Xử lý việc mua bán nhà ở xã hội trái phép:Cần lấp khoảng trống pháp lý

Định hướng xử lý

Như báo Xây dựng đã đưa tin, bà Cao Thị Loan là một trong bảy hộ có hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội đạt 100 điểm, không phải bốc thăm mà đương nhiên được quyền mua căn hộ số 1702- CT1 khu nhà ở thu nhập thấp đầu tiên tại Ngô Thì Nhậm, Q.Hà Đông, Hà Nội với giá 600 triệu đồng. Sau đó bà Loan đã bán lại cho chị Nguyễn Thị Thanh Tâm với giá 1,1 tỷ đồng. Khi bên mua tiến hành sửa chữa căn hộ thì vụ việc bị phát hiện.

Khi công luận lên tiếng, UBND TP Hà Nội đã nhanh chóng vào cuộc, làm việc với các cơ quan liên quan, chỉ đạo chủ đầu tư dự án phối hợp với cơ quan công an và Sở Xây dựng TP xác minh cụ thể vụ việc, nếu đúng có hành vi mua bán thì triển khai thủ tục huỷ hợp đồng bán, thu hồi căn hộ theo đúng quy định của pháp luật. Trong thời gian chờ cơ quan điều tra xác minh, chủ đầu tư phối hợp với các cơ quan hữu quan tiến hành niêm phong căn hộ, khi có kết luận của cơ quan điều tra sẽ tiến hành xử lý theo đúng quy định của pháp luật.

Căn cứ pháp lý huỷ hợp đồng?

Theo quy định của pháp luật, người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào. Người mua hoặc thuê mua được phép bán hoặc cho thuê sau khi đã trả hết tiền cho chủ đầu tư và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua. Trường hợp bên mua, thuê mua có nhu cầu bán trong thời gian chưa đủ 10 năm thì chỉ được bán cho Nhà nước, chủ đầu tư dự án hoặc cho người đủ điều kiện được mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp với giá không cao hơn mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm bán.

Vụ mua bán căn hộ như nêu trên là vi phạm pháp luật. Vậy vụ việc này cần phải được xử lý như thế nào để bảo đảm đúng quy định của pháp luật? Đây là loại việc mới phát sinh trong đời sống xã hội, chưa có tiền lệ xử lý và có thể nói rằng pháp luật về vấn đề này còn bất cập.

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có quy định thêm hình thức mua nhà ở xã hội, trong đó có quy định: Người mua, thuê mua mà bán nhà ở xã hội trái phép thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bị xử lý theo Khoản 4, Điều 58 Nghị định này. Tuy nhiên, Điều 58 Nghị định này chỉ quy định về đình chỉ hợp đồng thuê mua, không đề cập đến việc huỷ hợp đồng thuê mua và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. Trong khi đó, hậu quả pháp lý của việc đình chỉ thực hiện hợp đồng và huỷ hợp đồng là khác nhau.

Thông tư số 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua, quản lý sử dụng nhà ở thu nhập thấp và trong mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở thu nhập thấp ban hành kèm theo Thông tư này cũng không có điều khoản nào quy định về huỷ bỏ hợp đồng.

Như vậy, vụ mua bán trái phép trên có thể huỷ hợp đồng để thu hồi nhà được không hay phải dùng biện pháp hành chính để thu hồi nhà? Về nguyên tắc, một bên chỉ được huỷ bỏ hợp đồng khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ hợp đồng mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo chỉ đạo của UBND TP Hà Nội, Cty VINACONEX Xuân Mai - Chủ đầu tư dự án phối hợp với một số cơ quan hữu quan khác xác minh, nếu đúng có hành vi chuyển nhượng thì triển khai thủ tục huỷ hợp đồng mua bán nhà, thu hồi nhà đã bán theo quy định của pháp luật.

Trong các văn bản pháp luật về nhà ở nêu trên đã bỏ trống vấn đề huỷ bỏ hợp đồng. Tuy nhiên, “rất may” là tại Khoản 4, Điều 9, Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ (ban hành một số cơ chế, chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị) đã có quy định chung là: Các giao dịch về nhà ở thu nhập thấp vi phạm quy định tại Khoản 3, Khoản 4, điều này thì tuỳ từng trường hợp cụ thể sẽ bị thu hồi giá trị các khoản Nhà nước đã hỗ trợ, bị huỷ hợp đồng mua, thuê, thuê mua, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Một số vấn đề cần hoàn thiện

Trong tương lai, các dự án nhà ở thu nhập thấp tiếp tục được hoàn thiện và đưa vào sử dụng, để có căn cứ pháp lý ngăn ngừa và xử lý các hành vi tương tự, góp phần đạt được mục đích của chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp, cần hoàn thiện hơn pháp luật về nhà ở thu nhập thấp, nhất là các quy định về xử lý các hành vi mua bán, cho thuê, cho thuê lại nhà ở loại này.

Theo đó, cần bổ sung các quy định về quyền huỷ bỏ hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp trong Luật Nhà ở, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Thông tư số 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua, quản lý sử dụng nhà ở thu nhập thấp và trong mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở thu nhập thấp ban hành kèm theo Thông tư này; Ngoài ra, trong mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua cần bổ sung điều khoản phạt vi phạm hợp đồng, bổ sung vào Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 các quy định cụ thể về xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi bán, cho thuê, cho thuê lại trái phép, các hành vi gian dối của tổ chức, cá nhân trong việc lập hồ sơ, xác nhận đối tượng, điều kiện mua nhà ở thu nhập thấp.

Cần nói thêm là, hợp đồng mua bán lại nhà ở xã hội là hợp đồng vô hiệu. Khi hợp đồng mua bán lần đầu bị huỷ bỏ và nhà ở bị thu hồi, chủ đầu tư không có nghĩa vụ trả tiền cho người mua lại trái phép. Nếu có tranh chấp giữa hai bên bán và mua lại căn hộ thì thiệt hại luôn thuộc về người mua.