Thị trường bất động sản Hà Nội khó nắm bắt

Ngay cả thuyết kinh doanh của ông trùm BĐS thế giới Donald Trump cũng phải bó tay trước tâm lý bầy đàn của các nhà đầu tư Việt. Dường như thị trường BĐS Hà Nội có quy luật riêng, rất khó nắm bắt.

Đắt không bán, giảm không mua

Thay vì đầu tư vào “chốn phập phù” như vàng, chứng khoán, rất nhiều người dân có nguồn tiền mặt nhàn rỗi, đặc biệt là người dân khu vực phía bắc đã chọn BĐS như một kênh trú ẩn an toàn của đồng vốn. Tuy nhiên, ở đây cũng xuất hiện nhiều vấn đề, mà nói như một chuyên gia BĐS nước ngoài, mang tính “đặc thù” mà chỉ nhà đầu tư Việt mới có.

Thứ nhất, đó là thích mua theo hình thức “rỉ tai”. Các dự án minh bạch về chính sách giá cả, phương thức chào bán thường kém hấp dẫn hơn so với những dự án được chào mời theo kiểu này. Các dự án có chủ đầu tư là các doanh nghiệp nhà nước, với mức giá gốc thấp là loại được nhiều nhà đầu tư chuộng nhất, dù tiền chênh phải chồng ngay 100% nhiều khi gấp đôi, gấp ba, thậm chí gấp nhiều lần so với giá gốc.

Có nhiều nguyên nhân, nhưng một trong những lý do là những dự án ra mắt rỉnh rang ở khách sạn 5 sao thường có giá quá cao so với mức thu nhập trung bình của người dân. Trong khi phần lớn dự án của các DN xây dựng nhà nước lớn thì giá cả bình dân hơn, nhưng lại thiếu công khai, minh bạch. Một ví dụ điển hình, theo than phiền của phần lớn người dân, mua được nhà giá gốc của các TCty xây dựng lớn như HUD, Vinaconex, Sông Đà... khó như kều sao ở trên trời, dù các TCty này đều có sàn giao dịch BĐS theo đúng quy định, song gần như không có gì để bán trên các sàn này.

Thị trường bất động sản Hà Nội có quy luật riêng. Ảnh: BINH AN

Thứ hai, đó là tâm lý đầu tư theo kiểu bầy đàn. Còn nhớ cách đây gần 2 năm, khi cơn sốt đất lan đến tận chân núi Tản - Ba Vì, có những cơ quan cả phòng rủ nhau cùng lên xem và mua đất vườn. Xác định BĐS như một kênh đầu tư hiệu quả, cứ mua là thắng, vì bằng chứng là giá đất liên tục tăng sau mỗi năm, năm nay cao hơn năm trước.

Vì vậy khi giá đất tăng, người ta lao vào mua vì lo ngại giá sẽ còn tăng nữa. Chính vì tâm lý này mà đất tại các địa bàn “hot” thuộc Hà Tây (cũ) như trục Láng - Hoà Lạc, một số khu vực thuộc quận Hà Đông... giá bị đẩy lên tới mức chóng mặt với mức tăng 100-200% trong vòng 2 năm. Tuy nhiên, người bán không nhiều, các giao dịch trên thị trường chủ yếu thuộc về giới đầu cơ, lướt sóng, còn các nhà đầu tư nhỏ lẻ chủ yếu găm hàng lại không bán, chờ giá lên.

Còn ở thời điểm hiện nay, khi giá đất nhiều khu vực đã giảm từ 20-30%, vẫn có khá nhiều tiền mặt vẫn khoanh tay đứng nhìn, chờ giá còn giảm tiếp mới mua vào. Ở đây không bàn đến việc nguồn tín dụng cho vay đầu tư vào BĐS của các ngân hàng đang bị siết chặt, mà chỉ phân tích dưới góc độ tâm lý của nhà đầu tư. Đúng như nhận định của một chuyên gia BĐS nước ngoài: Tâm lý bầy đàn đang dẫn dắt thị trường BĐS Hà Nội!

Bất động sản Hà Nội có quy luật riêng?

Theo TS Vũ Đình Ánh - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả (Bộ Tài chính), thị trường BĐS Việt Nam chịu tác động của những yếu tố về lạm phát, các diễn biến về tỉ giá và lo ngại tăng trưởng kinh tế có thể sụt giảm trong năm 2011, vì vậy ở thời điểm này, với các khó khăn nhìn thấy ấy, thị trường BĐS có thể bị co hẹp. Tuy nhiên, BĐS cũng có đặc thù riêng của nó. Đặc biệt cần thấy rõ sự khác nhau giữa 2 thị trường BĐS phía nam và thị trường BĐS Hà Nội.

Ở phía nam, mỗi biến động nho nhỏ của lãi suất và tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng đều có tác động tức thì đến thị trường BĐS, thậm chí tác động đến mức giá, quy mô nguồn cung và ảnh hưởng đến nguồn "cầu". Tuy nhiên, mức độ nhạy về tín dụng như vậy lại không diễn ra ở thị trường BĐS Hà Nội. Thị trường tín dụng phía bắc khả năng huy động tín dụng cao hơn khả năng sử dụng vốn. Các DN BĐS cũng như các dự án BĐS phía bắc sử dụng vốn tín dụng ít hơn so với DN phía nam.

“Do đó, câu chuyện liên quan đến thặt chặt tín dụng và lãi suất đối với thị trường BĐS Hà Nội dường như không cao. Các dấu hiệu như co hẹp thị trường, khó khăn về vốn và giá giảm mạnh có thể thấy ở thị trường BĐS TPHCM, nhưng ở thị trường BĐS Hà Nội dường như không bị chi phối bởi những yếu tố này” - TS Ánh nói.

Đồng tình với quan điểm của TS Vũ Đình Ánh, khi nhận định về bức tranh toàn cảnh của thị trường BĐS hiện nay, một chuyên gia BĐS giấu tên cũng cho rằng, giá nhà, đất tại cả 3 miền Bắc - Trung - Nam đều đang có dấu hiệu hiệu giảm giá, giao dịch chậm, chủ đầu tư thiếu vốn, còn nhà đầu tư thì đọng vốn. Ở thị trường BĐS TPHCM, xu hướng giảm rất rõ nét. Thị trường Hà Nội cũng đang thể hiện điều này, song giá không giảm quá sâu và hiện đang ở mức đi ngang. Trong khi đó, nguồn cung của thị trường BĐS Hà Nội tuy nhiều, nhưng cầu cũng rất lớn vì nhiều người ngoại tỉnh đang mong muốn có nhà ở Hà Nội. Quy luật BĐS Hà Nội khác với các tỉnh khác.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường địa ốc năm nay sẽ còn phức tạp hơn năm 2008 bởi đồ án quy hoạch chung của thủ đô Hà Nội chưa được phê duyệt chính thức. Trong khi, nói như ông Tống Văn Nga - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - sức cầu về nhà ở tại Hà Nội từ các địa phương luôn có và rất lớn. Do vậy, với quy luật riêng của mình và với tâm lý đầu tư bầy đàn của các nhà đầu tư Hà Nội, chẳng ai dám khẳng định thị trường BĐS sẽ mãi lình xình như hiện nay, dù rằng có thể chỉ là quy hoạch chậm, quy hoạch treo và có thể rất dễ bị thay đổi!