Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc thắt chặt tín dụng bất động sản (BĐS) chính ở sự tồn đọng dư nợ cho vay bất động sản quá lớn đối với hệ thống ngân hàng. Do vậy, giảm dư nợ bất động sản là bài toán đặt ra đầu tiên mà ngân hàng kiên quyết thực hiện, … Giảm dư nợ bất động sản cũng là một trong những khó khăn lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản khi chưa có sự chuẩn bị sẵn sàng chấp nhận. Chia sẻ và đồng hành với thị trường tín dụng bất động sản, Tạp chí Bất động sản Nhà đất Việt Nam

PHÓNG VIÊN: Thưa TS. Trần Minh Hoàng, vấn đề giảm dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại đang được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quyết tâm thực hiện và đang là câu chuyện thời sự của cả hệ thống ngân hàng tài chính và thị trường bất động sản. Ông có nhận xét gì về sự cương quyết của NHNN trong vấn đề này?

TS. TRẦN MINH HOÀNG: Có lẽ NHNN là nơi có đầy đủ thông tin nhất về tình trạng dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại hiện nay và những thông tin đó cho thấy có sự mất cân đối lớn của các khoản dư nợ này với tổng dư nợ chung của hệ thống ngân hàng. Điều đó có thể dẫn tới rủi ro cao cho hệ thống ngân hàng tài chính của chúng ta và do đó, việc thu hẹp tín dụng trong lãnh vực này là cần thiết. Chúng ta đều biết vốn ngân hàng thương mại chủ yếu hình thành từ nguồn vốn nợ (huy động tiền gửi từ dân chúng) có tính chất ngắn hạn, trong khi cho vay bất động sản có tính dài hạn. Nếu tỷ trọng dư nợ bất động sản lớn rất dễ dẫn đến rủi ro do lệch pha về kỳ hạn thanh toán của các khoản tín dụng gây mất thanh khoản tạm thời cho ngân hàng.

* Mặc dù yêu cầu thu hẹp tín dụng bất động sản được đặt ra rất gắt gao, đến cuối tháng sáu phải giảm về mức 20% tổng dư nợ, cuối năm giảm về 16% nhưng những thăm dò gần đây của các phương tiện truyền thông đại chúng cho thấy chỉ tiêu đặt ra sẽ khó thực hiện được. Ông có ý kiến gì về các yêu cầu cắt giảm này?

* Các yêu cầu gắt gao đặt ra của NHNN thể hiện sự quyết tâm của nhà quản lý và tính cấp bách của vấn đề cần được giải quyết nhanh chóng. Tuy nhiên sự gấp gáp đôi khi có thể khiến cho mục đích càng khó thực hiện hơn do một số nguyên nhân sau: Thứ nhất, các ngân hàng thương mại không thể thu hồi nợ trước hạn của khách hàng với những hợp đồng đã ký. Thời hạn 1 năm là khó khả thi cho việc thanh lý các hợp đồng vay chưa đến hạn trả nợ gốc; Thứ 2, việc siết tín dụng gấp gáp khiến cho việc tiêu thụ sản phẩm - đầu ra của doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn do không bán được hàng, từ đó dẫn đến doanh nghiệp càng khó thu hồi vốn trả nợ cho ngân hàng; Thứ 3, việc siết mạnh tín dụng theo yêu cầu kèm theo việc truyền thông dồn dập tạo tâm lý bất an cho khách hàng có nhu cầu mua bất động sản. Họ lo lắng bất động sản sẽ sụt giá và sẽ không mua dù có nhu cầu và khả năng chi trả. Những người đang vay mượn, đầu tư, kinh doanh cũng lo lắng và đồng loạt xả hàng sẽ càng làm cho tâm lý bi quan lan tỏa và bất động sản càng sụt giá mạnh và khó bán. Nợ xấu của ngân hàng thương mại sẽ gia tăng (Do tài sản thế chấp mất giá, mất thanh khoản) và tạo nên sự rủi ro cho cả hệ thống.

Việc yêu cầu giảm tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trong một thời gian quá ngắn đi kèm với các biện pháp chế tài hành chính mạnh đối với các ngân hàng không đạt chỉ tiêu có thể dẫn tới hê lụy, các ngân hàng thay vì giảm dư nợ thực chất sẽ tìm cách tăng dư nợ cho sản xuất một cách thiếu kiểm soát, dễ dẫn tới những rủi ro lớn hơn hoặc là ngân hàng sẽ làm sai lệch hồ sơ tín dụng từ tín dụng bất động sản sang tín dụng sản xuất làm giảm tính minh bạch và tăng rủi ro khó kiểm soát hệ thống ngân hàng, gây khó cho chính sách tiền tệ và sai lệch thông tin kinh tế vĩ mô.

Tìm đáp số cho bài toán giảm dư nợ bất động sản

Công trình xây dựng

* Vậy phải làm thế nào để giảm được tỷ trọng dư nợ tín dụng một cách thực chất, thưa ông?

- Đầu tiên là phải tạo tâm lý ổn định trên thị trường bất động sản để người mua cảm thấy an tâm khi mua bất động sản, không có cảm giác bị phân biệt đối xử, hoặc cảm giác như NHNN quyết tâm “triệt” thị trường bất động sản. Sức ép tâm lý giảm xuống sẽ dần giải tỏa sức mua cho thị trường vốn có nhu cầu rất cao này, giúp doanh nghiệp bán được hàng để trả nợ cho ngân hàng. Với mỗi ngân hàng cần có cách tiếp cận riêng. Vấn đề không phải là tỷ trọng dư nợ bất động sản mà là khả năng thanh khoản của ngân hàng. Những ngân hàng chuyên nghiệp trong lãnh vực bất động sản có thể có tỷ trọng dư nợ bất động sản cao nhưng thanh khoản vẫn tốt vì họ thẩm định và cho vay những dự án tốt. Ngược lại, có những ngân hàng tỷ trọng này thập nhưng khả năng thẩm định cho vay những dự án chất lượng kém, dự án đầu cơ đất đai hơn là phát triển sản phẩm, dự án chất lượng sản phẩm kém… thì vẫn có khả năng mất thanh khoản lớn. Không nên chỉ có một cách tiếp cận duy nhất cho tất cả các ngân hàng. Với những ngân hàng có nguy cơ mất thanh khoản do tín dụng bất động sản, NHNN cần hỗ trợ thanh khoản tạm thời, sau đó thúc đẩy việc sát nhập, giải thể, phân loại, thẩm định và mua lại nợ, mua lại các bất động sản với giá chiết khấu, cơ cấu lại, đầu tư thêm để tạo giá trị gia tăng cho các tài sản này, sau đó đem bán đấu giá thu hồi vốn hỗ trợ và lợi nhuận đầu tư.

Khi đã nắm bắt được thực chất dư nợ bất động sản của các ngân hàng, NHNN có thể đưa ra các điều kiện cho vay mới bất động sản một cách khắt khe hơn về tỷ lệ cho vay và các yêu cầu thẩm định, qua đó từng bước giảm tỷ trọng cho vay bất động sản trong tỷ lệ dư nợ chung.

* Vậy theo ông, tín dụng bất động sản hiện nay có thực sự đáng báo động đến mức NHNN phải có các biện pháp quyết liệt như vậy?

Như tôi đã nêu ở trên, NHNN là nơi có đầy đủ thông tin nhất về tín dụng bất động sản nên chủ trương thu hẹp tín dụng bất động sản chắc chắn là có lý do. Tín dụng bất động sản đang tạo nên những nguy cơ bất ổn cho hệ thống tài chính và nền kinh tế và nhất thiết phải được kiểm soát sớm. Tuy nhiên, khi đi sâu phân tích từng nguy cơ tiềm ẩn, chúng ta cần phải đánh giá thật chính xác để có những biện pháp “giải nguy” phù hợp, không làm ảnh hưởng quá mức đến thị trường hết sức quan trọng này. Về nguyên tắc, khi cho vay bất động sản, ngân hàng sẽ đối diện với hai rủi ro tiềm ẩn: rủi ro về sụt giá tài sản thế chấp không đủ để bù đắp giá trị khoản cho vay và rủi ro về thanh khoản khi bên đi vay không trả nợ gốc và lãi đúng hạn. Thực tế cho vay bất động sản hiện nay, theo tôi được biết, ngân hàng sẽ định giá bất động sản bằng khoảng 70% giá thị trường và cho vay tối đa 70% giá trị tài sản theo định giá của ngân hàng. Như vậy, ngân hàng chỉ tài trợ khoản vay bằng khoảng 50% giá thị trường của tài sản và đây là một tỷ lệ rất an toàn so với thông lệ quốc tế. Rủi ro về việc sụt giá tài sản thế chấp là rất nhỏ và thực tế cho thấy là thời kỳ sụt giá mạnh của bất động sản TP. HCM năm 2008, các ngân hàng đã không hề bị mất vốn trong thời kỳ này. Rủi ro lớn mà các ngân hàng đang gặp phải hiện nay là việc các khoản nợ gốc và lãi hiện thường không được thanh toán đúng hạn khiến cho kế hoạch dòng tiền của ngân hàng bị ảnh hưởng, đôi khi dẫn đến mất khả năng chi trả tạm thời. Như phân tích ở trên, tình trạng này có nguyên nhân từ sự lệch pha của tính chất nguồn vốn tài trợ của ngân hàng là vốn ngắn hạn và nhu cầu sử dụng vốn là nhu cầu vốn dài hạn. Giải quyết vấn đề này trong dài hạn là phải tổ chức lại thị trường tài chính của Việt Nam để có sự tham gia nhiều hơn của các loại hình quỹ đầu tư với tính chất nguồn vốn là vốn chủ sở hữu có tính dài hạn cấp vốn cho thị trường bất động sản mà nội dung đã được đánh giá là tạo bước đột phá trong vấn đề nâng cao hiệu lực quản lý, chủ trương phát triển cân bằng, ổn định thị trường nhà ở, tại cuộc họp ngày 20/5/2011 Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản dưới sự chủ trì của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải; Và Luật Chứng khoán Sửa đổi có hiệu lực từ 01/7/2011 đã tạo điều kiện pháp lý ban đầu cho hoạt động của các quỹ đầu tư bất động sản và chúng ta có thể hy vọng trong thời gian tới các quỹ này sẽ ra đời và phát triển nhanh chóng. Có các quỹ này, nhu cầu về thanh khoản của ngân hàng thương mại sẽ được giải quyết nhanh chóng và các ngân hàng sẽ mạnh dạn hơn cho việc cấp tín dụng dài hạn phát triển nhà ở và bất động sản.

* Vậy ông có đề xuất gì về giải pháp ổn định được thị trường bất động sản để thị trường này có thể phát triển mà không gây xáo trộn tới hệ thống ngân hàng và ổn định kinh tế vĩ mô?

Trong Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 5/2011 vừa mới ban hành của Chính phủ, Thủ Tướng đã chỉ đạo ngay trong tháng 6, các bộ ngành phải đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển ổn định thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán để phục vụ tăng trưởng kinh tế. Tôi nhận thức rằng đây là chỉ đạo rất sáng suốt khi Chính phủ đã nhận thấy rõ vai trò của hai thị trường này trong việc phát triển ổn định nền kinh tế. Thị trường bất động sản là nền tảng của hệ thống tài chính ngân hàng, trong khi đó thị trường chứng khoán đã lớn mạnh nhanh chóng để trở thành kênh dẫn vốn quan trọng và dài hạn cho doanh nghiệp. Hai thị trường này là hai trụ cột quan trọng để định hình và xây dựng thể chế kinh tế thị trường theo tinh thần định hướng mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế được nêu tại Nghị quyết Đại hội Đảng Iần thứ XI. Với thị trường chứng khoán, Thông tư 74/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính mới đây đã đưa ra những tháo gỡ quan trọng về cơ chế, cách thức giao dịch giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường. Với thị trường bất động sản, tôi cho rằng việc nên làm hiện nay bên cạnh hạn chế tăng tổng dư nợ tín dụng bất động sản, cần có những biện pháp khác làm tăng tính thanh khoản của bất động sản thông qua gia tăng niềm tin cho thị trường, thúc đẩy thị trường mua bán nợ và hỗ trợ phát triển các định chế quỹ đầu tư. Cần tháo gỡ những khó khăn về thủ tục hành chính, chính sách thuế chuyển nhựơng bất động sản, tiền sử dụng đất, quyền sở hữu đất đai… Bằng mọi cách phải tháo gỡ cho thanh khoản của hàng hóa bất động sản. Được như vậy, dù dư nợ tín dụng bất động sản có giảm xuống thì thị trường vẫn duy trì được sự ổn định góp phần phát triển kinh tế mà không tạo nên các tác dụng phụ như lạm phát và rủi ro cho hệ thống tài chính ngân hàng.

* Trân trọng cám ơn ông đã dành cho cuộc trao đổi những ý kiến sát thực này. Hy vọng thời gian sắp tới, với sự quan tâm của Nhà nước và toàn xã hội, ngân hàng tài chính - doanh nghiệp và thị trường BĐS, thị trường chứng khoán sẽ tiếp tục đồng hành, nắm bắt cơ hội, vượt mọi khó khăn để ổn định và phát triển bền vững./.

Theo Băng Tâm (Tạp Chí Bất Động Sản Việt Nam)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: 0

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.