Thời gian qua, Bắc Ninh trở thành một trong những thị trường bất động sản sôi động tại phía bắc bởi hội tụ các yếu tố: nguồn cung lớn, mức giá phù hợp và tiềm năng sinh lời.

Bắc Ninh còn là đầu mối giao thương giữa Hà Nội với Lạng Sơn – Trung Quốc, kết nối dễ dàng với cảng biển Hải Phòng và trung tâm du lịch Quảng Ninh.

Do đó, địa phương này liên tục thu hút được sự tham gia của các ông lớn bất động sản như Vingroup, Himlam, Dabaco, FLC… với đa dạng các dòng sản phẩm trong vài năm trở lại đây.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, Bắc Ninh trong những năm gần đây là thị trường tiềm năng với tốc độ tăng trưởng nhanh, luôn trong top đầu cả nước. Ngoài ra, di dân cơ học và cơ hội việc làm lớn dẫn đến nhu cầu nhà ở tại đây tăng đột biến.

Bên cạnh đó, ghi nhận thực tế cho thấy loại sản phẩm đất nền tại Bắc Ninh cũng có thanh khoản rất cao, tập trung ở các địa điểm có sự phát triển hạ tầng tốt như trung tâm TP. Bắc Ninh, khu vực khu đô thị gắn liền với KCN ở Yên Phong, thị xã Từ Sơn…

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS) cho thấy, trong quý 3-2021, mặc dù chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19, nhưng Bắc Ninh vẫn là một trong những địa phương có dấu hiệu hồi phục tích cực nhất. Mức độ quan tâm của các nhà đầu tư tới thị trường này tăng 7% so với quý trước.

Các doanh nghiệp bất động sản vẫn tích cực bám thị trường, vẫn bán hàng ngay cả trong thời gian thực hiện giãn cách xã hội thông qua nhiều hình thức như giới thiệu và bán hàng trực tuyến

Cùng với sự tăng nhanh về nguồn cung, phong phú về loại hình, lượng giao dịch tại thị trường Bắc Ninh cũng có xác suất thành công đến 75%. Giá đất nền, chung cư, bất động sản cho thuê tại đây đã tăng so với mốc trước đó 5 năm.

Theo khảo sát của VaRS, phần lớn nhà ở tại thị trường khu vực khảo sát có giá bán phổ biến dao động trong khoảng 18-30 triệu đồng/m2. Đối với sản phẩm thấp tầng, các dự án nằm ở vị trí đắc địa, trung tâm của tỉnh Bắc Ninh có giá dao động từ 30-50 triệu đồng/m2; các dự án nằm vùng ven thành phố các khu vực có giá dao động từ 14-25 triệu đồng/m2.

Theo quy hoạch xây dựng vùng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, Bắc Ninh được định hướng trở thành cửa ngõ xuất nhập khẩu, trung tâm tiếp vận – trung chuyển hàng hóa của Vùng Thủ đô Hà Nội với cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị (Lạng Sơn); đầu mối kinh doanh – thương mại quan trọng của Vùng với các tỉnh Đông Bắc, tạo thành hành lang kinh tế Lạng Sơn – Bắc Ninh – Hà Nội.

Cùng với yếu tố quy hoạch, giới chuyên gia nhận định những tỉnh có công nghiệp phát triển, đứng đầu về thu hút FDI, hạ tầng đồng bộ và thu hút sự tham gia của các tập đoàn lớn như Bắc Ninh thì thị trường bất động sản càng có thanh khoản tốt, khả năng tăng giá đất là rất cao.

Thành phố Từ Sơn nằm ở phía tây tỉnh Bắc Ninh, cách thành phố Bắc Ninh 12km về phía tây nam, cách trung tâm thủ đô Hà Nội 18km về phía đông bắc.

Trên thực tế, thời điểm sau Tết Nguyên đán 2021, Từ Sơn đã là một điểm nóng trong cơn sốt chung của thị trường. Nguyên nhân của cơn sốt bắt nguồn từ việc UBND tỉnh Bắc Ninh gửi tờ trình lên HĐND tỉnh xem xét tán thành chủ trương thành lập TP.Từ Sơn trên cơ sở thị xã Từ Sơn.

Khi đó, theo kết quả khảo sát của UBND tỉnh Bắc Ninh, Từ Sơn đạt cả 5 tiêu chí để trở thành thành phố. Năm tiêu chí này gồm: có 12/12 đơn vị cấp phường, vượt 2 đơn vị theo quy định; quy mô dân số trên 200.000 (quy định là 150.000 trở lên); xếp hạng đô thị loại 3; người dân ở 12 phường đồng thuận với tỷ lệ 91-99% và có cơ cấu, trình độ phát triển kinh tế đạt chỉ tiêu.

Thông tin này đã khiến đất Từ Sơn sôi sục, tăng 30-40% so với thời điểm năm 2020. Theo khảo sát của, nếu như năm 2020 đất dự án tại Từ Sơn chỉ dao động trên dưới 20 triệu đồng/m2 thì trong cơn sốt đầu năm nay, giá đất bị đẩy lên 30-33 triệu đồng/m2. Những vị trí đắc địa như mặt tiền đường lớn hay sát hồ bị đẩy giá lên 45-60 triệu đồng/m2.

Đất tại phường Phù Khê, cuối năm 2020 được chào bán 24-26 triệu đồng/m2 thì trong cơn sốt vừa qua đã tăng lên 30-34 triệu đồng/m2. Đất Từ Sơn chỗ gần vòng xuyến 295, giá chào bán là 70-80 triệu đồng/m2, trong khi giá rao bán thời điểm cuối năm 2020 là 40-50 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền kinh doanh được ở phường Tân Hồng cũng tăng từ 28-30 triệu đồng/m2 lên mức 34-37 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, vào khoảng cuối tháng 4, đầu tháng 5, dịch bệnh bùng phát tại Bắc Ninh khiến địa phương này trở thành một trong hai ổ dịch lớn nhất cả nước thời điểm đó. Ngay lập tức, thị trường nơi này bắt đầu “nguội” rồi rơi vào cảnh đóng băng nhưng giá vẫn neo cao.

Khi đó, đất tại Phù Chẩn vẫn giữ nguyên mức giá được chào bán từ đầu năm là 17-20 triệu đồng/m2, Phú Điền vẫn được rao 23-27 triệu đồng/m2, Phù Khê giá chào bán vẫn là 30-34 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền kinh doanh được ở Tân Hồng vẫn giữ mức 34-37 triệu đồng/m2.

Sau vài tháng đi ngang, từ tháng 9 đến nay - khi Từ Sơn chính thức lên thành phố, giá đất tiếp tục tăng mạnh. Theo Nghị quyết đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 22.9.2021, từ ngày 1.11.2021, thị xã Từ Sơn sẽ chính thức trở thành thành phố thuộc tỉnh Bắc Ninh.

Theo đó, thành phố Từ Sơn có diện tích 61 km2 với dân số 202.874 người và 12 phường. Là nơi bùng nổ nhiều dự án đất nền, khu đô thị, phân khúc đất dự án tại Từ Sơn chứng kiến mức tăng giá mạnh. Những lô đất vị trí đẹp, đắc địa tại các dự án như Từ Sơn Garden, Centa RiverSide, Hanaka Paris Ocean Park… giá thiết lập ở mức 40-60 triệu đồng/m2. Đất dự án ở các vị trí đường nhỏ, nằm bên trong giá cũng ghi nhận mức tăng 20-30% so với ba tháng trước đó.

Ngoài phân khúc đất dự án, đất trong dân cũng chứng kiến mức tăng giá mạnh. Đất thuộc đường Nguyễn Văn Cừ tại phường Trang Hạ, đã tăng từ mức 25-27 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 6.2021 lên mức 30-32 triệu đồng/m2.

Đất mặt tiền kinh doanh trên đường Lý Tự Trọng, gần ngã 4 Lý Thánh Tông - Nguyên Phi Ỷ Lan, tăng từ mức 55-57 triệu đồng/m2 lên mức 60-64 triệu đồng/m2. khu phố Bính Hạ, Trang Hạ, Từ Sơn, Bắc Ninh tăng lên 33 triệu đồng/m2, trong khi trước đó 2 tháng, giá đất mới chỉ ở mức 24-28 triệu đồng/m2.

Làn sóng nhà đầu tư đổ về Bắc Ninh tăng mạnh trong gần hai tháng nay khiến thị trường sôi sục. Theo anh Lê Văn Hải, Trưởng phòng kinh doanh một sàn giao dịch tại thành phố Bắc Ninh thì giới đầu tư chủ yếu đến từ Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Giang và các nhà đầu tư địa phương. Các nhà đầu tư này thường đi theo hội, nhóm, thực hiện các hoạt động mua bán sang tay chóng vánh theo hướng lướt sóng. Đến thời điểm hiện tại, đất Bắc Ninh vẫn đang ở mức cao, chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

“Đây là thời điểm mạo hiểm nếu đầu tư đất Từ Sơn. Nhà đầu tư nếu không xác định tâm thế lâu dài rất có thể bị gãy sóng, chôn vốn khi lao vào cuộc chơi đám đông”, anh Hải cho biết.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VaRS, do quỹ đất tại Hà Nội đã hạn hẹp, giá đất đã quá cao nên các nhà đầu tư nhanh chóng dịch chuyển dòng tiền, tìm kiếm cơ hội ở các tỉnh vùng ven, trong đó Bắc Ninh là một lựa chọn điển hình bởi vị trí gần, giao thông thuận tiện, tiềm năng thanh khoản tốt, tập trung nhiều khu công nghiệp, nhiều chuyên gia nước ngoài sinh sống và làm việc…

Tuy nhiên, ông Đính cũng cho rằng sẽ không có những cơn sốt đất bùng phát mạnh mẽ như những tháng đầu năm, thay vào đó khi thị trường tái khởi động lại sẽ có xu hướng tăng đều. Hơn nữa, các cơn sốt đất đi qua cũng đã giúp nhà đầu tư rút ra nhiều bài học. Do đó, đa phần sẽ có xu hướng cẩn trọng, lựa chọn các sản phẩm an toàn pháp lý nên giá đất sẽ khó tăng nóng.