Các số liệu cho thấy thị trường bất động sản cho thuê ở TP.HCM tiếp tục tăng trưởng trong bối cảnh ảm đạm của các giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên phân khúc đắt giá nhất của thị trường này là các nhà phố mặt tiền đắc địa ngay trung tâm TP.HCM đang mất dần sức hút. Các mặt bằng bị bỏ trống hoặc tìm khách thuê vẫn còn đó suốt nhiều tháng qua.

Làn sóng trả mặt bằng đã xuất phát từ thời điểm dịch bệnh Covid-19 và đến nay đã hai năm trôi qua nhưng chưa có dấu hiệu dừng lại. Được coi là mặt bằng “vàng” nhờ vị trí đắc địa, nhưng sau thời gian dài bị bỏ trống, mặt bằng 1.000m2 ở ngã tư Hai Bà Trưng – Nguyễn Đình Chiểu (Quận 1, TP.HCM) mất dần vẻ khang trang vốn có, dần bị nhấn chìm trong các hình vẽ và tờ dán quảng cáo tìm khách thuê.

Tại đường Lê Lợi (quận 1) cũng có hàng loạt mặt bằng chưa được sử dụng dù nơi đây từng được kỳ vọng sẽ tấp nập trở lại sau khi rào chắn làm nhà ga ngầm tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên được gỡ bỏ. Tình cảnh tương tự trên trục đường được tiếng là đất vàng phố đi bộ Nguyễn Huệ, quận 1, có khá nhiều mặt bằng trống.

Trên thực tế, ảnh hưởng của dịch Covid-19 đã giảm dần từ đầu năm 2022, tuy nhiên ngành dịch vụ, bán lẻ vẫn chưa phục hồi như trước dẫn tới tình trạng mặt bằng trung tâm bị bỏ trống. Theo thống kê, trong quý 1/2023, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại TP.HCM tăng 4,7% theo năm, đạt 264 tỉ đồng. Trong đó, doanh thu bán lẻ hàng hóa chiếm 62%. Sức mua mặc dù cải thiện nhưng bị áp lực bởi chỉ số tiêu dùng với mức 4,5% trong quý.

Ngoài lý do ảnh hưởng từ khó khăn chung của nền kinh tế, việc các mặt bằng nhà phố trên các tuyến đường sầm uất ở khu trung tâm TP.HCM vẫn trống tháng này qua tháng nọ còn vì giá thuê. Như trường hợp anh Hùng, chủ một cửa hàng kinh doanh cafe tại quận 1 đã phải đóng cửa sau hơn 8 năm hoạt động do tình hình kinh doanh không thể bù đắp chi phi vận hành.

Tình trạng trả mặt bằng cũng diễn ra đối với nhóm ngành dịch vụ bao gồm cả lưu trú và ăn uống. Ghi nhận tại các tuyến đường Ngô Đức Kế, Hồ Tùng Mậu, Lý Tự Trọng, Hai Bà Trưng, phố thời trang Nguyễn Trãi, phố Tây Bùi Viện (quận 1). Phần lớn mặt bằng bị bỏ trống có diện tích khá nhỏ, khách thuê là các thương hiệu trong nước quy mô vừa và nhỏ hoặc đơn vị kinh doanh cá thể.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá thuê nhà phố tại TP.HCM bắt đầu phục hồi từ quý 3/2021 và tăng liên tiếp trong gần 1 năm, chỉ bắt đầu đi ngang thời điểm giữa năm 2022 nhưng tiếp tục đà tăng mạnh từ cuối năm 2022 đến nay. Hiện tại, mức giá thuê ở khu vực quận 1 và quận 3 của TP.HCM đã tăng lần lượt 13% và 17% so với cùng quỳ ký trước trong khi mức độ quan tâm giảm đến 40-45%.

Chị Hà Vi, một nữ môi giới các sản phẩm nhà phố cho biết, nhiều chủ mặt bằng vẫn quyết định tăng giá dù biết khó tìm khách thuê do áp lực từ lãi vay hàng tháng.

“Các mặt bằng ở khu vực trung tâm có giá trị rất lớn, hàng chục đến hàng trăm tỉ, các khách mua chủ yếu vì mục đích sinh lời từ kinh doanh hoặc cho thuê nên thường vay ngân hàng một phần để thanh toán. Trong khi việc khai thác chỉ có thể thu về 200 - 400 triệu/tháng (tương đương 3-5% giá trị tài sản) thì lãi suất vay đã tăng đến 15 - 16%/năm thậm chí cao hơn. Do đó chủ nhà nếu chấp nhận cho thuê giá rẻ, ký hợp đồng lâu dài sẽ khó bù đắp tiền trả ngân hàng, chưa kể đến lời lãi”, môi giới này giải thích.

Tình trạng tương tự xảy ra đối với các mặt bằng phục vụ kinh doanh lưu trú ở khu vực trung tâm TP.HCM.

Thiếu vắng lượng khách du lịch ngoại quốc cũng ảnh hưởng rất lớn đến doanh thu của bán lẻ, buộc các doanh nghiệp phải tiếp tục các chính sách thắt chặt chi tiêu, cân đối bài toán tài chính.

Bà Võ Thị Phương Mai, Phó trưởng bộ phận dịch vụ cho thuê mặt bằng bán lẻ CBRE Việt Nam cho biết, mặt bằng nhà phố ở khu vực trung tâm TP.HCM có mức giá thuê rất cao, nếu không phải là thương hiệu cao cấp, xa xỉ thì khó có thể thuê để kinh doanh mang lại mức hòa vốn.

Phó trưởng bộ phận dịch vụ cho thuê mặt bằng bán lẻ CBRE Việt Nam nhận định thị trường này sẽ cải thiện khi doanh số bán lẻ được cải thiện, các doanh nghiệp quốc tế trở lại với Việt Nam.

Theo bà Mai của CBRE Việt Nam, hiện thị trường mặt bằng bán lẻ đã có chuyển biến mới sau đại dịch. Các doanh nghiệp tập trung vào các mặt bằng trong trung tâm thương mại (TTTM) thay vì lựa chọn nhà mặt phố để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.

Chuyên gia thuộc Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết lượng khách đến các khu TTTM tăng mạnh sau đại dịch do các cơ sở này tích hợp nhiều dịch vụ, tiện ích từ vui chơi, ăn uống, giải trí. Điều này thu hút các doanh nghiệp lựa chọn mặt bằng trong TTTM thay vì mặt bằng nhà phố.

Một môi giới nhà phố khu vực trung tâm TP.THCM chỉ ra, các mặt bằng nhà phố thường phục vụ mục đích quảng bá, tăng độ nhận diện thương hiệu, sau khi thuê lại sẽ tốn chi phí lớn để tân trang, bài trí sao cho phù hợp với thương hiệu/doanh nghiệp. Trong khi đó mặt bằng TTTM có giá thuê mềm hơn, lại không tốn nhiều chi phí bài trí, lượng khách thực tế lại dồi dào hơn nên có sức hấp dẫn hơn mặt bằng nhà phố.

Đối với nhóm khách thuê kinh doanh bán lẻ, hiện tại mặt bằng trong TTTM vẫn là phương án khả thi hơn nhà phố khu trung tâm khi mang lại doanh thu tích cực. Theo Savills Việt Nam, nhiều thương hiệu đang có kế hoạch mở rộng tuy nhiên việc lựa chọn mặt bằng có xu hướng khắt khe nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt động cao nhất.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho biết các nhãn hàng hiện nay không mở cửa hàng một cách đại trà mà tập trung vào các mặt bằng có vị trí đắc địa, mỗi cửa hàng có khả năng tự tạo ra lợi nhuận độc lập.

Ghi nhận của các môi giới phân khúc nhà phố, các mặt bằng ở khu vực xa trung tâm đang được cân nhắc nhiều hơn khi đáp ứng các điều kiện kể trên nhưng mức giá thuê lại thấp hơn đáng kể. Anh Tâm, một môi giới lâu năm trong lĩnh vực cho thuê, cho biết từ sau dịch Covid-19, sự quan tâm của khách hàng đổ về các mặt bằng xa trung tâm như quận 2, quận 9 (TP. Thủ Đức), quận 7,… vì giá ở khu vực này mềm hơn, mặt bằng cũng thoáng và lớn hơn.

Còn với các mặt bằng phục vụ kinh doanh dịch vụ, ông Lê Quốc Kiên lưu ý về một hiện tượng mới xuất hiện sau dịch bệnh khi các đơn vị kinh doanh theo mô hình thuê nhà nguyên căn, cải tạo sửa chữa thành phòng cho thuê dài ngày hoặc căn hộ dịch vụ, sau đó sang nhượng.

Đối tượng khách hàng của hình thức này là các đơn vị, cá nhân muốn kinh doanh khách sạn/nhà hàng nhưng thiếu kinh nghiệm, sẵn sàng bỏ tiền để tiết kiệm thời gian bài trí, thiết kế. Với phương án này, mặt bằng vẫn đưa về lợi nhuận thông qua các khoản phí chênh lệch của các thương vụ chuyển nhượng nhưng giá trị khai thác, kinh doanh lại không bền vững.

Ông Kiên cho rằng việc các mặt bằng liên tục sang nhượng phản ánh không đúng hiện trạng thực tế của ngành kinh doanh dịch vụ, từ đó tạo nên cái nhìn tiệc cực cho người các doanh nghiệp, cá nhân lựa chọn khai thác khu vực trung tâm thành phố. Vì lí do này nên sức hút của các mặt bằng “đất vàng” càng mất điểm trong mắt khách thuê.

Sự phục hồi có thể quan sát thông qua số liệu của Sở Du lịch TP.HCM. Theo đó, trong quý 1/2023, tổng thu du lịch đạt 36.112 tỉ đồng, tăng 77,2% so với cùng kỳ năm 2022. Dịch vụ lưu trú ăn uống tăng 37,2%, dịch vụ du lịch lữ hành tăng 84,5%, góp phần phục hồi ngành kinh tế dịch vụ của Thành phố.