Nửa chặng đường đầy gian nan của thị trường bất động sản 2023 vừa khép lại. Sự khởi sắc của thị trường vẫn chỉ dừng ở mức độ kỳ vọng khi tỷ lệ giao dịch thành công rất thấp, nhà đầu tư vẫn ngần ngại xuống tiền bởi những dự đoán về thanh khoản chưa rõ nét. Lãi suất ngân hàng dù đã giảm nhưng vẫn ở mức cao, các doanh nghiệp vẫn đang phải tìm cách vượt qua những thách thức, khó khăn chưa từng có.

Theo Báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2023 của Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp giải thể trên thị trường là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%), số doanh nghiệp ngừng kinh doanh có thời hạn là 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước.

Thực tế giao dịch ảm đạm cũng khiến sức khoẻ của các doanh nghiệp môi giới bị ảnh hưởng nặng nề.

Cũng trong báo cáo này nhận định “Do không có nguồn tiền từ môi giới bán sản phẩm, chỉ 43% doanh nghiệp có thể trụ được đến hết năm 2023, khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý 3.2023. Số doanh nghiệp còn lại sẽ buộc phải rời khỏi thị trường sớm hơn dự kiến.”

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), doanh thu quý 1.2023 của hơn 90% sàn giao dịch thuộc VARS đều suy giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước, trong đó có 61% đơn vị sụt giảm trên 50%. Thậm chí, một số doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên có mức sụt giảm doanh thu tới 70 - 80%. Trên 95% sàn giao dịch phải cắt giảm nhân sự, trong đó 50% số sàn giao dịch cắt giảm trên 20% nhân sự so với cùng kỳ. Sàn càng nhỏ, mức độ cắt giảm càng lớn.

VARS cho biết, các sàn dưới 50 nhân viên đã chấm dứt hợp đồng với hơn 90% nhân viên, gần như “chết lâm sàng”. Tổng kết 5 tháng đầu năm 2023, các sàn giao dịch đã cắt giảm thêm 10 - 20% so với cuối năm 2022.

Điểm nhấn duy nhất trên thị trường bất động sản nửa đầu 2023, có lẽ là sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ khi chỉ trong 6 tháng, 10 nghị quyết, nghị định, thông tư liên quan đã được ban hành nhằm mục tiêu củng cố niềm tin cho doanh nghiệp và nhà đầu tư, hỗ trợ tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường phục hồi.

Tuy nhiên, một luồng quan điểm cho rằng, tính hiệu quả của những chính sách này đến nay vẫn chưa đạt kỳ vọng.

TS. Đinh Thế Hiển – Chuyên gia kinh tế đã nhận định: “Rất nhiều ý kiến cho rằng, sự suy thoái của thị trường 6 tháng 2023 rất nặng nề, xuất phát từ việc siết chặt tín dụng quá gấp của Chính phủ, làm cho nguốn vốn đưa vào thị trường bị bóp nghẹt. Tuy nhiên, trong 3 năm 2020 - 2022, không khó để nhìn nhận lại rằng, nền kinh tế đã bị suy thoái từ đại dịch Covid-19. Việt Nam đã bị ảnh hưởng rất nặng ở năm 2021 qua những đợt giãn cách. Nền kinh tế sau đó tiếp tục bị tác động bởi suy thoái xuất khẩu thế giới vào năm 2022. Các vấn đề vĩ mô rất tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường bất động sản đều diễn ra trong 3 năm này. Đáng nói là, giá bất động sản giai đoạn ấy vẫn liên tục lập đỉnh mới, phát triển một cách quá nóng”, ông Hiển phân tích.

“Còn ở góc độ cá nhân, tôi cho rằng, 3 năm đó thị trường đã tăng trưởng bất thường bởi những nhu cầu ảo, do đó việc thị trường 6 tháng đầu 2023 trầm lắng, giảm giá mạnh là tất yếu, không phải do động thái siết tín dụng mà là hệ quả cho những giá trị ảo từ 3 năm qua”, ông Hiển cho hay.

Đặc biệt, thị trường nửa đầu 2023 có những lúc còn xấu hơn kỳ ngủ đông 2012 - 2013. Những năm đó vẫn có giao dịch, chỉ là giảm giá. Nhưng năm nay dù giảm giá cũng không có giao dịch. Nhà đầu tư không dám xuống tiền. Những dự án giảm giá mạnh như dự án đất nền vùng ven vẫn không bán được, và tiếp tục ảm đạm đến quý 2. Chỉ có một phân khúc có giao dịch là căn hộ thứ cấp, đang cho thuê tốt.

Trong khi đó, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing nhận định, bên cạnh yếu tố vĩ mô, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 còn bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý. Xét về giá, có thể nói, giai đoạn này đang là “đáy” của thị trường, nhưng độ dài, rộng của “đáy” ra sao lại tuỳ theo từng phân khúc.

Theo ông Trung, bức tranh trầm lắng của thị trường hiện tại, là hệ quả đến từ sự tác động của cả hai yếu tố chính sách và bản chất hoạt động thiếu tính bền vững trên thị trường. Cụ thể, giai đoạn cuối 2021, đầu 2022, giá ở các phân khúc bất động sản bao gồm cả đất nền phân lô, bất động sản vùng ven, nông thôn đã tăng giá một ngưỡng rất cao. Từ năm 2016 đến 2021, một loạt doanh nghiệp bất động sản không ngừng tìm cách mở rộng quỹ đất nhiều nhất có thể. Trong khi đó, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ sức khoẻ tài chính và khả năng quản trị dòng tiền một cách bài bản.

Nhìn nhận một cách khách quan, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, 6 tháng đầu năm 2023, có hai tín hiệu tích cực cho thị trường là lãi suất không tiếp tục tăng như chúng ta đã từng lo lắng vào cuối 2022. Tháng 6, lãi suất huy động không còn cao, chỉ còn dưới 8%, cuối năm nay có thể trở về ở mức trước đợt diễn ra cuộc đua lãi suất vào quý 4.2022.

Lãi suất huy động của 4 ngân hàng lớn đã ở mức 6,5%-7, nhiều ngân hàng thương mại nhỏ tối đa ở mức 8%.

Tín hiệu tích cực thứ hai là vấn đề trái phiếu, Nhà nước đã kiểm soát được, không để xảy ra tình trạng đổ vỡ, tạo nên hệ luỵ xấu. Đây là những chỉ dấu tích cực của kinh tế vĩ mô có thể tác động đến thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, để dự đoán bao giờ thị trường phục hồi và thăng hoa trở lại, ông Hiển cho đó là câu hỏi rất khó trả lời.

Giới chuyên gia và cả cơ quan quản lý cũng đã chỉ rõ được những nguyên nhân khiến thị trường rơi vào cảnh ảm đạm như thời điểm hiện tại. Các động thái gỡ khó cũng đã được đưa ra nhưng thị trường vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc.

Theo ông Hiển, vấn đề nằm ở người mua. Một thị trường quy mô quá lớn như bất động sản thì không có chính sách nào của Nhà nước có thể hỗ trợ được về tài chính. Nhà trước chỉ hỗ trợ những điểm ngách của thị trường như nhà ở xã hội, cho phép giãn nợ, khoanh vùng trái phiếu doanh nghiệp… những động thái này giúp thị trường không đổ vỡ.

“Chúng ta cứ nói độ ngấm chính sách còn chậm nhưng theo tôi, độ ngấm của chính sách là theo mong muốn của chủ đầu tư, của nhà đầu tư chứ không phải độ ngấm chính sách theo tính hợp lý của thị trường. Thị trường những năm qua đã có dấu hiệu bất thường thì hệ quả ngày hôm nay là những gì tất yếu sẽ xảy ra, không có chính sách nào có thể ngấm được, cũng không có chính sách nào có thể đẩy thị trường đang tăng ảo có thể tăng tiếp.

Đến giờ phút này, tôi cho là Nhà nước đã thành công trong việc không để xảy ra tình trạng đổ vỡ thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thành công trong việc không làm cho thị trường bất động sản sụp đổ dẫn đến hệ thống ngân hàng sụp đổ theo”, ông Hiển nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, những vướng mắc, điểm nghẽn của thị trường bất động sản khả năng sẽ được khơi thông một phần vào đầu quý 3.2023, tạo tiền đề cho sự hồi phục, ổn định và phát triển trở lại trong quý kế tiếp và năm tới.

“Dấu hiệu phục hồi sẽ rõ nét hơn vào quý 3.2023 khi các dự án nhà ở xã hội được triển khai. Thanh khoản của thị trường sẽ tập trung chính ở phân khúc này. Với việc Ngân hàng Nhà nước liên tục hạ lãi suất điều hành thì nếu lãi suất huy động được điều chỉnh xuống dưới 5%, dòng tiền đầu tư sẽ được rút ra khỏi ngân hàng, quay trở về bất động sản, làm tăng đầu tư, giao dịch trên thị trường.

Đặc biệt, bước sang tháng 7, tác động của lãi suất hạ sẽ "ngấm" dần. Bên cạnh đó, các công trình đầu tư công đang được đẩy mạnh là một xung lực tạo đà phục hồi, phát triển mạnh mẽ hơn cho thị trường bất động sản”, ông Đính nhận định.

Chung quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội dự báo, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn vào cuối năm khi các Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến được thông qua cùng với nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường. Người dân có thể tiếp cập vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn nửa đầu năm 2023. Điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nguồn tiền chảy vào bất động sản.

Theo ông Trần Quang Trung, sau những nỗi đau mà nhà đầu tư bao gồm cả doanh nghiệp và cá nhân phải trải qua, việc đầu tiên khi thị trường phục hồi là họ sẽ tìm cách thoát được hàng mà họ không muốn giữ nữa. Với người đi mua, họ sẽ nhìn vào lịch sử giá của các khu đô thị đã hình thành nhưng thời gian vừa qua bị đội giá, từ đó có sự so sánh mức giá trước và sau thời điểm tăng nóng, nếu thấy có sự hấp dẫn họ vẫn sẽ xuống tiền.

Cũng theo ông Trung, khả năng phục hồi của thị trường sẽ tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn như Hà Nội hay thị trường có sức khoẻ tốt, tiềm năng như Hải Phòng cũng sẽ có độ nhạy tốt. Còn ở TP.HCM, phần lớn nhà đầu tư đến từ phía Bắc, khi thị trường ngoài Bắc có độ nhạy tốt thì thị trường TP.HCM sẽ chuyển động theo.

Phân khúc đầu tiên có thanh khoản tốt là phân khúc mà số tiền đầu tư không quá lớn, dao động ở mức 10 tỉ quay đầu. Phân khúc nghỉ dưỡng sẽ có độ trễ hơn. Phân khúc đất nền thời gian tới sẽ có sàng lọc về sản phẩm. Nhà đầu tư sẽ không “xuống tiền” theo tiêu chí “3 không”, không hình thành dân cư, không hạ tầng, không cho thuê. Các yếu tố về quy mô dân cư và tính thanh khoản sẽ được đặt lên hàng đầu.

“Đây là giai đoạn rất tốt để nhà đầu tư có tiền lựa chọn được các sản phẩm mà nếu không vì khủng hoảng, khó khăn thì sẽ không bao giờ được bán với giá tốt như vậy. Quan điểm của tôi, đầu tư là cần thiết, giá là cần hơn nhưng thanh khoản là cần nhất. Đó là 3 yếu tố mà nhà đầu tư cần lưu ý”, ông Trung đưa ra lời khuyên.

Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, khi thị trường khởi sắc trở lại, phân khúc có nhu cầu thật sẽ phục hồi trước, nhất là tại khu vực đông dân cư như trung tâm thành phố. Tiếp đó là những dự án vùng ven thành phố có triển vọng rõ từ quy mô dân cư, hạ tầng hoàn thiện. Rồi mới đến những dự án vùng lân cận được hưởng lợi từ quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá trong 2-3 năm tới, “ăn theo” ảnh hưởng của hệ thống cao tốc.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, ông Hiển cho rằng, nền tảng phục hồi của phân khúc này chưa có do những giải đáp về nguồn cầu, khả năng trả cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư chưa rõ ràng. “Dù cho lượng khách du lịch 2 năm tới có đạt mốc 19 triệu khách như năm 2019 thì số lượng condotel xây dựng đã vượt qua nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân. Cung tăng quá nhanh so với cầu, chưa nói đến pháp lý, tương lai của condotel là một dấu hỏi rất lớn”, ông Hiển đánh giá.

Thiết kế: Quân Nguyễn