Vài tuần gần đây, anh Đại (ngụ TP Thủ Đức) và người thân trong gia đình liên tục lên xuống khu vực Hóc Môn và Củ Chi để tìm mua đất sau khi nghe những thông tin đề xuất hai huyện Củ Chi và Hóc Môn lên thành phố.

Giữa tháng 4, anh Đại tìm được một mảnh đất nông nghiệp, diện tích 720m2 tại Bình Mỹ (Củ Chi) với giá 4 triệu đồng/m2, vị chi hơn 2,8 tỉ đồng một lô. Vừa ý lô đất, anh Đại về bàn với anh em rong gia đình mua chung. Thế nhưng, chỉ một tuần sau, hỏi lại môi giới thì được biết chủ đất báo tăng giá 1 triệu đồng mỗi m2, không thương lượng thêm nên anh Đại không thể “chốt deal”.

Trong vai một khách hàng hỏi mua đất để đầu tư, người viết gặp Thiên Phúc, một môi giới tại khu vực Tân Thạnh Đông. Anh này cho biết đất Củ Chi đang được nhiều người săn lùng, nếu mua lúc này thì còn có thể lướt sóng, chứ một thời gian nữa giá lên cao sẽ rất khó mua.

Khi được đề nghị gửi sổ vài lô để tham khảo, Thiên Phúc nhanh nhảu gửi ngay mảnh đất diện tích 150m2, giá 1 tỉ đồng. Thấy khách do dự, Thiên Phúc nói tiếp giá này do chủ “ngộp” nên mới bán nhanh, không tranh thủ chốt sớm sẽ mất cơ hội.

Anh Hồ, một nhà đầu tư lâu năm ở khu vực vùng ven TP.HCM, cho biết hầu hết giao dịch ở khu vực Hóc Môn và Củ Chi hiện nay không phải thị trường của người mua nhà đất để ở, mà là các nhà đầu tư.

Anh Hồ cho biết giá đất ở đây không tăng quá mạnh, ngoại trừ những lô có vị trí đẹp. Phần lớn còn lại giá không biến động mạnh so với thời điểm cuối năm 2021. Chẳng hạn một lô đất nông nghiệp hơn 1.400m2 của nhà đầu tư này mua chung với nhóm bạn với giá 4,5 tỉ đồng tại xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi từ đầu năm ngoái, hiện cũng chỉ nhích lên 4,7 tỉ đồng.

Anh Hải, một môi giới bất động sản chủ yếu bán sản phẩm ở các huyện vùng ven như Củ Chi và Hóc Môn, cho biết lượng khách hàng quan tâm đến bất động sản ở hai khu vực này có tăng sau những thông tin tích cực về quy hoạch và kêu gọi đầu tư. Tuy nhiên, những người thực sự xuống tiền không nhiều.

“Những người đầu tư lớn đa phần đã gom từ nhiều năm trước. Số ít F0 đang tìm kiếm nơi đầu tư thì giá đất nền ở đây đã tăng cao khá cao, đất nông nghiệp ở vùng xa cũng đã 5-7 triệu/m2 cho mảnh lớn, còn đất thổ cư thì đã hàng chục triệu đồng tùy theo vị trí. Vì vậy, người mua còn do dự”, anh Hải cho biết.

Theo thống kê của một trang rao vặt trực tuyến, lượt tìm kiếm thông tin về đất nền ở các khu vực Quận 2, Quận 9, huyện Củ Chi và huyện Nhà Bè bắt đầu tăng lên ngay thời điểm kỳ nghỉ Tết kết thúc. Xu hướng này cũng tương đồng với nhu cầu tìm mua, giao dịch thực tế tại các khu vực trên.

Theo đó, huyện Củ Chi là khu vực có lượng tìm kiếm thông tin đứng đầu trong các khu vực trên, luôn ở mức cao gấp đôi so với khu vực thứ 2 là Quận 9 (TP. Thủ Đức).

Trong đó tại khu vực xã Nhuận Đức và xã Bình Mỹ huyện Củ Chi, lượt tìm kiếm thông tin tăng mạnh ngay từ giai đoạn sau Tết. So với giai đoạn 4 tuần trước Tết, lượt tìm kiếm ở xã Nhuận Đức tăng 210% và xã Bình Mỹ tăng 152%. Giá bán trung bình cho một mảnh đất 200m2 tại huyện Củ Chi dao động ở mức 3,4-3,5 tỉ đồng (khoảng 17,5 triệu đồng/m2).

Diễn biến tương tự cũng xảy ra ở Hóc Môn. Trên các trang rao vặt trực tuyến, các lô đất thổ cư diện tích 70-150m2 tại huyện này được chào với giá từ 4,25-4,5 tỉ đồng. Với các diện tích nhỏ hơn, hầu như không có giá dưới 2 tỉ đồng.

Ngọc Bích, một môi giới tại xã Bà Điểm huyện Hóc Môn, cho biết đất có sổ, vị trí đẹp hầu như đã tăng giá khoảng 30% so với thời điểm cuối năm trước. Đất vườn tại nhiều xã Hóc Môn cũng tiệm cận tầm giá 3,5-5 triệu đồng/m2, trong khi đất dự án giá bán cao hơn, không dưới mức 25 triệu đồng/m2.

Khi được biết khách hàng có nhu cầu mua đầu tư, Ngọc Bích thẳng thắn khuyên nên chọn đất có sổ, diện tích không cần quá lớn nhưng sẽ dễ ra hàng sau này, lợi nhuận cũng tốt hơn. Cũng theo môi giới này, khá nhiều nhà đầu tư đang ôm hàng chưa thoát được vì trót mua đất không sổ.

Đây không phải là lần đầu tiên việc sốt đất được nhắc đến tại hai huyện vùng ven này. Đất Củ Chi đã từng nóng sốt khi các doanh nghiệp đề xuất đầu tư dự án quy mô lớn. Nhưng qua những lần nóng sốt, Củ Chi và Hóc Môn vẫn là những khu vực phát triển chưa tương xứng với tiềm năng dù là những địa phương còn nhiều quỹ đất.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, đánh giá cơ sở hạ tầng luôn là động lực quan trọng để thị trường bất động sản của một khu vực, địa phương trở nên năng động.

Tuy nhiên, dễ nhận thấy là nhiều tuyến đường quan trọng của Hóc Môn và Củ Chi như quốc lộ 22 hay các tuyến tỉnh lộ 8, 9… đã có những biểu hiện quá tải. Ngoài ra, hai huyện này cũng còn nhiều tuyến đường nông thôn nhỏ hẹp khiến cho việc kết nối với khu vực trung tâm thành phố chưa thuận tiện và năng lực vận tải bị hạn chế nhiều.

Thêm vào đó, việc có nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư không thể triển khai theo đúng kế hoạch khiến cho các nhà đầu tư khác có tâm lý ngần ngại trong việc “rót vốn” vào hai địa phương này.

Theo định hướng phát triển được Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM công bố mới đây, với việc xác định mô hình phát triển tập trung - đa cực, ngoài khu vực trung tâm nội thành cũ, các trung tâm khác được TP.HCM định hướng phát triển ra bốn hướng.

Hóc Môn và Củ Chi là hai huyện chiếm gần trọn khu vực phía bắc - tây bắc của TP.HCM, kết nối TPHCM với các đô thị Đức Hòa (Long An), Trảng Bàng (Tây Ninh), Thủ Dầu Một (Bình Dương) của các tỉnh cả miền Tây và Đông Nam Bộ.

Huyện Hóc Môn rộng 109 km2, có 12 phường xã với khoảng 542.243 người. Với mức dân số này, Hóc Môn nằm trong top 2 huyện có dân đông nhất khu vực vùng ven của TP.HCM.

Trong khi đó, Huyện Củ Chi, rộng gần 435 km2, có 21 phường xã với khoảng 462.047 người. Dù dân đông, nhưng diện tích toàn huyện lớn nên mật độ dân cư ở huyện này lại thưa thớt. Hạ tầng giao thông còn kém phát triển. Các trục đường chính hiện nay như quốc lộ 22, tỉnh lộ 8, tỉnh lộ 15... hiện đã quá tải.

Ở thời điểm hiện tại, Củ Chi và Hóc Môn hầu như vắng bóng các chung cư cao tầng. Loại bất động sản phổ biến nhất được chào bán ở huyện vùng ven này là đất vườn, đất nông nghiệp và thường có diện tích lớn.

Theo kế hoạch xây dựng đề án đầu tư các huyện thành quận giai đoạn 2021-2030 của TP.HCM, huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè sẽ thành quận (hoặc thành phố thuộc thành phố) trước năm 2025; huyện Củ Chi và Cần Giờ thành quận trong giai đoạn 2025-2030.

Tại hội nghị xúc tiến đầu tư vào hai huyện Hóc Môn và Củ Chi mới đây, TP.HCM đã mời gọi đầu tư 55 dự án vào hai huyện này với tổng vốn dự kiến hơn 12 tỉ USD (tương đương hơn 285.000 tỉ đồng).

Trong đó, 18 dự án thuộc lĩnh vực hạ tầng giao thông - kỹ thuật, 1 dự án giảm ngập nước, 12 dự án chỉnh trang đô thị, 3 dự án công nghiệp, 16 dự án nông nghiệp, 2 dự án thương mại - dịch vụ và 4 dự án thuộc lĩnh vực giáo dục - văn hóa - thể thao.

Tại hội nghị, thành phố đã trao 10 Giấy Chứng nhận đầu tư cho các doanh nghiệp với tổng giá trị hơn 430 triệu USD và trao 31 bản ghi nhớ đầu tư vào Hóc Môn, Củ Chi với tổng trị giá hàng tỉ đô la Mỹ.

Các dự án mới được kỳ vọng sẽ tạo thêm nguồn lực cho đầu tư, hoàn thiện hạ tầng cơ sở, tạo thêm nhiều công ăn việc làm cho người dân, đóng góp ngân sách, phát triển địa phương.

Để cam kết đầu tư trở thành hiện thực, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng việc cập nhật các thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng, rõ ràng nhất đến các nhà đầu tư đóng vai trò hết sức quan trọng.

Thêm vào đó, các nỗ lực cải cách hành chính, đẩy mạnh “số hoá” nhằm tạo môi trường đầu tư hiệu quả hơn cũng nên được liên tục đẩy mạnh một cách phù hợp. Đặc biệt, Củ Chi và Hóc Môn sẽ trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư nếu nhanh chóng giải quyết hiệu quả bài toán cơ sở hạ tầng, giúp kết nối liên vùng nhanh chóng và thuận tiện hơn. Các tuyến đường Vành đai 3, 4 hay cao tốc TP.HCM – Mộc Bài sẽ là đòn bẩy đặc biệt quan trọng cho sự phát triển kinh tế của hai huyện này.

Theo một chuyên gia bất động sản, Hóc Môn, Củ Chi được xem là những “vùng trũng” còn lại của thị trường bất động sản TP.HCM. Trong khi Hóc Môn đã phát triển hơn thì Củ Chi còn khá im ắng.

Tuy nhiên, đây sẽ là những thị trường bất động sản đáng để cho các nhà đầu tư cân nhắc bởi còn rất nhiều tiềm năng phát triển. Hiện phía đông và nam của TP.HCM gần như đã phát triển hoàn thiện. Do đó phía tây bắc với huyện Củ Chi sẽ là hướng phát triển được TP.HCM chú trọng sắp tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), khuyến cáo những người có ý định mua đất lúc này ở Củ Chi, Hóc Môn phải tỉnh táo, phải tìm hiểu kỹ, đừng để tiền mất tật mang vì không ít người đã lợi dụng thông tin từ các cuộc họp để trục lợi, nhất là đầu nậu, môi giới không chuyên nghiệp hay doanh nghiệp bất lương đã làm cho giá đất ở huyện Củ Chi, Hóc Môn loạn lên.

Về dài hạn, ông David Jackson đánh giá bất động sản Củ Chi và Hóc Môn có nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai vì các lý do.

Đầu tiên, quỹ đất ở hai địa phương này còn nhiều và mặt bằng giá còn thấp so với các khu vực khác của TP HCM.

Thứ hai, cơ sở hạ tầng tại đây đang được đầu tư phát triển với nhiều dự án quy mô, có khả năng kết nối liên vùng và với cả thị trường Campuchia.

Thứ ba, việc ngày càng có nhiều nhà đầu tư đến với Hóc Môn và Củ Chi sẽ góp phần thúc đẩy nhanh hơn đà phát triển của các địa phương này. Việc các biên bản ghi nhớ cam kết đầu tư giá trị gần 17 tỉ USD đã được công bố tại Hội nghị xúc tiến đầu tư vào Củ Chi và Hóc Môn đầu tháng 4 vừa qua là minh chứng rõ nét cho xu hướng này.

Thứ tư, theo định hướng phát triển thì khu đô thị Tây Bắc trong tương lai sẽ có các chức năng như dịch vụ, thương mại, y tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao và nghỉ dưỡng vui chơi giải trí. Do phát triển chậm hơn, Củ Chi và Hóc Môn có thể có được nhiều kinh nghiệm về quy hoạch, có thể phát triển “xanh” hơn, bền vững hơn với các mô hình đô thị thông minh, đô thị sinh thái.