Huyện Nhơn Trạch nằm phía Tây Nam của tỉnh Đồng Nai, với 3 mặt giáp sông, địa phương này như dấu gạch nối giữa 3 trung tâm kinh tế lớn khu vực phía Nam gồm TP.HCM – Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu.

Diện tích tự nhiên của Nhơn Trạch khoảng 41.083,68 ha, chiếm 6,96% diện tích tự nhiên của tỉnh Đồng Nai. Trong đó, đất nông nghiệp là 27.364,3ha, chiếm 66,61% tổng diện tích. Đất phi nông nghiệp là13.662,38ha chiếm 33,26% tổng diện tích.

Dân số của Nhơn Trạch hiện khoảng gần 300.000 người, thu nhập bình quân năm 2023 khoảng 72,3 triệu đồng/người.

Khu công nghiệp là một trong những trụ cột kinh tế quan trọng của Nhơn Trạch. Đây cũng được xem là “chiếc nôi” của công nghiệp tỉnh Đồng Nai.

Theo UBND huyện Nhơn Trạch, trên địa bàn hiện có 518 dự án với số vốn đầu tư là 10,25 tỉ USD. Trong đó, 318 dự án đã đi vào hoạt động, giải quyết việc làm cho 119.800 lao động.

Được bao bọc bởi những dòng sông lớn, Nhơn Trạch cũng có thế mạnh về phát triển hệ thống bến cảng, logistics.

Với vị trí đặc biệt và nguồn nội lực sẵn có, từ năm 2009, Tỉnh ủy Đồng Nai đã ban hành Nghị quyết xây dựng thành phố Nhơn Trạch đạt các tiêu chí của một đô thị loại II vào năm 2020.

Tuy nhiên, hơn 10 năm, giấc mơ trên vẫn chưa thành sự thật. Có nhiều nguyên nhân, trong đó có việc phát triển trật nhịp của hạ tầng giao thông và đặc biệt là thị trường bất động sản Nhơn Trạch.

Từ một vùng đất giàu tiềm năng, Nhơn Trạch suốt thời gian dài được ví von như “thành phố ma”, “thành phố buồn”. Dân cư chủ yếu phân bố ở một số xã gần phà Cát Lái, Thị trấn Hiệp Phước… khu vực trung tâm Nhơn Trạch lại rất thưa thớt.

Tham khảo: Bản đồ bất động sản Nhơn Trạch

Trở lại Nhơn Trạch vào đầu tháng 11/2023, hình ảnh dễ nhận thấy là sự vắng vẻ. Những con đường không còn dày đặc văn phòng môi giới bất động sản. Những quán cafe không còn chật kín ô tô. Những văn phòng công chứng không còn ken cứng người giao dịch.

Khu trung tâm Nhơn Trạch vẫn vậy. Nhiều dãy nhà phố, biệt thự được xây dựng khang trang, có giá bán hàng tỉ đồng không bóng người về ở.

Nằm ngay cạnh trung tâm hành chính Nhơn Trạch, một dãy nhà phố đã hơn chục năm “cửa đóng then cài”, xuống cấp. Một toà tháp chung cư nhưng chỉ vài căn sáng đèn mỗi đêm.

Cách đó không xa, nhiều căn biệt thự nằm “phơi xác” nhiều năm trở thành khối bê tông xám xịt, để cỏ dại mọc, nhếch nhác.

Không chỉ những căn nhà phố, biệt thự đơn lẻ, nhiều dự án đô thị quy mô lớn khác được triển khai xây dựng trong những năm gần đây ở Nhơn Trạch cũng đang trong cảnh “chờ người”.

Khu đô thị Swan Park có quy mô được giới thiệu lên đến hơn 900ha hiện đã thành hình. Cảm giác đầu tiên khi đến với dự án này là không gian nhiều cây xanh, cơ sở hạ tầng nội khu rất bài bản, nhiều tiện ích cũng được chủ đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, không khí tĩnh lặng vẫn bao trùm khu đô thị này khi rất ít người về ở. Những căn nhà phố, shophouse nằm mặt tiền đường chưa thể kinh doanh buôn bán sầm suất như kỳ vọng mà hiện chỉ để cỏ dại xâm lấn. Dù không có người ở, giá trị của những căn nhà này vẫn ở mức từ 7 – 10 tỉ đồng.

Trong khi đó, ở phía đối diện hàng trăm căn biệt thự có giá trị hàng chục tỉ đồng mỗi căn đã được hoàn thành nhiều năm cũng không có người ở. Phần lớn những căn biệt thự này được xây dựng và hoàn thiện phần thô xong để cỏ dại mọc um tùm. Những căn nhà phố còn lại trong dự án có giá từ 3 tỉ đồng mỗi căn.

Tại dự án Swan Bay trên đảo Đại Phước được chia làm nhiều phân khu khác nhau triển khai kéo dài hơn chục năm. Hiện nay, những căn shophouse, nhà phố được xây dựng rất đẹp, kiến trúc bắt mắt nhưng chưa có người về ở hoặc kinh doanh.

Theo một môi giới, giá bán với những căn Villa Shophouse có diện tích 130-230m2 tại dự án này giá dao động 12-16 tỉ đồng mỗi căn.

Trong khi đó giá căn hộ tại hai khối chung cư đã hoàn thiện của dự án cũng đang được giao dịch từ 1,4 tỉ đồng mỗi căn. Với shophouse dưới khối đế chung cư giá bán cũng từ 8 – 10 tỉ đồng mỗi căn.

Phía sau khu vực mới xây dựng là rất nhiều căn biệt thự đã hoàn thành nhiều năm nhưng vẫn chưa có người về ở tại dự án này. Một số căn đã có dấu hiệu xuống cấp sau nhiều năm không có chủ nhân. Giá bán mỗi biệt thự từ 8 – 15 tỉ đồng.

Nằm ngay cạnh chân cầu Nhơn Trạch, khu đô thị King Bay quy mô 125ha cũng đang triển khai chậm chạp. Con đường chính dẫn vào dự án đến nay chỉ trải đá dăm, nhỏ hẹp, sình lầy mỗi khi mưa.

Tại các phân khu đã mở bán của dự án này, hạ tầng được làm khá bài bản, vài ngôi nhà được xây dựng nhưng không có người ở.

Môi giới cho biết, giá bán đất nền King Bay hiện khoảng từ 18 – 25 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí. Đây là mức giá đã giảm rất mạnh nếu so với mức giá đỉnh lên đến gần 45 triệu/m2 được lập vào khoảng quý 3/2022.

Theo chia sẻ của nhiều môi giới, bất động sản Nhơn Trạch trong hai quý đầu năm 2023 gần như “đóng băng” do ảnh hưởng của nhiều thông tin tiêu cực chung của thị trường.

Tuy nhiên, bước sang đầu quý 3/2023, thị trường đã bắt đầu khởi sắc hơn nhờ vào tín hiệu tích cực khi loạt hạ tầng lớn khởi công như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cầu Phước An, nhà ga sân bay Long Thành hay cao tốc Bến Lức – Long Thành tái khởi động.

Dù vậy, môi giới cho biết các giao dịch không nhiều và chủ yếu diễn ra âm thầm. Khách hàng chính là những nhà đầu tư đang có sẵn tiền mặt, không dùng vốn vay.

Đặc biệt, những bất động sản có giá trị từ 4 – 5 tỉ trở không có thanh khoản.

Anh Cường, một môi giới cho biết, nếu trong giai đoạn “tiền rẻ” 2021 – 2022, nhà đầu tư ùn ùn đổ về Nhơn Trạch lướt sóng cũng có thể dễ dàng kiếm tiền nhưng nay thì đã không còn. Mức giá hiện nay so với thời điểm đó đang giảm khoảng 30 – 40%.

Cụ thể, một dự án đất nền trước đây có giá khoảng 13 – 14 triệu đồng/m2 thì nay giảm xuống chỉ còn 9 – 10 triệu đồng nhưng cũng không nhiều người mua.

Các dự án quy mô lớn như Mega City có giá khoảng 10 triệu/m2 với đất nền và 40 triệu/m2 với phân khúc nhà phố xây sẵn.

Trong khi đối diện Long Tân City khoảng 9 triệu/m2; dự án Long Thọ - Phước An có giá bán từ 7,5 – 15 triệu đồng/m2, khu dân cư Tiến Lộc Garden có giá tốt hơn khoảng 12 triệu đồng/m2 do nằm gần khu dân cư đông đúc, gần quốc lộ 51…

Anh Cường cho biết, nhiều khách hàng ôm đất Nhơn Trạch thời điểm 2021 – 2022 chỉ một thời gian ngắn đã có lời nhưng không chịu bán thì nay phải “ôm hận”. Đây cũng là nhóm đang có nhu cầu bán cao dù phải chấp nhận lỗ sâu khi thị trường xuống.

“Dù giá đã giảm nhưng để tìm người mua thời điểm này không dễ dàng. Người mua có tiền mặt đang ở thế “cửa trên”, họ suy tính kĩ càng và chỉ chọn những lô đất có vị trí đẹp, dễ thanh khoản chứ không phải cứ rẻ là họ sẽ mua”, anh Cường nói.

Anh Chính, một môi giới khác dự báo, thị trường bất động sản Nhơn Trạch trong những tháng còn lại của năm 2023 có thể sẽ ấm hơn nhưng các giao dịch vẫn chỉ diễn ra âm thầm. Đây vẫn là cơ cho những người sẵn tiền mặt để tích luỹ những khu đất đẹp, giá tốt.

Với người bán, sau khoảng thời gian chấp nhận giảm giá mạnh nhưng không bán được thì này nhiều người đang quay lại giữ giá để chờ thị trường hồi phục.

Theo anh Chính, trừ trường hợp quá khó khăn, còn lại nhà đầu tư nào vẫn cầm cự được thì bằng mọi cách nên giữ đất bởi 2 đến 3 năm tới Nhơn Trạch sẽ rất hứa hẹn.

Theo Nghị quyết của Tỉnh ủy Đồng Nai về phát triển đô thị Nhơn Trạch đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2040 tiếp tục đặt mục tiêu đưa Nhơn Trạch trở thành đô thị loại III vào năm 2025. Đến năm 2030, Nhơn Trạch sẽ là thành phố loại II.

Lãnh đạo huyện Nhơn Trạch thừa nhận, để đạt mục tiêu trên cần rất nhiều sự nỗ lực, trong đó có nguồn lực rất lớn để đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông.

Với những nhà đầu tư bất động sản ở Nhơn Trạch, “Cầu Cát Lái” là từ khoá gần như đã in sâu vào tâm trí. Thậm chí, cây cầu này dù vẫn đang nằm trên giấy nhưng đã gây nên nhiều cơn “sóng đất” suốt hơn hai thập kỉ qua.

Nếu được xây dựng, cầu Cát Lái sẽ giúp người dân hai bờ TP. Thủ Đức và Nhơn Trạch thoát cảnh luỵ phà. Lúc đó, để di chuyển giữa hai khu vực chỉ mất vài phút. Nhơn Trạch trở thành cánh tay nối dài của TP.HCM.

Dù rất được mong chờ, nhưng đến nay, TP.HCM và Đồng Nai vẫn chưa thống nhất được hướng tuyến và thời gian triển khai dự án cầu Cát Lái.

Đồng Nai muốn xây dựng cây cầu này trước năm 2025, trong khi TP.HCM lại cho rằng nên xây dựng sau năm 2030.

Trong khi cầu Cát Lái “bế tắc” việc kết nối giao thông giữa TP.HCM với Nhơn Trạch đang cậy nhờ nhiều hơn vào loạt dự án hạ tầng đã và đang triển khai trên địa bàn.

Đáng chú ý hơn cả là dự án cầu Nhơn Trạch thuộc tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM đang xây dựng.

Cây cầu này nối Nhơn Trạch với khu vực quận 9 cũ (TP. Thủ Đức) được khởi công từ tháng 9/2022 với chiều dài hơn 2km, rộng 19,75m và phần đường dẫn 2 đầu cầu dài 560m. Tổng mức đầu tư hơn 1.800 tỉ đồng.

Dự kiến cầu sẽ về đích vào tháng 4/2025. Dự án không chỉ giải quyết bài toán giao thông cho Nhơn Trạch và TP.HCM, mà còn tạo nên tuyến đường thông suốt nối Bình Dương – TP.HCM – Đồng Nai với Bà Rịa – Vũng Tàu.

Dự án cao tốc Bến Lức – Long Thành sau nhiều năm “đứng bánh” cũng đã được tái khởi động giữa năm 2023, trong đó có hạng mục cầu Phước Khánh nối huyện Cần Giời với Nhơn Trạch.

Sau khi hoàn thành, cao tốc Bến Lức – Long Thành sẽ kết nối thông suốt các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long với TP.HCM, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Trong những năm gần đây, mạng lưới giao thông nội khu của Nhơn Trạch cũng được đầu tư mạnh. Trong đó, phải kể đến hai tuyến đường tỉnh 25B và 25C kết nối trực tiếp khu vực trung tâm với quốc lộ 51, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay quốc tế Long Thành.

Năm 2021, dự án xây dựng tuyến đường 319 nối dài và nút giao nút giao với đường cao tốc TP.HCM- Long Thành- Dầu Giây đã được đưa vào sử dụng. Dự án này cũng đã góp phần rút ngắn khoảng cách giữa TP.HCM với Nhơn Trạch.

Ngoài ra, tuyến đường này cũng mang ý nghĩa rất lớn cho việc phát triển logistics cho Đồng Nai, tạo cơ hội rút ngắn thời gian lưu thông, giảm chi phí vận chuyển hàng hóa cho các doanh nghiệp.

Một hạ tầng có ý nghĩa lớn với Nhơn Trạch cũng được khởi công trong tháng 6/2023 là dự án cầu Phước An bắc qua sông Thị Vải nối địa phương này với thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Sau khi hoàn thành, cầu Phước An cùng với cao tốc TP.HCM – Long Thành và Bến Lức – Long Thành tạo thành hành lang luân chuyển hàng hoá từ khu vực cảng Cái Mép – Thị Vải đến các tỉnh thành trong khu vực và cả Đồng bằng sông Cửu Long.

Trong khi đó, dù không trực tiếp đi qua địa bàn Nhơn Trạch, song các hạ tầng trọng điểm như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, đặc biệt là sân bay Long Thành khi đi vào hoạt động cũng tạo động lực rất lớn cho sự bùng nổ của Nhơn Trạch.

Anh Bình, một nhà đầu tư bất động sản chia sẻ, câu chuyện Nhơn Trạch hoang vắng, ít người ở đã diễn ra hàng chục năm nhưng có một thực tế là sức hút của vùng đất này chưa bao giờ vơi với những nhà đầu tư.

Theo nhà đầu tư này, với hàng chục dự án đô thị đang triển khai có quy mô hàng nghìn ha ở Nhơn Trạch thì để lấp đầy những dự án này cần thời gian ít nhất là một thập kỉ nữa.

Dù vậy, với những nhà đầu tư giai đoạn 2025 – 2026 sẽ là khoảng thời gian Nhơn Trạch có những sự thay đổi đột phá khi hàng loạt hạ tầng giao thông quan trọng sẽ hoàn thành.

Đó là các dự án đường Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành.

“Hạ tầng kết nối hoàn thiện sẽ kéo người dân về ở, các hạ tầng kinh tế - xã hội, tiện ích của Nhơn Trạch sẽ mau chóng hình thành. Đặc biệt, Nhơn Trạch là điểm nghỉ ngay cửa ra vào sân bay Long Thành có cơ hội đón lượng lớn du khách, phát triển kinh doanh dịch vụ lưu trú, ẩm thực, giải trí”, anh Bình nói.

Cũng theo các nhà đầu tư, một điểm hấp dẫn nữa của Nhơn Trạch là giá đất hiện nay vẫn khá thấp nếu so với những khu vực cùng khoảng cách gần kề TP.HCM như Thuận An, Dĩ An (Bình Dương) hay Long Hưng (TP. Biên Hòa)…

Một dấu hiệu nữa khiến cho niềm tin của nhà đầu tư được giữ vững là làn sóng các “ông lớn” bất động sản tiếp tục chọn Nhơn Trạch là nơi đầu tư các dự án cao cấp.

Chẳng hạn, một dự án đang được truyền thông rầm rộ là Eco Village Saigon River của Tập đoàn Eco Park có quy mô 50ha đang triển khai ở Nhơn Trạch.

Hay chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng với dự án Sen Việt Nhơn Trạch có quy mô 212ha hứa hẹn mang lại một đô thị “Phú Mỹ Hưng” thứ hai ở khu vực cửa ngõ TP.HCM.

Chủ đầu tư Nam Long cũng sẽ hiện diện ở Nhơn Trạch với dự án Paragon Đại Phước với quy mô 40ha. Trong khi đó, Hưng Thịnh sẽ đầu tư dự án Angel Island có diện tích 110ha.