Yuanta: Nguồn cung nhà ở đang đổi chiều, nhà ở xã hội ngày càng chiếm ưu thế

Nhà ở xã hội được đẩy mạnh phát triển

Yuanta cho rằng các phát biểu gần đây của lãnh đạo cấp cao về vấn đề nhà ở cho thấy sự quan tâm ngày càng lớn đối với yếu tố an sinh xã hội và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Báo cáo cho biết, Chính phủ đặt mục tiêu đạt 1 triệu căn NOXH vào năm 2030, đồng nghĩa với nguồn cung hàng năm cần khoảng 200.000 căn, so với mức chỉ khoảng 100.000 căn nhà ở thương mại được cấp phép bán hàng trong năm 2025.

Thị trường bất động sản đang thay đổi theo hướng ưu tiên nhu cầu ở thực

Tại hai thị trường lớn nhất cả nước, quy mô phát triển NOXH cũng được đặt ở mức cao. Theo Yuanta, TP.HCM có kế hoạch phát triển gần 200.000 căn NOXH đến năm 2030, tương đương khoảng 40.000 căn mỗi năm, trong khi Hà Nội đặt mục tiêu khoảng 120.000 căn, tương đương khoảng 24.000 căn mỗi năm.

Nguồn cung thương mại được cải thiện nhưng dư địa hỗ trợ mới không còn nhiều

Bên cạnh sự gia tăng của NOXH, Yuanta đánh giá thị trường bất động sản đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi nhất định nhờ quá trình tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và thúc đẩy phê duyệt dự án.

Theo báo cáo, số lượng dự án được cấp phép bán hàng trong năm 2025 tăng mạnh 89% so với năm trước.

Tuy nhiên, công ty chứng khoán này cho rằng việc nguồn cung đang dần được khơi thông cũng đồng nghĩa dư địa cho các biện pháp hỗ trợ bổ sung đối với thị trường nhà ở thương mại không còn quá lớn như giai đoạn trước.

Ngoài ra, thị trường vẫn phụ thuộc đáng kể vào vốn tín dụng ngân hàng trong khi tăng trưởng tín dụng đang cao hơn tốc độ huy động vốn, tạo áp lực nhất định lên thanh khoản và chi phí vốn.

Tác động của nhà ở xã hội sẽ mang tính chọn lọc

Dù đánh giá NOXH sẽ đóng vai trò ngày càng lớn trong cơ cấu nguồn cung, Yuanta cho rằng tác động của phân khúc này tới thị trường nhà ở thương mại sẽ không diễn ra đồng đều.

Báo cáo nhận định: "NOXH có thể trở thành một yếu tố cạnh tranh mang tính chọn lọc trong trung hạn”...

Do đó, áp lực cạnh tranh chủ yếu có thể xuất hiện ở nhóm doanh nghiệp phát triển nhà ở giá thấp hoặc nhà ở vừa túi tiền, nơi có sự tương đồng về vị trí và mức giá sản phẩm.

Đối với phân khúc NOXH cho thuê, Yuanta cho rằng ảnh hưởng tới thị trường cho thuê tư nhân trong ngắn hạn vẫn còn hạn chế. Nguyên nhân là nhu cầu dự báo chưa quá lớn, nguồn cung chủ yếu tập trung gần các khu công nghiệp và cơ chế thu hút khu vực tư nhân tham gia vẫn đang trong quá trình hoàn thiện.

Thị trường hướng tới cân bằng hơn

Theo Yuanta, trong kịch bản cơ sở, định hướng phát triển thị trường nhà ở thời gian tới nhiều khả năng vẫn tập trung vào việc tăng nguồn cung, đặc biệt là NOXH, nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và góp phần ổn định mặt bằng giá.

Báo cáo nhận định: "Chính sách sẽ phụ thuộc vào tình hình thực tế và sẽ ưu tiên ổn định giá cả thông qua nguồn cung NOXH”.

Yuanta cũng cho rằng một thị trường được phát triển theo hướng cân bằng hơn giữa mục tiêu tăng trưởng và nhu cầu an sinh xã hội có thể tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, bền vững của ngành bất động sản trong dài hạn.