Officetel là từ được ghép bởi Office (văn phòng) và Hotel (khách sạn). Hiểu một cách đơn giản đây là mô hình văn phòng đa năng, vừa có thể làm văn phòng làm việc, vừa có thể cư trú qua đêm tại đây.

Mỗi căn hộ officetel có diện tích trung bình từ 25m2 – 50m2, tích hợp đầy đủ chức năng: nhà bếp, phòng khách, phòng ngủ, nhà vệ sinh, cộng thêm chức năng văn phòng.

Với ưu thế nhỏ gọn, đa chức năng và tiết kiệm chi phí, officetel đang trở thành một xu hướng mới cho không gian làm việc hiện đại, phù hợp với nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng khác nhau, đặc biệt là những doanh nhân và chủ doanh nghiệp nhỏ, start-up, những người làm việc tự do (freelancer).

Ngày nay, officetel trở nên khá phổ biến tại nhiều quốc gia. Những năm 1950, loại hình bất động sản kết hợp giữa yếu tố cư trú và kinh doanh như officetel bị coi là bất hợp pháp ở những nước phương Tây.

Tại Hàn Quốc, những toà nhà officetel lần đầu tiên ra mắt vào những năm 1980, và chỉ thực sử trở nên phổ biến trong năm 1990 và 2000. Khi mô hình này bắt đầu hình thành, nó được coi là bất hợp pháp tại Hàn Quốc vì khái niệm văn phòng nhưng lại có thể ở được gây khó khăn trong quản lý nhân khẩu.

Tuy nhiên, khi nền kinh tế ở Hàn Quốc gặp khó khăn trong cuối năm 1990, chính phủ nước này đã cấp phép cho mô hình officetel được hoạt động để thúc đẩy nền kinh tế.

Kết quả của việc chính phủ bãi bỏ lệnh cấm đã làm bùng nổ mô hình officetel, khiến cho mô hình này xuất hiện trên khắp Seoul và các thành phố lớn khác như Deajeon, Daegu và Busan. Dần dần, nhiều văn phòng officetel được xây dựng và có chức năng đầy đủ của một căn hộ hơn là một văn phòng làm việc chuyên nghiệp.

Tại Việt Nam, mô hình này cũng nhanh chóng bắt kịp với xu hướng và sớm trở thành “cơn sốt” trên thị trường bất động sản.

Theo thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung officetel năm 2014 mới chỉ ở mức dưới 600 căn, nhưng đến năm 2015 đã vọt lên 3.000 sản phẩm. Năm 2016 là thời điểm căn hộ văn phòng nở rộ, nguồn cung đội lên hơn 7.000 căn. Đến quý III/2017 Việt Nam ghi nhận tổng nguồn cung tích lũy đạt 8.433 sản phẩm, tức tăng gấp 14 lần so với cột mốc 2014.

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển ồ ạt, hiện nay khung pháp lý về loại hình bất động sản này vẫn còn để trống. Những quy định pháp luật dành cho officetel như quy chuẩn xây dựng, việc cấp giấy quyền sở hữu… đang làm các cơ quan chức năng lúng túng.

Tại TP.HCM, ngay từ khi mới xuất hiện, officetel đã tạo nên một cơn sốt trên thị trường, thu hút đông đảo các nhà đầu tư tham gia vào phát triển dự án có mô hình này. Trong đó, đáng chú ý nhất là NovaLand với hơn 10 dự án có căn hộ officetel. Một số dự án tiêu biểu như Golden Mansion, Garden Gate, Kingston Residence, Sunrise Riverside, Sunrise Cityview, Wilton Tower, Sun Avenue cung cấp một lượng căn hộ officetel khá lớn.

Tại Hà Nội, dù phát triển muộn hơn TP.HCM nhưng do nhu cầu tăng cao, nên hàng loạt các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản cũng bắt đầu vào cuộc với một loạt dự án có officetel.

Chính xác là giữa năm 2016, officetel bắt đầu khấy đảo thị trường phía Bắc, đặc biệt là tại thủ đô Hà Nội. Mô hình căn hộ văn phòng đa năng vô cùng mới mẻ do đó đã nhanh chóng trở thành phần khúc sôi động nhất thị trường bất động sản khu vực này với sự cạnh tranh của hầu hết các tên tuổi hàng đầu trên thị trường như Vingroup, Tân Hoàng Minh, Capital House…

Khảo sát trên thị trường cho thấy, một lượng cung officetel nổi bật nhất thị trường Hà Nội năm 2019 không thể không kể đến các dự án của Vinhomes. Riêng tại thị trường Hà Nội, trong vòng ba năm qua, Vinhomes đã tung ra thị trường số lượng lớn officetel tại các dự án Vinhomes Green Bay Mễ Trì, Vinhomes Skylake Phạm Hùng, Vinhomes Metropolis Liễu Giai, Vinhomes West Point.

Bên cạnh đó, các dự án của Tân Hoàng Minh như: D’Capitale Trần Duy Hưng, D’Eldorado Phú Thanh… cũng thu hút khách hàng bởi các officetel hiện đại và sang trọng.

Ngoài ra, trên thị trường Hà Nội hiện nay còn có số lượng lớn các officetel thuộc các dự án như: Hongkong Tower, Ecolife Capitol Tố Hữu, The Lotus Center Hồ Tây Ciputra, The Manor…

Tùy thuộc vào vị trí, tiện ích đi kèm mà mỗi dự án sẽ có mức giá bán officetel khác nhau. Tuy nhiên, với diện tích chỉ từ 25m2 – 50m2 nên giá thành mỗi căn hộ officetel ở Hà Nội thường thấp hơn rất nhiều so với giá của một căn hộ bình thường.

Xét về giá bán tổng thể cho một căn, officetel có giá bán thấp hơn căn hộ do diện tích nhỏ. Tuy nhiên, nếu tính giá dựa trên mét vuông thì giá bán officetel cao hơn hẳn các căn hộ thông thường. Hệ số xây dựng, hệ số sử dụng đất cũng thường cao hơn so với những dự án thuần chung cư.

Do đó, bên cạnh những mặt tích cực không thể phủ nhận, loại hình này còn đặt ra lo ngại là ngày càng nhiều chủ đầu tư tận dụng “lồng ghép” officetel vào trong những dự án của mình để tối đa hóa lợi nhuận thu được.

Bên cạnh đó, điểm vướng mắc lớn nhất của loại hình này nằm ở mặt pháp lý. Officetel chỉ được giới hạn sử dụng trong vòng 50 năm và chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, chứ không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú.

Đối tượng khách hàng sử dụng được chia làm 3 nhóm: Doanh nghiệp vừa và nhỏ, công ty khởi nghiệp; nhóm chuyên gia nước ngoài làm việc có thời hạn tại Việt Nam; công ty có nhu cầu mở văn phòng đại diện.

Do nhu cầu của thị trường tương đối lớn, lợi ích vượt trội cùng tỷ suất sinh lời cao nên officetel đang ngày càng thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay officetel xuất hiện trên thị trường khá đa dạng. Một số căn hộ tuy được gọi là officetel nhưng thực chất chỉ dùng để ở như căn hộ bình thường hoặc cho thuê để ở, một số nơi dùng để đặt văn phòng làm việc.

Tháng 4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11 về việc tạo sự thông thoáng, minh bạch cho thị trường bất động sản. Thực hiện chỉ thị đó, mới đây, Bộ Xây dựng đã có báo cáo về một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình nghiên cứu, xây dựng Quy chế quản lý vận hành officetel phát sinh.

Cụ thể, Bộ Xây dựng cho rằng hiện chưa có đủ cơ sở pháp lý để cơ quan này xây dựng Thông tư ban hành Quy chế quản lý vận hành loại hình căn hộ văn phòng.

Để tìm phương án giải quyết những vướng mắc này, Bộ Xây dựng đã xin ý kiến Bộ Tư pháp, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, trên cơ sở đó thấy rằng việc ban hành quy chế quản lý vận hành officetel theo hình thức Thông tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

Bộ Xây dựng đã đề xuất Thủ tướng cho phép Bộ Xây dựng thực hiện theo hướng: Nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định quy định về quản lý vận hành loại hình căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn officetel.

Tuy nhiên, chuyên gia pháp lý cho rằng, đề xuất này không có cơ sở và không ổn về mặt kỹ thuật.

Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội – Chủ tịch TAT Law Firm), cho rằng “Nghị định là hướng dẫn các bộ luật, đạo luật của Quốc hội, trong khi đó officetel hiện không nằm ở đâu trong hệ thống pháp luật. Việc đòi hỏi xây dựng cả một hệ thống quy phạm pháp luật cho riêng loại hình công trình này là không ổn về mặt kỹ thuật. Bộ Xây dựng nên có đề án về việc quản lý và vận hành loại hình này.

“Chúng ta không có phân khúc nào dành cho officetel. Việc dùng thuật ngữ officetel có thể được xem là sự “ngoa ngôn” của các nhà đầu tư để dẫn dắt thị trường, trong khi loại hình công trình này còn chưa được luật pháp công nhận và cũng chưa hề có sự điều chỉnh cụ thể”, luật sư Tú nói.

Theo luật sư Tú, nếu thực hiện theo hướng mà Bộ Xây dựng đưa ra thì còn có cái “thuận” và cái “nghịch”.

“Thuận” ở đây là, đã là đất dịch vụ thì dù đó là văn phòng hay cư trú ngắn hạn thì đều là đất dịch vụ. Còn về “nghịch”, tương tự như condotel, officetel đang vướng vào vấn đề quy hoạch và góc độ của cư trú.

Vướng về quy hoạch là vì quy hoạch của Nhà nước xác định đâu là văn phòng, đâu là nhà ở và có sự tính toán kỹ lưỡng về mặt hạ tầng, giao thông, về dịch vụ phụ trợ, vị trí địa điểm để xác định loại đất cho đúng chức năng.

Nếu có cơ chế cụ thể đối với loại hình này thì chủ đầu tư sẽ là người vui nhất.

“Bởi lẽ, thay vì việc cho thuê rồi “nhặt” tiền hàng tháng thì họ sẽ được bán luôn một dự án với vòng đời 50 năm rồi lấy luôn tiền trong một lúc. Còn nếu chỉ có mỗi “office” mà không có chữ “tel” thì hoàn toàn không thể bán được”, luật sư Tú nhấn mạnh.

Cũng theo Chủ tịch TAT Law Firm, việc những chủ đầu tư mong muốn dự án officetel của mình có thể bán được là một nguyện vọng hoàn toàn xứng đáng nếu trên cương vị là một nhà kinh doanh. Vì đối với họ, việc làm cách nào để đạt được tối đa lợi nhuận chính là một trong những mục tiêu được đặt lên hàng đầu.

Tuy nhiên, dưới góc độ quản lý nhà nước thì việc cần phải xem xét, ứng xử với vấn đề này như thế nào cho hợp lý chính là điều mà các cơ quan chức năng cần đặc biệt lưu tâm.

Trong một buổi làm việc với Hiệp hội Bất động sản TP.HCM và Vụ Công nghiệp (Ban Kinh tế Trung ương) cách đây hai năm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành đã đưa ra những quan điểm thẳng thắn như “gáo nước lạnh” dội vào những nhà phát triển dự án có xen kẽ officetel.

Ông cho rằng: “Mô hình này là loại trục lợi của chủ đầu tư khi làm sai chức năng của khối đế. Khối này vốn dùng để phục vụ khối ở bỗng dưng thành sản phẩm cạnh tranh với khối ở”.

Phân tích cụ thể, ông Đực cho biết: Với hệ số sử dụng đất là 7, thì miếng đất 100.000 m2 sẽ có 70.000 m2 là sử dụng để ở, 10.000 m2 làm dịch vụ như nhà trẻ, trường học, khu thể thao, thư viện, spa, thương mại… phục vụ cho 70.000 m2 bên trên.

“Có thể so sánh không chính xác nhưng giống như con ngựa cõng một người bên trên, 10.000 m2 này là để phục vụ cho con người. Nếu không có khối đế với phần phục vụ khối trên thì những người ở dự án sẽ đi giải trí, mua sắm ở đâu?”, ông Đực đặt vấn đề.

Theo ông, trên thực tế hiện nay nhiều chủ đầu tư cố tình biến phần diện tích dịch vụ thương mại thành officetel để bán thu lợi lần thứ 2. Điều này không đúng và dẫn đến các xung đột như dân số gia tăng, sức ép hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, tiện ích, gây bất bình đẳng giữa người mua căn hộ và người mua officetel.

Cũng theo lãnh đạo Địa ốc Đất Lành, việc cho xây dựng những căn officetel còn dẫn đến khả năng xung đột giữa các cư dân, tranh chấp chung cư theo đó sẽ dễ xảy ra hơn. Đơn cử như chuyện đóng phí bảo trì, vì officetel có diện tích nhỏ hơn nên sẽ lợi thế khi đóng phí bảo trì. Trong khi số người được ở bằng căn hộ thường, lại được thụ hưởng toàn bộ tiện ích như người mua căn hộ.

TS. Đinh Thế Hiển cho biết, một khi vấn đề pháp lý cho officetel vẫn còn bỏ ngỏ, những nhà đầu tư, những người vừa mua để ở vừa mua làm văn phòng, có người mua để cho thuê lại… sẽ đều bị ảnh hưởng.

“Chắc chắn nhà đầu tư e ngại khiến nhu cầu về đầu tư officetel chững lại. Còn những người thuê với mục đích vừa ở vừa làm việc sẽ cảm thấy không ổn định trong khi đây là một xu hướng có nhu cầu rất tốt”, ông Hiển nói.

Thực tế hiện nay, tại các đô thị lớn ở nước ta cũng như các nước trên thế giới, việc xây dựng một tòa nhà hỗn hợp, bao gồm cả căn hộ để ở, siêu thị, văn phòng officetel tương đối phổ biến.

Trước tình hình đó, giới chuyên gia cho rằng, các công trình này cần được tính toán thiết kế, xây dựng phù hợp từng công năng sử dụng từ ban đầu. Ngoài ra, cũng cần có quy định về quy chuẩn về hệ số liên quan giữa diện tích officetel và các hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội trong khu vực có dự án. Như vậy, sẽ đảm bảo các dự án, công trình hỗn hợp được xây dựng phù hợp với điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tránh tình trạng quá tải tại khu vực có dự án.