Trung tâm Chính trị Hành chính Đồng Nai: Hợp đồng BT và Quỹ đất thanh toán

Dự án được thực hiện theo hình thức hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT) – một mô hình đang được áp dụng phổ biến trong các dự án hạ tầng lớn tại Việt Nam.

1. Tổng quan về Dự án Trung tâm Chính trị - Hành chính

Dự án có quy mô sử dụng đất khoảng 102,52 ha tại Khu vực 2, phường Trấn Biên, nằm trong Khu công nghiệp Biên Hòa 1 cũ đã được chuyển đổi chức năng. Trung tâm sẽ tập trung các cơ quan Đảng, chính quyền, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội đang phân tán tại nhiều địa điểm hiện nay.

Các hạng mục chính bao gồm: Tổ hợp khối trung tâm hành chính (cao tối đa 10 tầng), Tòa nhà liên cơ quan các Sở ban ngành, Tòa nhà hành chính công, Trung tâm hội nghị quốc tế 1.500 chỗ, Bảo tàng, Nhà khách, các công viên, quảng trường và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Thời gian thực hiện dự án dự kiến từ quý III/2026 đến quý IV/2030.

Mục tiêu chính của dự án là xây dựng một trung tâm hành chính hiện đại, thúc đẩy cải cách hành chính, chuyển đổi số, đồng thời tạo động lực phát triển đô thị sinh thái ven sông Đồng Nai sau khi chuyển đổi khu công nghiệp.

2. Hợp đồng BT là gì?

Hợp đồng BT (Build - Transfer) là loại hợp đồng mà nhà đầu tư tư nhân chịu trách nhiệm xây dựng công trình và chuyển giao lại cho Nhà nước ngay sau khi hoàn thành. Đổi lại, Nhà nước sẽ thanh toán cho nhà đầu tư bằng các hình thức khác thay vì trả tiền trực tiếp trong quá trình xây dựng.

Ưu điểm của hình thức BT:

• Giảm áp lực ngân sách nhà nước trong giai đoạn xây dựng.
• Đẩy nhanh tiến độ dự án nhờ nguồn lực từ khu vực tư nhân.
• Nhà nước chỉ thanh toán sau khi nhận được công trình hoàn chỉnh.

Trong dự án này, Công ty TNHH Đầu tư Big Gain là nhà đầu tư đề xuất và đã được UBND TP. Đồng Nai chấp thuận vai trò nhà đầu tư đề xuất.

3. Phương án thanh toán đặc biệt

Điểm nổi bật nhất của dự án là phương án thanh toán theo hợp đồng BT chủ yếu bằng quỹ đất và ngân sách

Phía Nhà đầu tư muốn gì?

Big Gain đề xuất thanh toán chủ yếu bằng quỹ đất. Cụ thể:

• Tổng mức đầu tư 15.000 tỷ đồng.
• Thanh toán bằng quỹ đất giá trị khoảng 14.988 tỷ đồng, tương đương 175 ha tại Khu vực 3, phường Trấn Biên.
• Khu đất 175 ha nằm ngay cạnh dự án Trung tâm Hành chính (giáp sông Cái và QL1A) và thuộc quy hoạch đô thị TOD (Transit Oriented Development) – phát triển theo định hướng giao thông.

Sau khi chuyển giao công trình, Nhà nước sẽ đấu giá 175 ha đất này để trả tiền cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư cam kết góp 15% vốn tự có, 85% vốn vay và giảm tối thiểu 5% giá trị hợp đồng.

Phía Đồng Nai nói gì?

Hiện tại, thành phố chưa có quyết định chính thức về việc chấp nhận toàn bộ 175 ha theo đề xuất của nhà đầu tư. Trong Tờ trình UBND thành phố có nêu chi tiết đề xuất của nhà đầu tư, nhưng:

• Dự thảo Nghị quyết và Báo cáo thẩm tra của Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND chỉ nêu nguyên tắc chung: “thanh toán bằng quỹ đất và ngân sách nhà nước (từ nguồn thu đấu giá quỹ đất công)”.
• Các cơ quan thẩm định đang rà soát kỹ lưỡng tính pháp lý, phù hợp quy hoạch TOD, khả năng đấu giá và rủi ro ngân sách.
• Chi tiết quỹ đất thanh toán (có chấp nhận 175 ha hay không, giá trị chính thức…) sẽ được làm rõ và quyết định trong Báo cáo nghiên cứu khả thi sau khi HĐND thông qua chủ trương đầu tư.

4. Những vấn đề cần lưu ý

Phương án “đổi đất lấy hạ tầng” qua hợp đồng BT là giải pháp giúp Đồng Nai huy động nguồn lực tư nhân mạnh mẽ. Việc sử dụng khu đất quy hoạch TOD 175 ha nằm cạnh Trung tâm hành chính hay các quỹ đất khác sẽ tạo động lực tốt cho phát triển đô thị.

Tuy nhiên, cần đảm bảo minh bạch, công khai trong GPMB, định giá đất và đấu giá. Các cơ quan chức năng phải đánh giá kỹ hiệu quả kinh tế - xã hội, tránh thất thoát tài sản công và rủi ro ngân sách nếu giá đấu giá thấp hơn dự kiến.

Dự án Trung tâm Chính trị - Hành chính cùng phương án thanh toán bằng quỹ đất là ví dụ điển hình cho mô hình PPP “đổi đất lấy hạ tầng” tại các địa phương đô thị hóa mạnh. Kết quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào chất lượng thẩm định, đàm phán hợp đồng và giám sát của HĐND thành phố trong thời gian tới.

Thông tin trong bài viết dựa trên các tài liệu công khai đến ngày 09/7/2026. Dự án vẫn đang trong giai đoạn thẩm định và lấy ý kiến. Các nội dung chính thức cuối cùng sẽ được quyết định bởi Hội đồng nhân dân thành phố.