Trong 5 tháng đầu năm 2023 có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm 2021. Con số công bố của Tổng cục Thống kê phần nào phản ánh được thực trạng của thị trường bất động sản.

Không chỉ dừng lại ở số doanh nghiệp giải thể, phá sản, các doanh nghiệp còn trụ lại thị trường tiếp tục thu hẹp bộ máy để vượt qua khủng hoảng. Dù làn sóng cắt giảm đã diễn ra từ năm trước, đến nửa đầu năm nay cuộc thanh lọc nhân sự nhiều khả năng chưa có dấu hiệu dừng lại khi nhiều ông lớn tiếp tục cắt giảm hàng nghìn nhân sự.

Một khảo sát mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) với các hội viên là các sàn giao dịch bất động sản cho thấy, có hơn 90% doanh nghiệp ghi nhận doanh thu quý 1/2023 sụt giảm so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, có tới 39% doanh nghiệp có doanh thu quý 1/2023 sụt giảm tới 20% - 50% và 61% tụt giảm trên 50% so với cùng kỳ. Thậm chí một số doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên có mức giảm doanh thu lên tới 70% - 80%. Do thị trường bất động sản vẫn gặp khó khăn về dòng tiền, điều kiện cho vay bị siết chặt, sức mua chưa được cải thiện.

Khảo sát của VARS cũng cho thấy, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn thì có tới 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý 3.2023, 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023.

“Các khó khăn tác động đến thị trường bất động sản không được giải quyết triệt để trong một thời gian dài. Giống như mưa dần, thấm lâu dẫn đến kết quả toàn bộ thị trường chìm dần trong khó khăn”, VARS cho biết.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, từ giữa năm 2022, nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại được kiểm soát, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn. Dù vậy, ông Hiển ủng hộ việc Nhà nước kiểm soát hệ thống bộ ba giữa ngân hàng - công ty chứng khoán - công ty bất động sản. Bởi đây là điều kiện tiên quyết để phát triển nền kinh tế lành mạnh, bền vững.

"Nếu không thể giải quyết dứt điểm từ nội tại thì tình hình lại đâu vào đó. Thị trường bất động sản có thể ngóc dậy nhưng sau đó là đổ vỡ và có thể khủng hoảng tài chính”, ông Hiển nói.

Trên thực tế, từ những tháng đầu tiên của năm 2022, thị trường đã ghi nhận sự hỗ trợ từ phía Chính phủ đối với việc giải quyết khó khăn trong bất động sản với các Nghị định và Nghị Quyết mới được ban hành.

Thêm vào đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã 3 lần giảm lãi suất điều hành để bình ổn thị trường tiền tệ và hỗ trợ nền kinh tế, đẩy nhanh tăng trưởng.

Từng đưa ra quan điểm thận trọng rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ cần thời gian để tái cân bằng và giải quyết những vướng mắc đã kéo dài trong những năm gần đây. Tuy nhiên, trong báo cáo mới đây SSI Research, cho biết so với chu kỳ giảm trước xảy ra vào năm 2011 – 2012, lần này có thể sẽ khác khi Chính phủ đưa ra các chính sách hỗ trợ sớm hơn, nhờ đó có thể kỳ vọng thị trường có thể hồi phục sớm hơn.
Đơn vị này lạc quan vì lãi suất đã hạ nhiệt sớm hơn dự kiến, bắt đầu từ giữa tháng 3. Mặc dù chưa phản ánh đáng kể lên lãi suất cho vay, nhưng lãi suất giảm vẫn giúp ổn định tâm lý thị trường về vấn đề này.

“Thị trường bất động sản đã có những động thái tích cực hơn, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và môi giới. Về phía nhu cầu, mặc dù lãi suất cho vay mua nhà trung bình đã giảm xuống khoảng 13,5%/năm trong tháng 4 từ mức cao nhất khoảng 15%/năm vào tháng 1. Đây vẫn là mức cao và cần giảm hơn nữa để kích cầu mạnh hơn”, SSI Research cho biết.

Do vậy, những chủ đầu tư ít bị ảnh hưởng bởi vấn đề trái phiếu, sở hữu quỹ đất tốt và có khả năng phát triển và bán hàng mạnh mẽ là những chủ đầu tư chúng tôi cho rằng sẽ vượt qua được những “cơn gió ngược” phía trước và được hưởng lợi từ các chính sách hỗ trợ.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, giai đoạn 6 tháng cuối năm 2022 thị trường bất động sản đã bị giảm rất mạnh, đặc biệt là cú sốc liên quan đến khủng hoảng tài chính của doanh nghiệp vào cuối quý 4. Sang năm 2023 thị trường vẫn tiếp đà suy giảm, kéo dài đến 6 tháng đầu năm nay. Điều này có nghĩa là thị trường bất động sản gần 1 năm qua đã giảm rất sâu, đã tạo đáy và xuống đáy 2-3 lần.

Với sự can thiệp hỗ trợ của chính phủ, để vực dậy thị trường. Chính sách pháp lý đang hỗ trợ tốt, đang từng bước gỡ khó cho thị trường bất động sản. “Room tín dụng bất động sản cũng bắt đầu mở ra từ từ và lãi suất đang giảm. Như vậy, những yếu tố đó hỗ trợ cho bất động sản nên trong tháng 5 các chủ đầu tư bắt đầu rục rịch mở bán trở lại, một số dự án cũng trở lại việc bán hàng một cách bình thường”, ông Quang nói và cho biết thêm, những diễn biễn này cho thấy thị trường bất động sản đang trên đà đi lên từ đáy và đang bắt đầu tốt trở lại.

Cũng theo ông Quang, nói như vậy không có nghĩa là thị trường bất động sản không còn khó khăn. Trên thực tế, bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, đặc biệt với bất động sản ở các tỉnh.

Theo quan sát của chuyên gia này, hiện tại 80% nhà đầu tư bất động sản mắc kẹt là bởi những bất động sản không có thanh khoản. Đó là bất động sản cao cấp, bất động sản ở các tỉnh xa. Vì vậy cần có một thời gian nữa thị trường mới trở lại được. Còn những bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, ở trung tâm thành phố bắt đầu rục rịch có giao dịch trở lại.

Theo ông Troy Grifths, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, những chính sách thời gian qua được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường, tuy nhiên thị trường cần thời gian để thẩm thấu.

Ông Troy dự báo triển vọng tươi sáng hơn của thị trường được kỳ vọng sẽ bắt đầu từ quý 3/2023”. Thách thức lớn hơn xoay quanh cấu trúc thỏa thuận và thủ tục giấy tờ pháp lý, đặc biệt là đối với các dự án đang được phát triển. Đây là cũng là vấn đề cần được can thiệp và hỗ trợ với một khung pháp lý rõ ràng, từ đó đẩy nhanh tốc độ các hoạt động đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

Ông Trần Khánh Quang nhìn nhận, diễn biến thị trường hiện nay là cơ hội mua tốt đối với các nhà đầu tư chủ động về tài chính để đầu tư bất động sản.

Chuyên gia này lý giải, hiện tại các nhà đầu tư cũ còn đang gặp nhiều khó khăn. Vì vậy với các nhà đầu tư mới hoặc những nhà đầu tư chủ động về mặt tài chính thì đây là cơ hội hứng được làn sóng tăng trở lại của bất động sản từ đáy. Do đó, cơ hội tăng trưởng lợi nhuận khá cao.

Tuy nhiên ông nhấn mạnh rằng mua lúc này chỉ phù hợp với những người đang có nhu cầu ở thực hoặc có tài chính chủ động mua để khai thác. Vì hiện nay nhiều chủ đầu tư đưa ra lịch thanh toán kéo dài, vay vốn ngân hàng “dễ thở” hơn và các chủ đầu tư liên tục đưa ra chính sách kích cầu thì đây là cơ hội cho những người mua để ở.

Trên thực tế, thời gia qua các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng. Cục bộ có dự án ghi nhận mức chiết khấu lên đến trên 52% giá bán niêm yết căn hộ. Cũng có dự án đã hoàn thiện tại khu gần Thủ Thiêm, người mua căn hộ chỉ cần đóng 30% nhận nhà ngay, 65% trả góp hoặc được hỗ trợ lãi vay 2 năm. Tại một vài dự án khác, chủ đầu tư giãn lịch thanh toán kéo dài 5 năm và chiết khấu mạnh cho trường hợp xuống tiền một lần.

Dù vậy, Tổng giám đốc Việt An Hòa nêu quan điểm, ở thời điểm hiện tại các tiêu chí đầu tư bất động sản phải thay đổi. Thị trường thời điểm này vẫn nghiêng về phía người bán, có rất nhiều bất động sản để nhà đầu tư lựa chọn. Vì vậy, cần chọn một bất động sản đầy đủ về mặt pháp lý và ở vị trí tốt.

“Đây là hai tiêu chí then chốt cần thiết khi đầu tư bất động sản, đặc biệt trong thời điểm này”, ông Quang nhấn mạnh.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, từ nay trở đi, đầu tư bất động sẽ khác chứ chứ không theo kinh nghiệm gặp khó rồi phục hồi với những chiêu thức đầu cơ chờ tăng giá kiểu cũ.

Trước khi xuống tiền, họ sẽ phải nghiên cứu tính khai thác, tốc độ đô thị hóa, cơ sở tăng giá của bất động sản. Những bất động sản đó có thể mang lại lợi nhuận ngay trong quá trình khai thác mà không phải chờ đến lúc bán. Thị trường bất động sản lúc đó cũng là một thị trường lành mạnh với nhu cầu thực.