao thông huyết mạch từ những đô thị phát triển, đông dân với các địa phương nổi tiếng về du lịch như Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận,…

Theo quy hoạch lúc đó, dân số dự kiến năm 2005 của Nhơn Trạch là 100.000 người (diện tích 2.000 ha) và đến năm 2020 khoảng 500.000 người (khoảng 8.000 ha) với các khu chức năng như công nghiệp, dân dụng, đô thị...

Chính vì vây, Nhơn Trạch khi đó đã thu hút làn sóng mạnh mẽ các nhà đầu tư đổ về đây tìm kiếm cơ hội cùng với đó là hàng trăm dư án bất động sản đình đám được công bố.

Chính quyền địa phương, nhà đầu tư và người dân đều kỳ vọng Nhơn Trạch sẽ có những chuyển biên tích cực nhanh chóng thành một đô thị sầm uất. Thế nhưng tất cả kỳ vọng đã trở thành ác mộng sau đó.

Những cơn nóng lạnh bất thường của nhà đất giai đoạn 2002 – 2012 đã khiến cho thị trường bất động sản Nhơn Trạch lao đao. Bên cạnh đó, sự lạc nhịp của các dự án hạ tầng giao thông được mong chờ như cầu Cát Lái, sân bay Long Thành cũng khiến cho một loạt dự án “phá sản”, một số khác triển khai thì dang dở, phải bỏ hoang nhiều năm.

Một nguyên nhân không thể thiếu đó là sự thao túng, đồn thổi thông tin của các nhóm cò đất, nhà đầu cơ đã làm cho giá nhà đất sốt ảo, gây ra nhiều hệ lụy.

Nhiều dự án quy hoạch hoành tráng nhưng rồi mắc kẹt. Chẳng hạn như dự án khu dân cư xã Long Tân và Phú Hội được quy hoạch hoành tráng với những tòa cao ốc, khu dân cư, biệt thự, trung tâm thương mại. Dự án có tổng diện tích hơn 55ha và có quy mô dân số 13.044 người nhưng sau đó chỉ là bãi cỏ hoang dại.

Hay như dự án Đông Sài Gòn với diện tích 942 ha, có vốn đầu tư lên đến 6 tỉ USD. Dự án này do Công ty cổ phần đầu tư Nhơn Trạch (liên doanh giữa Công ty TNHH MTV Tín Nghĩa và Công ty Cao su công nghiệp Đồng Nai) làm chủ đầu tư cũng chịu chung số phận dù nhiều khu vực đã đồng bộ hạ tầng.

Dự án Sunflower City nằm trên địa bàn xã Phước An, do Công ty Thăng Long Real Corp làm chủ đầu tư cũng không khá hơn. Sunflower City có quy mô 150 ha với số vốn đầu tư 6.000 tỉ đồng. Mặc dù dự án đã cơ bản hoàn thiện hạ tầng điện, đường.. nhưng sau đó cũng không ai về ở.

Tại dự án khu dân cư Long Thọ - Phước An khung cảnh càng ghê rợn khi nhiều tòa nhà, hạng mục công trình bị bỏ hoang, xuống cấp trầm trọng. Nhiều tòa nhà bị bao trùm trong cỏ dại, đường xá bị xâm lấn.

Mang nhiều tham vọng khi đầu tư vào thị trường Nhơn Trạch nhưng kết quả mà VinaCapital nhận lại chỉ là quả đắng. Quỹ đầu tư này sở hữu dự án Đại Phước Lotus với quy mô hàng trăm nhà phố, biệt thự xây dựng hoàn thiện, bài bản nhưng chỉ hoạt động cầm chừng suốt nhiều năm trước khi được bán lại cho một tập đoàn ngoại khác vào năm 2017.

Theo một lãnh đạo huyện Nhơn Trạch, tuy được quy hoạch đô thị khá bài bản nhưng nhiều năm qua Nhơn Trạch chưa phát triển được như mong muốn là do hạ tầng kết nối chưa tốt. Các khu dân cư chưa có nhiều người sinh sống là do thiếu các dịch vụ khác đi kèm. Hiện nay, huyện đang tiến hành kết nối hạ tầng với những trục giao thông trọng điểm và mời gọi đầu tư vào lĩnh vực dịch vụ để thu hút người dân đến sinh sống.

Mới đây, UBND tỉnh Đồng Nai và TP.HCM mới đây đã thống nhất về phương án xây dựng dự án cầu Cát Lái nối quận 2 (TP.HCM) với huyện Nhơn Trạch của Đồng Nai. Tỉnh Đồng Nai sẽ là đơn vị chủ trì trong việc đầu tư, xây dựng cầu Cát Lái.

Theo phương án xây dựng mà tỉnh Đồng Nai đưa ra, cầu Cát Lái có chiều dài gần 3.800 m, phần cầu chính dài 650 m, kết cấu bằng dây văng hai trục tháp. Cầu có tĩnh thông thuyền 55 m, rộng gần 38 m, gồm sáu làn xe cơ giới và ba làn xe thô sơ, lề bộ hành mỗi bên 1,5 m. Cầu được dự kiến khởi công vào năm 2020, với tổng mức đầu tư gần 7.200 tỉ đồng. Trước đó, vào năm 2016, TP.HCM đã đề xuất xây cầu Cát Lái với tổng kinh phí khoảng 5.700 tỉ đồng và đề xuất này đã được Thủ tướng chấp thuận chủ trương.

Dự án sân bay quốc tế Long Thành được xây trên diện tích 5.000 hecta, là cảng hàng không đạt cấp 4F. Sân bay Long Thành có công suất thiết kế 100 triệu hành khách và 5 triệu tấn hàng hóa mỗi năm sau khi hoàn tất ba giai đoạn vào năm 2050. Trong đó, giai đoạn I (hoàn thành năm 2025), sân bay sẽ khai thác đường cất hạ cánh và nhà ga hành khách cùng các hạng mục phụ trợ...

Trong buổi làm việc gần đây với tỉnh Đồng Nai, Thứ trưởng Bộ GTVT Lê Đình Thọ cho biết, theo tính toán, đến cuối tháng 4 sẽ cơ bản hoàn thành thủ tục trình Hội đồng thẩm định xem xét. Đến tháng 10, trình Quốc hội, đến cuối năm 2019 trình Thủ tướng phê duyệt.

Dự kiến, đến tháng 10/2020 sẽ khởi công xây dựng sân bay và đến 2025 đưa vào khai thác giai đoạn 1. Nếu có mặt bằng, việc xây dựng nhà ga có thể rút ngắn và hoàn thành trong khoảng ba năm. Do đó, Thứ trưởng yêu cầu tỉnh Đồng Nai phải đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.

Tỉnh Đồng Nai cũng đang phối hợp với Bộ Giao thông Vận tải để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đường Vành đai 3. Tuyến đường này dài hơn 30km, giai đoạn 1 sẽ xây dựng từ ngã tư quận Thủ Đức (TP.HCM) đến đường 25B tại trung tâm huyện Nhơn Trạch với chiều dài khoảng 17km. Dự kiến trong quý II năm nay sẽ khởi công trước đoạn 1A từ đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đến đường 25B.

Ngoài ra, giao thông qua huyện Nhơn Trạch cũng sẽ được “chia lửa” bởi hai tuyến đường lớn là cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây đã đưa vào sử dụng và dự án cao tốc Bến Lức – Long Thành – Dầu Giây đang xây dựng…

Bên cạnh hạ tầng giao thông, tầm nhìn quy hoạch của Nhơn Trạch sắp tới cũng đã được định hình. Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050. Khu đô thị có diện tích hơn 41.000 hécta, dự báo đến 2035 dân số khoảng 340.000-360.000 người.

Không gian đô thị mới Nhơn Trạch được chia thành tám khu vực gồm: bốn khu phát triển đô thị, ba khu phát triển công nghiệp, cảng và dịch vụ hậu cần cảng và một khu bảo tồn sinh thái rừng ngập mặn. Trong đó, không gian đô thị lõi của Nhơn Trạch sẽ là các khu đô thị mới, khu nhà ở xã hội trên tuyến đường 25B, 25C.

Theo đó, TP. Biên Hòa, các huyện Nhơn Trạch, Long Thành sẽ phát triển kinh tế tổng hợp về dịch vụ, công nghiệp đa ngành, công nghệ cao, du lịch cảnh quan sinh thái dọc sông Đồng Nai, cảnh quan rừng, cảnh quan nông nghiệp đô thị.

Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Nhơn Trạch đang dần trở lại guồng quay của mình. Đặc biệt, trong bối cảnh quỹ đất tại TP.HCM ngày càng khan hiếm và đắt đỏ thì làn sóng các nhà đầu tư di cư sang các khu vực lân cận đang là xu thế.

Những năm gần đây, Nhơn Trạch cũng xuất hiện nhiều cơn sốt đất mà nguyên nhân chính xuất phát từ những thông tin lạc quan về các dự án giao thông trọng điểm trên địa bàn như cầu Cát Lái hay sân bay Long Thành sắp được xây dựng.

Ghi nhận thực tế cho thấy, đất Nhơn Trạch đang có sự tăng giá nhất định. Dọc tuyến đường Lý Thái Tổ, con đường nối từ phà Cát Lái qua xã Phú Hữu, Đại Phước xuất hiện nhiều điểm môi giới nhà đất. Rất nhiều cửa hàng, quán café, quán ăn và cả tiệm sửa xe cũng treo thêm tấm bảng nhận môi giới, ký gửi nhà đất.

Một người dân trên đường Lý Thái Tổ cho biết, nhiều khu đất trên tuyến đường này đã tăng giá liên tục trong những năm gần đây, phần lớn đất đai ở Nhơn Trạch đã có chủ từ lâu, giao dịch bây giờ chỉ là mua đi bán lại. Không chỉ đất đai nhỏ lẻ, nhiều khu đô thị từng bị “đóng băng” nhiều năm trời đang đứng trước cơ hội có thể hồi phục và đón chờ dòng nhà đầu tư mới. Một trong những dự án lớn đang gây chú ý tại Nhơn Trạch hiện nay là SwanPark. Dự án này trước đây do Công ty cổ phần đầu tư Nhơn Trạch (liên doanh giữa Công ty TNHH MTV Tín Nghĩa và Công ty Cao su công nghiệp Đồng Nai) làm chủ đầu tư. Đây được ví như một siêu đô thị không chỉ bởi quy mô lên đến hơn 940 hécta mà còn bởi số vốn đầu tư được công bố tới 6 tỉ USD.

Tuy nhiên, dự án sau đó triển khai ì ạch và rơi vào khó khăn cùng với sự thoái trào của thị trường bất động sản Nhơn Trạch. Sau nhiều năm lận đận, dự án đã được SwanCity, tập đoàn đầu tư chuyên phát triển các thành phố vệ tinh đến từ Singapore mua lại và đổi tên thành Swan Park. Với nhiều năm kinh nghiệm trong phát triển thành phố vệ tinh và tầm nhìn chiến lược, chủ đầu tư sẽ phát triển dự án khu đô thị Swan Park với định hướng trở thành thành phố thông minh và xanh tại Việt Nam mang đầy đủ các tiện nghi, tiện ích đẳng cấp xứng tầm quốc tế với quy mô dân số lên đến 150.000 người.

Hiện nay, Swan Park đã có sự thay đổi diện mạo đáng kể. Hạ tầng tiếp tục được chủ đầu tư xây dựng hoàn thiện. Các dãy nhà phố, biệt thự đang được xây dựng khẩn trương. Giá đất giao dịch tại dự án này hiện cũng tăng cao trung bình từ khoảng 20 – 25 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí và loại hình nhà phố hay biệt thự.

Một dự án khác của SwanCity tại Nhơn Trạch là Swan Bay cũng đang được tái sinh. Dự án này trước đây có tên Đại Phước Lotus do VinaCapital quản lý và được chuyển nhượng.

Chủ đầu tư Free Land cũng đang rỏ rõ tham vọng với thị trường bất động sản Nhơn Trạch với dự án quy mô 125 hécta mang tên King Bay. Dự án này hiện đang trong giai đoạn xây dựng hạ tầng.

Sau khi bị sa lầy tại dự án Thăng Long Home Phước An, Thăng Long Real đang phát triển dự án khác mang tên Thăng Long Home Hiệp Phước tọa lạc trên đường Tôn Đức Thắng của Nhơn Trạch. Dự án có quy mô gần 10 hécta này bao gồm nhiều hạng mục như nhà phố, biệt thự. Hiện nay, bên trong dự án đã xây dựng nhiều dãy nhà phố sắp bàn giao cho khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng thị trường bất động sản Nhơn Trạch còn tiềm năng rất lớn. Bởi nơi đây có vị trí liền kề với TP.HCM và là cửa ngõ giao thương kinh tế vùng TP.HCM – Đồng Nai – Bà Rịa-Vũng Tàu.

Việc các dự án hạ tầng quan trọng như sân bay quốc tế Long Thành hay cầu Cát Lái được xây dựng sẽ giúp bất động sản Nhơn Trạch khởi sắc. Tuy nhiên, đây là câu chuyện dài hạn, không phải một sớm một chiều, nên nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hơi với thị trường này.

Đồng quan điểm, tiến sĩ Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư bất động sản, cho rằng sẽ còn mất nhiều thời gian nữa thì Nhơn Trạch mới phát triển xứng tầm như kỳ vọng.

Ông Khương lý giải, để hình thành nên một khu đô thị, bên cạnh cơ sở hạ tầng giao thông cần xây dựng được hạ tầng xã hội và hạ tầng kinh tế. Cụ thể, hạ tầng xã hội là trường học, chợ, bệnh viện, trung tâm mua sắm, vui chơi giải trí; còn hạ tầng kinh tế là nơi để giao dịch thông thương, kinh doanh mua bán.

“Hiện nay, Nhơn Trạch chỉ mới cơ bản giải quyết được vấn đề về cơ sở hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, những dự án như sân bay Long Thành hay cầu Cát Lái là câu chuyện dài và cần rất nhiều năm để xây dựng”, ông Khương nói.

Ông Khương ví dụ, khu đô thị Phú Mỹ Hưng được đầu tư xây dựng từ những năm 90. Các nhà đầu tư phải bắt đầu từ quy hoạch về hạ tầng đường sá, cầu cống rồi đến quy hoạch về hạ tầng xã hội trường học, bệnh viện. Cuối cùng là quy hoạch về hạ tầng kinh tế thành nơi mua bán, kinh doanh sầm uất. Để có được khu đô thị Phú Mỹ Hưng như bây giờ, các nhà đầu tư phải mất hơn 25 năm. Chưa kể, Phú Mỹ Hưng có vị trí liền kề trung tâm TP.HCM.

Ông Khương cho rằng, các nhà đầu tư, các tổ chức quan tâm đến bất động sản Nhơn Trạch hay các đô thị lân cận khác thường có tầm nhìn từ 10 năm, 20 năm, 30 năm. Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư cá nhân thì cần xác định lại kỳ vọng của mình đang ở đâu, sử dụng đòn bẩy tài chính như thế nào và biết được tốc độ phát triển đô thị với kỳ vọng đầu tư có gần gũi với nhau hay không.

“Nếu tốc độ phát triển của đô thị đó chậm mà kỳ vọng đầu tư quá lớn trong khi nhà đầu tư sử dụng chủ yếu vốn vay ngân hàng thì cần cẩn trọng. Ngược lại, nếu nhà đầu tư sử dụng 100% tiền mặt thì cũng cần cân nhắc, so sánh những nơi có thể đầu tư tốt và an toàn hơn trước khi đầu tư ở thị trường này. Mua đất để chờ tăng giá thì cũng cần ước lượng được bao lâu thì chúng ta đạt được kỳ vọng như mong muốn”, ông Khương nói.

Anh Vương, một nhà đầu tư lâu năm tại Nhơn Trạch chia sẻ, tiềm năng bất động sản Nhơn Trạch là điều ai cũng dễ dự đoán. Tuy nhiên, để không bị dính bẫy của nhóm cò đất, đầu cơ thổi giá thì người mua nên thận trọng tìm hiểu kỹ thông tin về dự án định mua.

Hiện nay, môi giới đẩy mạnh thông tin về các dự án hạ tầng như cầu Cát Lái, sân bay Long Thành để mời chào người mua. Thế nhưng, đây cũng có thể là “cú lừa” bởi thời điểm nào các dự án này chính thức khởi công vẫn chưa chắc chắn.

Chủ đề: bất động sản nhơn trạch