Cách đây vài năm, tại TP.HCM khái niệm căn hộ vừa túi tiền được xác định ở ngưỡng trên dưới 1 tỉ đồng. Ở thời điểm hiện tại mức giá này đã tăng gấp đôi. Thế nhưng, không dễ để tìm được những dự án có giá bán trên dưới 2 tỉ đồng như vậy.

Khảo sát của CafeLand, người mua chỉ có thể tìm thấy những dự án này tại một số khu vực xa thuộc quận, huyện vùng ven như Thủ Đức, quận 9, Nhà Bè, Bình Chánh, Tân Phú…hay một số khu vực lân cận TP.HCM như Dĩ An, Thuận An thuộc Bình Dương.

Tuy nhiên trong thời gian tới, những căn hộ trên dưới 2 tỉ đồng tại TP.HCM cũng có nguy cơ “tuyệt chủng”. Bởi nhiều dự án mới sắp tung ra ở khu vực vùng ven đều đang lập đỉnh giá mới so với trước.

Điển hình, tại quận 9, Masteri Group đã tung ra thị trường khoảng 5.000 căn hộ thuộc dự án Masteri Centre Point nằm trong đại đô thị Vinhomes Grand Park có giá bán trung bình 55 – 60 triệu đồng/m2.

Một dự án căn hộ trên đường Võ Văn Ngân, quận Thủ Đức có quy mô hơn 700 căn hộ sắp ra mắt thị trường cũng đang gây sốt. Dự án này toạ lạc vị trí “vàng” của quận Thủ Đức khi nằm gần trung tâm thương mại Vincom, chợ Thủ Đức, hệ thống trường học, tiện ích… có giá bán dự kiến khoảng 70 – 75 triệu đồng/m2.

Một loạt dự án mới thuộc khu vực Dĩ An, Thuận An gần kề với TP.HCM như New Galaxy, LDG Sky, Opal Skyline, Phu Dong Sky Graden, Bcons… cũng đang được chào bán với mức giá từ 30 – 35 triệu đồng/m2.

Với giá bán như hiện tại, ngay cả những người có mức thu nhập khá từ 15 – 20 triệu đồng mỗi tháng cũng rất khó có khả năng để mua được căn hộ.

Anh Hải (ngụ Thủ Đức) chia sẻ, tổng thu nhập của hai vợ chồng khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng. Hai vợ chồng và một đứa con nếu cố gắng tằn tiện thì sau khi trừ chi phí thuê trọ, ăn uống, học hành con cái… mỗi năm tiết kiệm được 70 – 100 triệu đồng. Như vậy, để mua căn hộ 2 tỉ vợ chồng anh Hải phải tích cóp 20 năm.

“Trong 20 năm đó mức thu nhập sẽ có tăng nhưng chẳng thấm thía vào đâu với mức tăng của giá nhà. Một căn hộ trong 2 năm có thể tăng thêm 500 – 700 triệu đồng, trong khi mình phải mất 7 – 8 năm tiết kiệm mới có số đó”, anh Hải nói.

Chị Linh (ngụ quận 9) đồng quan điểm, với mức thu nhập hiện nay rất khó để mua được nhà.

Chị Linh cho rằng, khái niệm căn hộ “vừa túi tiền” ở mức 2 tỉ đồng hiện nay vẫn là quá cao. Mức hợp lý hơn là khoảng 1,5 tỉ đồng và để mua được căn hộ này thì những cặp vợ chồng trẻ cần kết hợp cả ba nguồn lực: tiền tiết kiệm + hỗ trợ từ người thân (cho, vay không lãi) + vay ngân hàng.

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỉ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm.

Trong một báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, từ khi thị trường bất động sản vào chu kỳ hồi phục từ cuối năm 2013 đầu 2014 đến nay, giá bất động sản ở các phân khúc đã tăng khoảng gấp đôi. Nhưng thu nhập của người dân tăng không theo kịp, giá nhà đang vượt xa tầm với của đại đa số người dân.

Đại dịch Covid – 19 xuất hiện từ đầu năm 2020 đã có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Nhiều dự đoán cho rằng, giá bất động sản sẽ quay đầu, thậm chí giảm mạnh do ảnh hưởng của dịch bệnh.

Tâm lý chờ “bắt đáy” thị trường, săn tìm những sản phẩm nhà ở bị bán tháo được nhiều người hướng đến. Đặc biệt, những người có nhu cầu mua nhà ở thật xem Covid 19 như cơ hội tốt để được tiếp cận căn nhà với mức giá hợp lý hơn.

Tuy nhiên, cho đến cuối năm 2020, mặc dù dịch bệnh khiến nhu cầu của người mua và giao dịch giảm nhưng giá bán bất động sản thì không có dấu hiệu quay đầu, thậm chí một số phân khúc, khu vực còn tăng mạnh.

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mức tăng giá bất động sản trong quý 3/2020 tại TP.HCM từ 15 - 20% so với quý trước, Hà Nội cũng tăng 3 - 5%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký VARS, nhận định giá bán căn hộ tại TP.HCM tăng chóng mặt có phần nguyên nhân từ nguồn cung mới khan hiếm. Trong khoảng 2 năm gần đây rất ít dự án mới tại TP.HCM được chấp thuận đầu tư.

Còn ông Lê Anh Tuấn - Phó TGĐ Dragon Capital thì nhận định, nếu điều kiện kinh tế và chính trị ổn định trong trung và dài hạn, giá bất động sản rất khó có chuyện đi xuống.

Chuyên gia này cho biết, tâm lý người Việt Nam vẫn luôn coi nhà đất là tài sản thiết yếu của cả đời người. Do đó nhu cầu về nhà ở luôn tăng cao, trong khi diện tích đất thì không còn nhiều. Nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung hạn khan hiếm thì giá tăng là tất yếu.

Bên cạnh đó, Việt Nam đang là một trong những quốc gia có số lượng người giàu tăng nhanh mỗi năm. Những người giàu sẽ có nhu cầu cao hơn về loại hình, không gian nhà ở. Do đó, thị trường cũng xuất hiện ngày càng nhiều loại hình căn hộ cao cấp, hạng sang để đáp ứng nhu cầu của họ.

Một nguyên nhân quan trọng khác khiến giá nhà tăng cao là chi phí đầu vào cho dự án ngày càng lớn, đặc biệt là chi phí vào đất đai.

Ông Nguyễn Văn Hậu, CEO Asian Holding chia sẻ, giá nhà tại TP.HCM hiện đã cao gấp 2 hoặc 2,5 lần so với cách đây 5 năm. Dự án mới khan hiếm do pháp lý bị siết chặt, quỹ đất không còn nhiều trong khi nhu cầu về nhà ở còn rất lớn khiến giá bán không ngừng tăng.

Ngoài ra, bất động sản là một ngành tích hợp của rất nhiều ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, nội thất, xây dựng… một khi giá thành của những ngành nghề này tăng cao thì chi phí xây dựng một dự án cũng phải tăng lên.

“Bên cạnh việc định vị phân khúc khách hàng, nhiều doanh nghiệp có quỹ đất sẽ lựa chọn làm nhà trung, cao cấp bởi nhu cầu của thị trường là rất lớn”, ông Hậu nói.

Nhiều người dân cho rằng, giá nhà quá cao có phần nguyên nhân hiện nay trên thị trường rất nhiều người mua bất động sản với mục đích đầu cơ. Thậm chí có người sở hữu hàng chục bất động sản.

Những người này “hò” nhau đẩy giá để lướt sóng kiếm lời khủng. Do đó, để giá nhà giảm nhiệt, một trong những biện pháp cần có là khắc chế những nhóm đầu cơ này bằng cách áp thuế tài sản thật cao, siết chặt nguồn vay tín dụng bởi đa số đầu cơ đều vay ngân hàng.

Đồng quan điểm, ông Lê Anh Tuấn cho biết, ở Việt Nam, người mua bất động sản gần như không phải chịu thuế hàng năm, nếu có cũng không đáng kể. Trong khi đó, nhiều quốc gia khác khi mua một bất động sản, hàng năm nhà đầu tư vẫn phải đóng thuế và thuế rất cao dù có lời hay không. Thuế suất khiến nhà đầu tư phải chùn tay khi quyết định mua một bất động sản nếu chỉ để chờ tăng giá mà không khai thác.

Theo tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia Tài chính ngân hàng, ở nhiều nước phát triển, với căn nhà thứ nhất là căn nhà để ở thì chính phủ hỗ trợ, còn căn nhà thứ hai thường là để kinh doanh hoặc đầu tư thì sẽ bị đánh thuế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, để kéo giảm giá nhà cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.

Ông Châu cũng nhất trí với đề xuất đánh thuế bất động sản nhằm bù đắp, tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Cũng theo ông Châu, dự kiến Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết về “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách hỗ trợ về tín dụng, thuế, tiếp cận đất đai, rút gọn thủ tục đầu tư xây dựng…nhằm cung ứng loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp (1-2 phòng ngủ) với mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2 đối với các tỉnh và mức giá khoảng 23-25 triệu đồng/m2 đối với các đô thị loại 1, đô thị loại đặc biệt.

Giám đốc một doanh nghiệp chuyên làm nhà giá rẻ ở TP.HCM thì cho rằng, thị trường muốn có nhà thương mại giá rẻ thì doanh nghiệp cần được Nhà nước hỗ trợ. Trong đó, Nhà nước thực hiện công tác quy hoạch, đền bù để có quỹ đất với mức giá hợp lý để thu hút doanh nghiệp vào đầu tư. Bên cạnh đó là các chính sách ưu đãi về vay vốn tín dụng, thuế, cắt giảm thủ tục hành chính trong cấp phép dự án…