Thị trường bất động sản TP. HCM đã “chạm đáy”?

Chi phí đầu tư tăng, giá giảm

Nghe qua tưởng như nghịch lý, nhưng đó lại là một thực tế của thị trường BĐS TP. HCM hiện nay. Theo giới đầu tư kinh doanh địa ốc, lấy mốc thời gian khoảng một năm trở lại đây thì giá nguyên vật liệu đầu vào đã tăng ít nhất khoảng 30%; trong khi đó, giá sản phẩm đầu ra của thị trường BĐS TP. HCM hầu như không tăng, thậm chí nhiều dự án còn có mức giá giảm khá nhiều.

Theo khảo sát của phóng viên Đầu tư Chứng khoán, từ đầu năm đến nay, có khá nhiều dự án căn hộ trên địa bàn TP. HCM được chào bán với mức giá giảm mạnh so với thời điểm cuối năm 2010; trong khi đó, theo tính toán của nhiều doanh nghiệp, chi phí đầu vào đã tăng từ 15% đến 20% so với cuối năm 2010. Chẳng hạn như dự án căn hộ Đại Thành (quận Tân Phú) do Công ty Đại Thành làm chủ đầu tư. Cuối năm 2010, dự án này đưa ra mức giá 14,9 triệu đồng/m2, song mới đây, giá bán căn hộ của dự án này đã giảm xuống còn 12,7 triệu đồng/m2. Tương tự, dự án Hiệp Tân cũng ở quận Tân Phú, trước Tết Nguyên đán dự kiến giá bán hơn 13 triệu đồng/m2, hiện nay đã giảm xuống còn 12,6 triệu đồng/m2…

Khảo sát tại nhiều dự án tại quận 7, Bình Chánh, Nhà Bè… cũng cho kết quả tương tự, hàng loạt dự án khác dù không giảm giá trực tiếp, nhưng thông qua các hình thức khuyến mãi, chiết khấu để giảm giá căn hộ xuống khá nhiều. Đặc biệt là đối với phân khúc căn hộ cao cấp, nhiều dự án đã giảm khá sâu từ 30% đến 50% so với đỉnh điểm. Bên cạnh đó, tính thanh khoản ở các dự án căn hộ cao cấp là rất thấp. Những dự án tên tuổi một thời như The Vista, Sài Gòn Pearl, Blooming Park…, nay được các nhà đầu tư rao bán nhan nhản với mức giá thấp hơn nhiều so với giá gốc, nhưng hầu như không có khách hàng chào mua.

Theo giới kinh doanh địa ốc, sở dĩ có thực tế này là bởi liên tục trong nhiều năm qua, thị trường BĐS TP. HCM dường như bị ngưng trệ, đầu ra sản phẩm gặp nhiều khó khăn, trong khi không ít chủ đầu tư vì áp lực tài chính đè nặng buộc phải tung hàng giảm giá ra thị trường để thu hồi vốn.

Ông Lâm Văn Chúc, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Phúc Đức cho rằng, chưa có lúc nào các doanh nghiệp BĐS phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức như hiện nay. Khó khăn trước hết phải kể đến việc thiếu vốn để triển khai dự án. Bởi với mức lãi suất cho vay hơn 20% như hiện nay (mà còn chưa chắc vay được), doanh nghiệp nào muốn đầu tư dự án mới cũng đều phải cân nhắc có nên đầu tư lúc này hay không nếu không chắc chắn lợi nhuận đạt từ 30% trở lên. Với các doanh nghiệp đang trong giai đoạn đầu tư càng gặp khó hơn. “Thông thường, khi khởi công xây dựng một dự án, hệ số an toàn tối thiểu là chủ đầu tư phải bán được từ 50% đến 70% số lượng căn hộ khi dự án đã xây dựng xong phần thô. Song với thị trường trầm lắng như hiện nay, để bán được sản phẩm không phải là chuyện đơn giản”, ông Chúc phân tích.

Cơ hội “bắt đáy”?

Theo nhận định của nhiều chuyên gia BĐS, sự ngưng trệ và giảm giá của thị trường BĐS thời gian qua xuất phát từ nhiều nguyên nhân như lãi suất tăng cao, các chính sách về thuế, vốn và đặc biệt hơn là sự mất niềm tin vào thị trường của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, đến thời điểm hiện nay, giá BĐS tại nhiều dự án đã về vùng hấp dẫn và đang mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư.

Đồng thời, ngay cả những nhà đầu tư BĐS có kinh nghiệm cũng nhìn nhận, đây là thời điểm thích hợp để đầu tư vào BĐS. “Đầu tư vào BĐS lúc này là quá hợp lý. Vấn đề là đầu tư vào dự án nào, khu vực nào và đặc biệt là khả năng tài chính của nhà đầu tư đó đến đâu để đưa ra quyết định đầu tư cho hợp lý”, anh Nguyễn Trung, một nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp nhận định và cho biết, anh vừa “tậu” một lô đất nền tại dự án Gia Hòa (quận 9) với mức giá 14 triệu đồng/m2. Với số tiền hơn 1 tỷ đồng, nếu bỏ vào ngân hàng lúc này kiếm được hơn 15 triệu đồng/tháng cũng khá hấp dẫn, song nếu xét góc độ trượt giá và khả năng sinh lợi dài hạn, đầu tư vào BĐS vẫn có nhiều điểm hấp dẫn hơn.

Ông Trần Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Nhà Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh khó khăn, khá nhiều dự án có kế hoạch xây dựng trước đây nay phải dừng lại và dự báo trong tương lai sẽ có sự khan hiếm về nguồn cung. “Đâu đó có thông tin cho rằng, thị trường BĐS TP. HCM đang bị ‘bội cung’, nhưng theo tôi, nếu nhìn vào thực tế nhu cầu nhà ở của người dân Thành phố, nguồn cung trên vẫn chưa thấm vào đâu”, ông Thành nói và cho biết thêm, hiện trên địa bàn TP. HCM có nhiều dự án tung sản phẩm ra bán thấp hơn cả giá thành đầu tư. Có thể khẳng định, với những người có nhu cầu nhà ở thì đây là thời điểm “vàng” để mua nhà. Còn xét ở góc độ đầu tư, thị trường BĐS TP. HCM đang có nhiều nét giống TTCK, phần lớn dự án đã rơi xuống dưới giá trị thực, nên nếu đầu tư dài hạn thì cơ hội khá lớn.

“Hiện các nhà đầu tư đang có xu hướng tiếp tục chờ giá xuống nữa, tuy nhiên đặc thù của thị trường BĐS là thị trường có thể đứng im khá lâu, nhưng khi vực dậy sẽ chạy rất nhanh, nếu không có sự đầu tư đón đầu, lúc đó sẽ vào không kịp”, ông Thành nhận định.

Tương tự, theo ông Đoàn Chí Thanh, Giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Gài Gòn, khó để xác định đâu là đáy của thị trường, song nếu nhìn vào vị trí từng dự án, từng phân khúc, giá từng dự án cụ thể… thì đầu tư vào BĐS lúc này mang lại khá nhiều cơ hội. Theo ông Thanh, đối với các dự án căn hộ cao cấp, dù giá đã giảm, nhưng đầu tư vào phân khúc này vẫn mang lại nhiều rủi ro, vì đây là phân khúc có đối tượng khách hàng hẹp. Tuy nhiên, với các dự án căn hộ có mức giá 12 - 16 triệu đồng/m2 quanh các khu vực có chuyển động tốt về hạ tầng như quận Tân Phú, Bình Chánh, Thủ Đức…, nhà đầu tư “xuống tiền” lúc này khá yên tâm, vì so với chi phí đầu tư, giá khó có thể giảm sâu hơn. Một phân khúc khác cũng đáng quan tâm là đất nền giá thấp ở các tỉnh lân cận TP. HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Các địa phương này đang có hạ tầng phát triển mạnh, liên kết vùng, kéo khoảng cách các địa phương lại với nhau. Trong khi đó, giá đất ở những khu vực này còn khá thấp là cơ hội để đầu tư dài hạn.