Nhiều năm làm môi giới bất động sản, chị Cao Thị Huyền (Nghệ An) luôn tranh thủ lướt sóng khi thấy được những lô đất tiềm năng.

Sau Tết Nguyên đán 2022, nhân dịp dẫn khách đi thăm đất, Huyền đã tranh thủ xuống cọc 3 lô đất đẹp ở huyện Nghĩa Đàn với giá dao động từ 300-500 triệu đồng/lô. Ba lô đất hơn 1 tỉ đồng.

Với số vốn chỉ 400 triệu đồng, Huyền dự định sẽ lướt cọc để hưởng mức giá chênh lệch. Nếu không được, chị sẽ vay ngân hàng số còn lại để chồng tiền ra sổ. Huyền dự định sẽ đầu tư ngắn hạn 2-3 tháng sẽ chốt lời.

Trước đó, Huyền đã thành công với nhiều vụ lướt cọc như thế này. Khi thị trường thuận lợi, Huyền có thể thu về 50-100 triệu đồng chỉ trong vài tháng.

Thế nhưng, thị trường nhà đất với nhiều diễn biến phức tạp sau đó khiến một vài ngân hàng phải dừng cấp tín dụng cho bất động sản.

Một số ngân hàng trong dự định vay của Huyền cũng trong xu hướng hạn chế mức tín dụng và quá trình duyệt hồ sơ vay cũng chặt chẽ hơn.

“Ba lô đất hơn 1 tỉ đồng, mỗi lô mới chỉ cọc 50 triệu đồng. Nếu ngân hàng không cho vay đủ số tiền còn lại quả thực tôi không biết xoay xở ra sao bởi hiện tại, những người quen có vốn nhàn rỗi đa số đều để mua đất để sinh lợi. Rất ít người gửi tiết kiệm hoặc cho vay dù người vay sẵn sàng trả mức lãi cao hơn ngân hàng”, Huyền lo lắng.

Cũng như Huyền, anh Trần Trọng Vinh (Hà Tĩnh) cũng đang đứng ngồi không yên bởi đã lỡ ôm nhiều lô đất trong đợt sốt vừa rồi.

Anh Vinh cho biết, vừa xuống cọc, anh đã cân đối tài chính để làm thủ tục vay vốn ngân hàng, chuẩn bị cho tình huống không “lướt” được ngay.

Tuy nhiên, khi đến làm hồ sơ, anh Vinh bị yêu cầu thêm nhiều thủ tục và hỏi rất kỹ về hướng sử dụng dòng vốn.

Được biết, thời gian qua, một số ngân hàng đã có “lệnh” tạm dừng hoặc hạn chết cho vay đối với bất động sản.

Đơn cử, Sacombank đã ban hành công văn trên toàn hệ thống, cho biết sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản từ nay đến hết tháng 6.2022.

Trước đó, Techcombank cũng thông báo kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất động sản.

Theo dự báo của giới đầu tư, nếu sắp tới đây số lượng ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản gia tăng nhanh thì nguy cơ thị trường địa ốc chững lại là điều có thể xảy ra.

Khảo sát của CafeLand tại một số địa phương xảy ra sốt đất vừa qua như Quảng Trị, Hà Tĩnh, Nghệ ghi nhận tình trạng sốt đất đã hạ nhiệt. Riêng Quảng Trị thấy rõ sự chững lại trong khoảng 20 ngày trở lại đây khi việc “lướt cọc” đã không còn dễ dàng, tỷ lệ giao dịch cũng hạn chế.

Ông Hiển cho biết trong quá khứ có thể có một số ngân hàng cho vay vượt mức quy định. Nhưng nếu như trước kia vẫn có một khoảng thời gian ngắn để điều chỉnh, thì nay Ngân hàng Nhà nước không cho phép điều đó nữa.

Về mặt thị trường, ông Hiển cho rằng ngân hàng là nguồn vốn quan trọng, chủ yếu cho hoạt động sản xuất kinh doanh ở mọi lĩnh vực. Trong lĩnh vực bất động sản, việc tín dụng bị siết lại có thể làm ách tắc nguồn vốn, bởi 80% vốn vào thị trường đều từ ngân hàng cung cấp.

Một khi đã siết tín dụng theo chỉ đạo quyết liệt của Ngân hàng Nhà nước thì càng phải thực hiện nghiêm chỉnh, do đó sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường. Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng tuỳ theo từng đối tượng.

Theo ông Hiển, tổn thương nặng nhất là các doanh nghiệp vừa và lớn, nơi vay nợ nhiều để mua các miếng đất lớn nhằm khai thác kinh doanh. Quá trình này phải mất 2-3 năm từ hoàn tất thủ tục đầu tư, xây dựng rồi bán được, thu tiền về trả lãi ngân hàng.

Do vậy, khi siết tín dụng, những doanh nghiệp này không thể vay tiếp, dự án sẽ bị đình trệ.

Trong quá khứ, giai đoạn 2011-2012, khi nhà nước siết tín dụng, nhiều doanh nghiệp phải chuyển dịch dòng vốn, vay thêm ngoài… sau đó phá sản thậm chí trắng tay.

Đây là nhóm đầu tư dựa trên việc vay vốn, lấy đất, khai thác chờ đất lên nhưng không phân tích thanh khoản, khả năng dòng tiền để cân đối mà chỉ tính toán dựa trên quỹ đất.

Hay những doanh nghiệp và nhà đầu tư đang chuyển dịch, mua và bán, những đơn vị có tài sản lớn nhưng cơ cấu nợ cao, đang trong quá trình mua dự án này bán dự án kia thì bây giờ không có nguồn vốn để sắp xếp các hoạt động đầu tư và kinh doanh.

Nhóm thứ hai là những nhà đầu tư cá nhân trước giờ vay lớn để mua những miếng đất lớn chờ bán lại cho các công ty nước ngoài.

Theo ông Hiển, nhóm này chắc chắn gặp khó khăn, bởi những miếng đất đó đa số được mua để đón đầu, chờ tăng giá, muốn bán để trả nợ ngân hàng rất khó vì không nằm trong những vị trí thương phẩm.

Bên cạnh đó, nhóm các nhà đầu tư lớn, những người đầu tư bất động sản theo kiểu lướt sóng cũng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề sau động thái siết tín dụng của ngân hàng.

Đối với doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán hoặc chuẩn bị bán, theo ông Hiển, mức độ ảnh hưởng sẽ không lớn.

Hay những nhà đầu tư chỉ cần vay một phần nhỏ để mua dự án có thể khai thác được không phải đầu cơ như mua nhà phố kinh doanh vẫn có thể được cho vay nhưng với tỉ lệ thấp hơn.

Nhóm tác động thấp nhất là những người mua căn hộ để ở, căn hộ đã đi vào hoạt động có người ở hoặc cho thuê chắc chắn được tiếp tục cho vay để đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người dân. Hoặc dù có bị hạ hạn mức cho vay cũng có thể xoay xở được.

Ngoài ra, việc siết tín dụng sẽ khiến thông tin truyền tải tới thị trường bất động sản mang tính tiêu cực, làm cho những người dự định đầu tư vào sẽ có tâm lý lo ngại.

Ngoài ra, đối với một số chủ đầu tư năng lực tài chính kém, một trong những nguồn tiền chính để thực hiện dự án là vay ngân hàng. Do vậy, khi siết van tín dụng, những đơn vị này sẽ lập tức bị ảnh ưởng, dự án khó triển khai.

Đối với những người có nhu cầu thực, mua nhà để ở mà vay với số lượng không lớn thì họ vẫn có khả năng chi trả được.

Đối với chủ đầu tư tiềm lực mạnh, nhóm nhà đầu tư có dự trù tài chính tốt sẽ không ảnh hưởng nhiều bởi họ vẫn tự chủ được trong quá trình kinh doanh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Toản cho rằng giai đoạn vừa qua, thị trường bùng nổ giao dịch cho vay bất động sản và phát hành trái phiếu. Việc dùng đòn bẩy quá nhiều có thể dẫn đến tình trạng cho vay dưới chuẩn.

Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản chiếm tỉ trọng lớn trong cơ cấu tài chính. Thay vì cho vay sản xuất kinh doanh thì nguồn vốn ngân hàng lại chảy vào đầu cơ, lướt sóng bất động sản.

Theo lãnh đạo EZ Property, việc cho chủ đầu tư vay ảnh hưởng đến dư nợ tín dụng, bởi nhóm này thường sẽ vay số lượng rất lớn. Trong trường hợp nợ xấu sẽ ảnh ưởng rất nặng nề đến thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.

Trước lo ngại việc siết tín dụng đột ngột có thể khiến thị trường bị sốc và nguội lạnh, ông Toản cho rằng đây là động thái cần thiết để điều chỉnh thị trường, có thể khiến thị trường chậm nhịp một chút chứ không phải cú sốc.

Ông Toản cho rằng chúng ta không cần lo lắng chuyện sụp đổ thị trường, bởi trong bối cảnh lạm phát gia tăng, giá vàng biến động, thị trường chứng khoán không ổn định, bất động sản đặc biệt là đất nền vẫn là kênh lưu trú dòng tiền an toàn nhất. Do đó, sau lệnh siết này, thị trường sắp tới có thể đi ngang và nhích lên một chút.

Đặc biệt, nếu việc siết tín dụng có thể hạ nhiệt được các cơn sốt đất vừa qua, hạn chế tình trạng đầu cơ thì cũng là tín hiệu tốt. Tuy nhiên, sốt đất có nhiều nguyên nhân và đầu cơ thổi giá cũng là một phần của thị trường. Trong đó có nguyên nhân đến từ nguồn cung hạn chế do ảnh hưởng từ những vướng mắc thủ tục và các lệnh rà soát trước đó.

Tuy nhiên, việc này chỉ nên hạn chế, không thể triệt tiêu. Khi dùng công cụ điều chỉnh lại làm sao để thị trường đi vào quỹ đạo nhà nước kiểm soát được, tránh tình trạng thổi giá tạo sốt ảo, ảnh hưởng đến những người có nhu cầu ở thật không tiếp cận được.

Bên cạnh đó, cần siết các giao dịch bất động sản chưa đạt chuẩn, như sản phẩm không đủ điều kiện để bán, tính pháp lý kém như phân lô bán nền bừa bãi. Việc này sẽ giúp thị trường ổn định hơn, phát triển bền vững hơn.

“Tóm lại, việc siết tín dụng là bước điều chỉnh cần thiết để “nắn” lại nhịp thị trường. Song phải dựa trên thực tế, theo lộ trình và có mức độ để tránh tác dụng ngược”, ông Toản nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), thời gian vừa qua, thị trường bất động sản xảy ra tình trạng nguồn cung khan hiếm, tràn lan tình trạng lách luật gom sổ chia lô, phá rừng san đồi để tách thửa để bán kiếm lời cùng các sai phạm trong hoạt động phát hành trái phiếu.

Trước những hệ luỵ đó, theo ông Đính, việc siết tín dụng là điều bắt buộc phải làm. Nếu không sẽ gây mất cân đối an ninh tiền tệ, càng nguy hiểm cho thị trường và nền kinh tế nói chung.

Theo ông Đính, không cần lo thị trường bị “sốc”, bởi với tình trạng ngáo giá, đầu tư không theo nhu cầu thực như vừa qua, nếu nói sốc thì thị trường đã sốc rồi.