Thanh khoản bất động sản Hà Nội giảm mạnh, chờ sóng phục hồi 2027

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường từ One Mount Group, tổng lượng giao dịch toàn thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 2/2026 chỉ đạt khoảng 16.500 căn, sụt giảm 51% so với cùng kỳ năm 2025.

Sự suy yếu thanh khoản diễn ra ở tất cả các phân khúc, trong đó nhà thổ cư chịu tác động nặng nề nhất với mức giảm 64% so với cùng kỳ.

Trước đó, vào ngày 29/6, Hà Nội chính thức công bố Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, đi kèm hoạt động giải phóng mặt bằng diễn ra trên diện rộng tại nhiều phường, xã. Điều này nảy sinh tâm lý e ngại mua phải bất động sản nằm trong phạm vi quy hoạch, khiến dòng tiền đầu tư co hẹp và giao dịch chậm lại rõ rệt.

Xét theo cấu trúc sản phẩm, căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 66% tổng lượng giao dịch nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực, mức giá hợp lý và tính thanh khoản vượt trội. Đất thổ cư đứng vị trí thứ hai với 28% thị phần, trong khi phân khúc thấp tầng chỉ chiếm khoảng 5%.

Khoảng 50% lượng giao dịch thổ cư toàn thành phố chỉ còn tập trung cục bộ tại 12 phường, xã ven đô. Ảnh minh hoạ

Về phân bố địa lý, khu vực phía Đông và Văn Giang (Hưng Yên) dẫn đầu về lượng thanh khoản khi đóng góp 33% tổng giao dịch (khoảng 5.400 căn). Khu Tây xếp tiếp theo với 29% thị phần (khoảng 4.800 căn, giảm 60% so với cùng kỳ). Điểm sáng hiếm hoi thuộc về khu Nội thành với khoảng 4.100 giao dịch; dù giảm 26% so với cùng kỳ năm trước nhưng đây là khu vực duy nhất ghi nhận mức tăng trưởng 18% so với quý trước nhờ nguồn cung sơ cấp mới mở bán tại quận Thanh Xuân và Tây Hồ cũ.

Sức ép điều chỉnh giá trên thị trường chuyển nhượng

Tại thị trường căn hộ thứ cấp, tổng số lượng giao dịch trong quý 2/2026 đạt khoảng 3.750 căn, giảm 61% so với cùng kỳ năm 2025. Mức giá bán thứ cấp trung bình toàn thành phố ghi nhận ở mức 78 triệu đồng/m2, giảm từ 5% đến 6,4% tùy từng khu vực so với quý trước, nhưng tính chung vẫn tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại khu vực Nội thành, khoảng cách giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp ngày càng nới rộng. Với mức giá thứ cấp trung bình 101 triệu đồng/m2 (giảm 6% theo quý, tăng 13% theo năm), đơn giá chung cư chuyển nhượng Nội thành hiện chỉ bằng khoảng 60% so với đơn giá sơ cấp (khoảng 170 triệu đồng/m2). Nguồn cung chuyển nhượng tại Nội thành tập trung chủ yếu ở các khu đô thị dọc trục Vành đai 2 và Vành đai 2.5 như Times City, Ciputra hay Tây Hồ Tây.

Đối với phân khúc nhà thổ cư, giao dịch quý 2/2026 đạt khoảng 4.700 căn, giảm 23% so với quý 1/2026 và giảm hơn 64% so với cùng kỳ.

Đây là diễn biến trái ngược với thông lệ các năm trước khi quý 2 thường là giai đoạn giao dịch sôi động. Mức giảm mạnh nhất được ghi nhận tại khu Tây (giảm 70%) và khu Nội thành (giảm 66%).

Ngay cả tại các khu vực vốn dẫn đầu về thanh khoản thổ cư như phường Bổ Đề (giảm 76%), Việt Hưng (giảm 68%), Yên Nghĩa (giảm 83%) hay Hoàng Mai (giảm 71%), số lượng giao dịch cũng sụt giảm nghiêm trọng.

Thị trường được kỳ vọng sẽ đón nhận làn sóng phục hồi tích cực vào năm 2027 khi bức tranh quy hoạch 100 năm dần định hình rõ ràng

Nguyên nhân bên cạnh yếu tố quy hoạch còn do mặt bằng giá nhà thổ cư đã neo ở mức quá cao trong nhiều năm, làm suy giảm lợi thế cạnh tranh và bớt đi độ hấp dẫn đối với người mua ở thực.

Hiện tại, khoảng 50% lượng giao dịch thổ cư toàn thành phố chỉ còn tập trung cục bộ tại 12 phường, xã ven đô - nơi có mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn như các xã thuộc huyện Đông Anh cũ (Thu Lâm, Đông Anh, Thiên Lộc, Phúc Thịnh) hay Đan Phượng, Gia Lâm.

Chu kỳ phục hồi mới kỳ vọng xuất hiện từ năm 2027 nhờ hạ tầng đồng bộ

Dự báo trong nửa cuối năm 2026, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức. Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao (nếu có giảm cũng chỉ quanh mức 0,5%) cùng áp lực giải phóng mặt bằng trên diện rộng sẽ buộc người mua duy trì sự thận trọng.

Tổng lượng giao dịch căn hộ thứ cấp cả năm 2026 dự báo sẽ giảm từ 45% đến 55% so với năm 2025 (xuống mức khoảng 16.000 căn), trong khi giao dịch thổ cư toàn năm ước tính giảm từ 40% đến 50% (xuống khoảng 18.000 - 20.000 căn).

Theo One Mount Group, áp lực tài chính từ đòn bẩy ngân hàng sẽ buộc nhóm nhà đầu tư ngắn hạn phải hạ giá bán. Tuy nhiên, đợt điều chỉnh giá trong năm 2026 được đánh giá là cần thiết để đưa mặt bằng giá bất động sản thứ cấp về mức hợp lý, giúp người có nhu cầu thực dễ dàng tiếp cận sản phẩm hơn.

Bước sang năm 2027, thị trường được kỳ vọng sẽ đón nhận làn sóng phục hồi tích cực khi bức tranh quy hoạch 100 năm dần định hình rõ ràng, xóa tan tâm lý e ngại của dòng tiền.

Động lực tăng trưởng chính sẽ đến từ việc hoàn thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng giao thông khổng lồ, bao gồm các tuyến đường vành đai (Vành đai 2, 2.5, 3, 4), chuỗi cầu bắc qua sông Hồng (Thượng Cát, Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi) cùng các tuyến Metro đô thị. Sự bứt phá về hạ tầng kết nối sẽ kích hoạt thanh khoản tại các thị trường vùng ven như Đông Anh, Đan Phượng, Văn Giang.

Bên cạnh đó, việc Hà Nội chính thức công bố Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, đồng thời đẩy nhanh triển khai các tuyến metro, đường vành đai và trục kết nối liên vùng là nền tảng quan trọng để tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng đa cực, giảm áp lực lên khu vực trung tâm và thúc đẩy phát triển gắn với giao thông công cộng.

Về dài hạn, định hướng mới sẽ mở rộng không gian phát triển, phân bổ lại dân cư và hoạt động kinh tế ra các cực đô thị mới, hình thành các hành lang TOD với chức năng riêng nhưng có tính liên kết và bổ trợ lẫn nhau.

Mặc dù khó bùng nổ mạnh mẽ như giai đoạn 2024 - 2025, song việc quy hoạch rõ ràng kết hợp với nguồn cung căn hộ sở hữu lâu dài ngày càng khan hiếm sẽ là nền tảng vững chắc giúp thị trường bất động sản Thủ đô tái cấu trúc và phát triển bền vững.