Thị trường địa ốc nâng cấp sau kỳ điều chỉnh

Đập thuỷ điện mất nước

Khó khăn cơ bản và thời sự hiện nay của thị trường BĐS nói chung là thiếu vốn. Theo thông tin từ lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, riêng lĩnh vực BĐS, dư nợ cho vay đã giảm khoảng 13.000 tỷ đồng, từ mức 235.000 tỷ cuối năm 2010 xuống 222.000 tỷ đồng tính tới ngày 10/6.

Từ nay đến cuối năm, con số trên sẽ phải tiếp tục giảm xuống, khi mục tiêu kéo tín dụng phi sản xuất chỉ còn 16%/tổng dư nợ phải được thực thi bằng mọi giá.

Theo tính toán của chuyên gia thị trường giá cả - TS. Vũ Đình Ánh đưa ra ngay sau khi Nghị quyết 11 của Chính phủ và Thông tư 01 về việc siết tín dụng phi sản xuất của Ngân hàng Nhà nước ban hành, thì việc dư nợ tín dụng cho BĐS giảm xuống 16% vào cuối năm nay, trong khi bình thường con số này luôn trên 20%, thì thị trường này sơ bộ sẽ mất đến 5 tỷ đôla Mỹ tín dụng (tương đương với 100.000 tỷ đồng VN).

Tất yếu, thị trường sẽ lâm vào cảnh khó khăn liêu xiêu bởi tín dụng ngân hàng vẫn là kênh dẫn vốn đóng vai trò chủ đạo trong phát triển và kinh doanh BĐS.

Nói một cách hình ảnh như TS Trần Kim Chung - Trưởng ban nghiên cứu chính sách đầu tư (Viện Nghiên cứu Kinh tế Trung ương) - thị trường BĐS đang như đập thuỷ điện lớn nhưng chưa tìm ra nguồn nước từ thượng nguồn. Hay nói đúng hơn, nước ở thượng nguồn vẫn có nhưng chúng ta chưa có kênh rạch để khơi dòng chảy quy về đập thuỷ điện.

Theo TS. Chung, đây là một nghịch lý vì thị trường này sau 3 năm điều chỉnh 2008-2010, đang rất cần một lượng vốn đủ lớn để có thể phục hồi đi lên. Nhưng một lần nữa, vì mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế, hệ thống ngân hàng tiếp tục thắt chặt tín dụng với thị trường này. Do đó, ngắn hạn và trung hạn, thị trường sẽ phải điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế. Ở một góc độ khác, điều này cho thấy mức tới hạn của hệ thống ngân hàng trong vai trò nguồn tài chính cho BĐS.

Thị trường BĐS đang như đập thuỷ điện lớn nhưng chưa tìm ra nguồn nước từ thượng nguồn (Ảnh: Nguyễn Nga)

Trong khi đó, hệ thống tín dụng thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng lại không có các kênh hấp thu tài chính thay thế. Thị trường mặc dù có những nguồn tài chính thực từ vàng, ngoại tệ chuyển sang BĐS nhưng luồng tiền này có hạn, chỉ là khoản đầu tư một lần, lại không có bổ sung nên nếu vào BĐS cũng chỉ được từ 1-2 nhịp.

Khả năng thanh toán của nguồn vốn này, vì thế bị hạn chế, tính lan toả không sâu rộng mà nó chỉ tập trung hướng những phân mảng thị trường có nhu cầu thanh toán một lần với giá trị không lớn như các sản phẩm đất nền giá trị thấp, ở vùng ven.

Điều này có nghĩa là thị trường chung cư, đất nền trong đô thị mới - những sản phẩm giá trị lớn, thanh toán nhiều lần sẽ không có hoạt động và tiến triển do cả bên cung (nhà phát triển dự án) và bên cầu (nhà đầu tư tiềm năng) đều không có khả năng thanh toán.

Nếu kết hợp với chính sách không cho phân lô bán nền và với lãi suất cao bình quân 20%/năm; một dự án tiến hành trung bình khoảng 5 năm với giả định doanh nghiệp BĐS có 20% vốn, phải vay 80% và trả lãi trong 5 năm thì giá sản phẩm sẽ phải gánh thêm một chi phí rất lớn. Hệ luỵ là sự phá sản của một số chủ thể và sự thoái lui của các nhà đầu tư.

"Đám mây đen nào rồi cũng ráng vàng"

Song "không có đám mây đen nào không ráng vàng", nhìn nhận một cách tích cực, lạc quan TS. Chung cho rằng, việc lãi suất ngân hàng sẽ được điều chỉnh theo tín hiệu lạm phát, chiều hướng chung là giảm tốc dần, sẽ là một biểu hiện đáng chú ý, tiền đề cho những thay đổi trong điều tiết chính sách tiền tệ trước mắt.

Hơn nữa, ở thời điểm hiện tại, một loạt động thái rõ rệt của các bộ ngành có liên quan, trong đó Bộ Tài chính đang xem xét sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân (gồm thuế thu nhập trong chuyển nhượng BĐS); đưa ra dự thảo về Quỹ đầu tư BĐS nằm trong Nghị định hướng dẫn thi hành luật chứng khoán và sửa đổi luật chứng khoán; Quỹ tiết kiệm tương hỗ BĐS đang được xem xét đến; chưa kể Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang tiến hành rà soát, cắt giảm đầu tư công, đặc biệt là khu vực Nhà nước..., tất cả đều là những tín hiệu đáng khích lệ, có tác động tốt đối với thị trường BĐS.

Trong một kịch bản sáng, ở trung hạn năm 2012-2013, dù chính sách tiền tệ và tài khoá vẫn thắt chặt nhưng các công cụ tài chính khác như quỹ tương hỗ BĐS, quỹ đầu tư BĐS được ban hành, các công ty tài chính tiếp tục tham gia thì thị trường sẽ có những xung lực để phục hồi. Cao hơn nữa, thị trường sẽ lại có một trào lưu, làn sóng mới nếu như các công cụ tài chính được ban hành cùng với chính sách tài khoá và tiền tệ được nới lỏng.

"Thị trường BĐS VN đang đứng trước một thử thách trong quá trình phát triển. Chúng ta đang ở bước chuyển giao giữa phụ thuộc chính sách tiền tệ sang chính sách tài chính. Nói cách khác, cấp độ phát triển của thị trường sẽ được nâng lên một bước, từ cấp độ tiền tệ hoá sang tài chính hoá, nơi một lượng tiền không nhỏ sẽ được huy động bổ sung cho thị trường BĐS" - TS. Chung nhận định.

Thực tế, không ngồi chờ đợi các công cụ tài chính, cái khó ló cái khôn, tự lực cánh sinh, phát huy nội lực và sức sáng tạo trong khó khăn lâu nay đã là "đặc tính" truyền thống của cộng đồng doanh nghiệp VN nói chung. Theo đó, tuỳ quy mô, chiến lược của mình, doanh nghiệp vẫn đang tìm đến các nguồn vốn ngoài ngân hàng.

Cụ thể, nếu như hình thức tìm vốn dựa theo các trên quan hệ đầu vào và đầu ra ổn định, liên kết trong nhóm, hội nghề nghiệp; lợi dụng sự lệch pha vốn và chống lại sự lãng phí để hữu dụng hoá nguồn vốn "gối đầu" tạm thời nhàn rỗi của từng bên để duy trì sản xuất và tiêu thụ được các doanh nghiệp nhỏ và vừa sử dụng như một giải pháp hữu hiệu thì hình thức phát hành trái phiếu được các doanh nghiệp lớn, có thương hiệu rất quan tâm.

Theo ông Đỗ Ngọc Quỳnh - Tổng Thư ký Hiệp hội Thị trường Trái phiếu VN, đồng thời là GĐ Ban Vốn và Kinh doanh vốn của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển VN, từ 2 năm trở lại đây, các doanh nghiệp BĐS nổi lên là một trong số các tổ chức phát hành trái phiếu chiếm tỷ trọng cao, với tỷ lệ lần lượt là 40% năm 2009, tăng lên mức 55% năm 2010 trong tổng số dư phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Trái phiếu của các doanh nghiệp lớn hoạt động hiệu quả phát hành trên thị trường thời gian qua như HUD, Vinaconex, Sông Đà, Vincom... đã thu hút sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

"Điều này chứng tỏ nhu cầu năm giữ trái phiếu doanh nghiệp có chất lượng của nhà đầu tư là rất lớn. Trong bối cảnh nguồn vốn có hạn từ các tổ chức tín dụng, thị trường cổ phiếu gặp nhiều khó khăn thì huy động vốn qua phát hành trái phiếu đang dần trở thành xu hướng mới" - ông Quỳnh bình luận.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, cũng nhìn nhận, tình hình trầm lắng trong giao dịch cũng như giá cả BĐS hiện nay chỉ là tạm thời đối với một số phân khúc thị trường nhất định. Còn về dài hạn, nhu cầu, tốc độ đô thị hoá và khả năng phát triển của thị trường BĐS còn rất lớn.

Ông quan niệm, trong khó khăn, doanh nghiệp càng biết vươn lên. Lúc này sự tính toán, có chiến lược kinh doanh tốt, cơ cấu sản phẩm theo sát thị trường thì không sợ không có khách hàng.