Tin vui dân TP.HCM: Loạt chính sách bồi thường mới cho nhà đất không sổ, giấy tay

TP.HCM đang hoàn thiện dự thảo Nghị quyết quy định các cơ chế, chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố.

Trong hàng loạt nội dung được đưa ra, đáng chú ý là chính sách dành cho những trường hợp nhà đất có pháp lý chưa hoàn chỉnh, không đủ điều kiện được bồi thường hoặc phát sinh giao dịch bằng giấy tay.

Thay vì chỉ nhìn vào việc có hay không có giấy chứng nhận, dự thảo phân chia khá cụ thể theo thời điểm sử dụng đất, loại đất, tình trạng công trình và quá trình sử dụng thực tế để xác định mức hỗ trợ.

Đất chưa đủ điều kiện bồi thường: Có thể được hỗ trợ 42-70%

Một trong những nhóm đáng chú ý là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1/7/2014, đã sử dụng ổn định nhưng không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận.

Đối với đất đang được sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, mức hỗ trợ được phân chia theo thời điểm bắt đầu sử dụng.

Nếu sử dụng trước ngày 15/10/1993, mức hỗ trợ bằng 70% giá đất tính tiền bồi thường của loại đất đang sử dụng.

Trường hợp sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004, tỷ lệ này giảm xuống còn 56%.

Nếu sử dụng từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014, mức hỗ trợ là 42%.

Đối với đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thuộc nhóm này, dự thảo quy định mức hỗ trợ bằng 70% giá đất nông nghiệp cụ thể được duyệt. Diện tích được tính hỗ trợ là diện tích đất thực tế bị thu hồi nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định.

Các tỷ lệ 70%, 56% và 42% cũng đang được quy định trong Quyết định 11/2026/QĐ-UBND về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại TP.HCM, có hiệu lực từ ngày 6/3/2026.

Điều này cũng cho thấy, không đủ điều kiện bồi thường không đồng nghĩa với việc chắc chắn không nhận được khoản hỗ trợ nào. Tuy nhiên, mức được hưởng còn phụ thuộc nguồn gốc, thời điểm và quá trình sử dụng đất thực tế của từng trường hợp.

Nhà xây không hợp pháp giai đoạn 2014-2024 được đề xuất hỗ trợ 20%

Một nội dung khác đáng chú ý trong dự thảo liên quan đến công trình xây dựng không hợp pháp.

Theo đó, công trình xây dựng không hợp pháp được xây dựng từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024, nếu nằm trên đất đủ điều kiện được bồi thường và không vi phạm pháp luật đất đai, được đề xuất hỗ trợ bằng 20% mức bồi thường theo quy định.

Diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất tối đa tại địa phương.

Đây là điểm người dân cần phân biệt rõ: trường hợp này nói đến tính pháp lý của công trình xây dựng, không có nghĩa mọi căn nhà xây trái phép hoặc mọi trường hợp lấn chiếm đất đều tự động được nhận 20%.

Điều kiện quan trọng được dự thảo đặt ra là công trình phải nằm trên phần đất đủ điều kiện được bồi thường và việc sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai.

Mua bán nhà đất bằng giấy tay cũng được mở cơ chế hỗ trợ

Dự thảo còn dành riêng một điều cho các trường hợp chia tách, mua bán, chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất bằng giấy tay trong khoảng thời gian từ sau ngày 1/7/2014 đến trước ngày có chủ trương thực hiện dự án.

Theo đề xuất, trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay trong thời gian này có thể được hỗ trợ tương đương mức bồi thường, nhưng không phải chỉ cần có giấy viết tay là được giải quyết.

Người đang trực tiếp sử dụng nhà đất phải đáp ứng một loạt điều kiện.

Trong đó có việc cam kết sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, khiếu nại; được UBND cấp xã xác nhận hiện trạng và ranh giới sử dụng ổn định.

UBND cấp xã cũng phải tổ chức niêm yết và xác định khu đất không phát sinh tranh chấp, khiếu nại. Dự thảo còn yêu cầu đăng thông tin trên Báo Sài Gòn Giải Phóng liên tục 3 kỳ và kết quả không phát sinh tranh chấp, khiếu nại.

Như vậy, chính sách được xây dựng theo hướng xem xét cả quá trình sử dụng thực tế thay vì chỉ dựa duy nhất vào giấy tờ giao dịch.

Không có sổ không đồng nghĩa mọi trường hợp đều được hỗ trợ 70%

Các con số 20%, 42%, 56% hay 70% dễ gây chú ý, nhưng đây cũng là nội dung cần được hiểu đúng.

Mức 70% không phải một tỷ lệ chung cho tất cả nhà đất chưa có sổ.

Chẳng hạn, 70% đối với đất phi nông nghiệp trong nhóm nêu trên chỉ dành cho trường hợp sử dụng trước ngày 15/10/1993 và đáp ứng các điều kiện liên quan. Nếu thời điểm sử dụng muộn hơn, tỷ lệ có thể chỉ còn 56% hoặc 42%.

Tương tự, mức 20% lại áp dụng cho một nhóm công trình xây dựng không hợp pháp trong khoảng thời gian xác định, với điều kiện phần đất bên dưới đủ điều kiện được bồi thường.

Thực tế, Quyết định 11/2026 đang có hiệu lực tại TP.HCM cũng quy định rất chi tiết đối với nhà, công trình không có giấy tờ hợp pháp. Một số nhà ở xây dựng trước các mốc năm 2006 hoặc 2014 có thể được hỗ trợ theo tỷ lệ khác nhau, tùy tình trạng đất và công trình.

Do đó, thời điểm hình thành nhà đất trở thành một trong những dữ liệu quan trọng khi xác định quyền lợi bồi thường, hỗ trợ.

Tự lo chỗ ở mới còn có thể được hỗ trợ thêm 5-10%

Ngoài nhóm nhà đất có pháp lý chưa hoàn chỉnh, dự thảo còn đưa ra cơ chế hỗ trợ đối với người đủ điều kiện tái định cư nhưng không nhận nhà, đất tái định cư mà tự lo nơi ở mới.

Nếu tại địa bàn cấp xã nơi thu hồi đất chưa có quỹ nhà, đất tái định cư để bố trí, người dân được đề xuất hỗ trợ bằng 10% giá trị bồi thường về đất.

Nếu địa phương đã có quỹ tái định cư nhưng người dân lựa chọn tự lo chỗ ở, mức hỗ trợ là 5%.
Đáng chú ý hơn, dự thảo còn quy định trường hợp không đủ điều kiện tái định cư theo Luật Đất đai nhưng không còn nhà ở, đất ở nào khác trên địa bàn TP.HCM thì có thể được giao một lô đất ở hoặc một căn nhà tại khu tái định cư.

Những đề xuất trên cho thấy chính sách bồi thường, hỗ trợ tại TP.HCM đang được thiết kế chi tiết hơn cho các trường hợp nhà đất tồn tại qua nhiều thời kỳ, giao dịch giấy tay hoặc chưa hoàn thiện pháp lý.

Tuy nhiên, đây là dự thảo Nghị quyết, vì vậy các nội dung mới chỉ nên được hiểu là phương án đang được xem xét. Khi xác định quyền lợi cụ thể, người có đất bị thu hồi vẫn phải căn cứ hồ sơ, nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, tình trạng công trình và phương án bồi thường được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.