Tín dụng bất động sản tăng mạnh, nhưng lãi suất vẫn là rào cản lớn với sức mua

Tín dụng bất động sản tiếp tục mở rộng, song mặt bằng lãi suất cho vay tăng lên được đánh giá là rào cản đối với sức mua trên thị trường

Số liệu của SHS cho thấy, tính đến ngày 30/11/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt khoảng 4,53 triệu tỷ đồng, tăng 30% so với cuối năm 2024. Trong đó, dư nợ cho vay bất động sản tiêu dùng – chủ yếu là các khoản vay mua nhà của người dân – đạt 2,53 triệu tỷ đồng, chiếm 55,8% tổng dư nợ bất động sản. Trong khi đó, dư nợ cho vay bất động sản kinh doanh đạt 2 triệu tỷ đồng, tương ứng 44,2%.

Quy mô tín dụng bất động sản liên tục tăng trong những năm gần đây. Nếu năm 2019, tổng dư nợ mới đạt 1,58 triệu tỷ đồng, thì đến năm 2020 tăng lên 1,79 triệu tỷ đồng, năm 2021 đạt 2,07 triệu tỷ đồng, năm 2022 đạt 2,58 triệu tỷ đồng, năm 2023 tăng lên 2,88 triệu tỷ đồng và đến cuối năm 2024 đạt 3,44 triệu tỷ đồng. Chỉ sau chưa đầy một năm, quy mô dư nợ đã tăng thêm hơn 1 triệu tỷ đồng, lên mức 4,53 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 11/2025.

Trong cơ cấu tín dụng, dư nợ cho vay bất động sản tiêu dùng tăng từ 1,06 triệu tỷ đồng năm 2019 lên 2,53 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 11/2025. Cùng giai đoạn, dư nợ cho vay bất động sản kinh doanh cũng tăng từ 520.000 tỷ đồng lên 2 triệu tỷ đồng, phản ánh dòng vốn tín dụng được mở rộng ở cả phía người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển dự án.

Song song với xu hướng tăng trưởng tín dụng, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản cũng đi lên khá nhanh. Theo thống kê của SHS, lãi suất cho vay ở mức khoảng 6,38% vào tháng 6/2025, tăng lên 6,54% vào tháng 9/2025 và đạt khoảng 6,6-8,9% vào tháng 11/2025. SHS dự báo lãi suất sẽ tiếp tục duy trì ở vùng cao trong nửa đầu năm 2026 và có xu hướng tăng từ nửa cuối năm.

Theo SHS, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ chịu tác động bởi ba yếu tố chính. Trước hết, tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản tiếp tục được mở rộng. Đáng chú ý, dư nợ cho vay bất động sản kinh doanh đã tăng từ 1,46 triệu tỷ đồng cuối năm 2024 lên 2 triệu tỷ đồng vào ngày 30/11/2025 và đạt khoảng 2,235 triệu tỷ đồng vào ngày 28/2/2026, tương đương mức tăng 11,7% so với cuối năm 2025.

Bên cạnh đó, nguồn cung được kỳ vọng sẽ cải thiện khi dòng vốn tín dụng quay trở lại khu vực phát triển dự án, đồng thời được hỗ trợ bởi việc tháo gỡ pháp lý và đẩy mạnh đầu tư công.

Tuy nhiên, SHS cho rằng thanh khoản thị trường vẫn sẽ chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất. Việc lãi suất tăng từ nửa đầu năm 2025 khiến chi phí vốn của cả chủ đầu tư và người mua nhà đều tăng lên. Điều này có thể khiến tốc độ phục hồi giao dịch trong năm 2026 chậm hơn, đặc biệt ở phân khúc bất động sản giá trị cao.

Từ những phân tích trên, SHS nhận định tín dụng bất động sản đang mở rộng rõ nét hơn ở phía nguồn cung, song môi trường lãi suất vẫn chưa thực sự thuận lợi để kích thích nhu cầu mua nhà. Vì vậy, năm 2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn nguồn cung cải thiện nhanh hơn so với thanh khoản bán hàng, khi dòng vốn được khơi thông nhưng sức mua vẫn cần thêm thời gian để phục hồi.