Tách thửa đất ở Cà Mau: Phường, trung tâm hành chính xã tối thiểu 40m2; khu vực còn lại 50m2

UBND tỉnh Cà Mau vừa ban hành Quyết định số 148/2026/QĐ-UBND quy định về điều kiện, diện tích tối thiểu tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Quyết định có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, trong đó đáng chú ý là diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất ở tại các phường và khu vực trung tâm hành chính xã là 40m2.

Theo quyết định, đối tượng áp dụng gồm các cơ quan Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai; UBND các xã, phường; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa; cùng các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan đến việc giải quyết thủ tục này.

Đất ở tại phường, trung tâm hành chính xã được tách tối thiểu 40m2

Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở.

Cụ thể, tại các phường và khu vực trung tâm hành chính các xã, diện tích tối thiểu được tách thửa là 40m2. Đối với khu vực còn lại của các xã, diện tích tối thiểu được tách thửa là 50m2.

Đây là mức diện tích áp dụng cho thửa đất mới hình thành sau khi tách thửa, đồng thời phải đáp ứng các điều kiện chung về lối đi, kích thước thửa đất và các quy định liên quan.

Khu vực trung tâm hành chính xã được xác định theo quy hoạch chi tiết xây dựng trung tâm hành chính của xã đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết, khu vực này được xác định theo phạm vi ranh giới khu vực của thị trấn trước khi sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã theo Nghị quyết số 1655/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025.

Đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa được xử lý ra sao?

Đối với thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa, quyết định phân tách theo từng trường hợp cụ thể.

Trường hợp tách thửa đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất lần đầu, hoặc trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất nông nghiệp sang đất ở, nếu thửa đất mới hình thành gồm đất ở và đất nông nghiệp thì không quy định diện tích tối thiểu đối với phần đất nông nghiệp. Tuy nhiên, phần đất ở phải bảo đảm diện tích tối thiểu 40m2 tại phường, khu vực trung tâm hành chính xã và 50m2 tại khu vực còn lại của xã.

Nếu thửa đất mới hình thành chỉ có đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu tại các phường và khu vực trung tâm hành chính xã là 80m2; khu vực còn lại của các xã là 100m2.

Trường hợp tách thửa đất có đất ở (có nguồn gốc do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở) và đất nông nghiệp, thửa đất mới hình thành gồm có đất ở và đất nông nghiệp thì không quy định điều kiện, diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp nhưng phần đất ở phải bảo đảm điều kiện, diện tích quy định.

Thửa đất mới hình thành chỉ có đất ở hoặc đất nông nghiệp thì phải bảo đảm điều kiện, diện tích tương ứng với từng loại đất theo quy định.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất một phần diện tích thửa đất nông nghiệp sang đất ở hoặc sang đất phi nông nghiệp không phải đất ở mà có thực hiện tách thửa, thửa đất mới hình thành gồm có đất ở và đất nông nghiệp thì không quy định điều kiện, diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp nhưng phần đất ở phải bảo đảm điều kiện, diện tích quy định.

Thửa đất mới hình thành chỉ có đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu là 80m2 tại các phường và khu vực trung tâm hành chính xã; 100m2 tại khu vực còn lại của các xã.

Đối với thửa đất phi nông nghiệp không phải đất ở mới hình thành, thửa đất phải bảo đảm điều kiện và diện tích tối thiểu theo quy định đối với loại đất này.

Đất phi nông nghiệp không phải đất ở: tối thiểu bằng 2 lần đất ở nếu không có định mức riêng

Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở, trường hợp dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật đầu tư, việc tách thửa được thực hiện khi có quyết định chấp thuận chủ trương chuyển nhượng một phần dự án đầu tư.

Trường hợp tách thửa đất để hoạt động kinh doanh mà ngành, nghề có quy định tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất, diện tích tối thiểu được phép tách thửa xác định theo tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất cho một cơ sở hoặc địa điểm kinh doanh của ngành, nghề đó.

Nếu không có quy định về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất, diện tích tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn 2 lần diện tích đất ở tối thiểu tại khu vực tương ứng, đồng thời phải bảo đảm các điều kiện chung về tách thửa, hợp thửa đất.

Đất nông nghiệp: diện tích tối thiểu từ 100m2 đến 500m2, đất rừng sản xuất lên 1ha

Đối với đất trồng cây lâu năm, diện tích tối thiểu tại các phường và khu vực trung tâm hành chính xã là 100m2; khu vực còn lại của các xã là 150m2.

Đối với đất trồng lúa còn lại, đất trồng cây hằng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác, nếu quy hoạch sử dụng đất xác định thửa đất là đất ở hoặc đất ở và đất khác, diện tích tối thiểu là 100m2 tại phường và khu vực trung tâm hành chính xã; 150m2 tại khu vực còn lại của xã.

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất xác định thửa đất không phải là đất ở, diện tích tối thiểu tăng lên 200m2 tại các phường và khu vực trung tâm hành chính xã; 300m2 tại khu vực còn lại của xã.

Riêng đất chuyên trồng lúa, nếu quy hoạch sử dụng đất xác định là đất ở hoặc đất ở và đất khác, diện tích tối thiểu là 100m2 tại phường và khu vực trung tâm hành chính xã; 150m2 tại khu vực còn lại của xã. Nếu quy hoạch xác định không phải là đất ở, diện tích tối thiểu là 500m2.

Đối với đất rừng sản xuất, trường hợp nằm ngoài khu vực quy hoạch lâm nghiệp và theo quy hoạch sử dụng đất được xác định là đất ở hoặc đất ở và đất khác, diện tích tối thiểu tại khu vực trung tâm hành chính xã là 100m2, khu vực còn lại của xã là 150m2.

Nếu nằm ngoài khu vực quy hoạch lâm nghiệp nhưng quy hoạch sử dụng đất xác định không phải là đất ở, diện tích tối thiểu tại khu vực trung tâm hành chính xã là 200m2, khu vực còn lại của xã là 300m2.

Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch lâm nghiệp và theo quy hoạch sử dụng đất được xác định là đất rừng sản xuất, diện tích tối thiểu tách thửa là 1ha.

Trường hợp tách 2 hoặc nhiều thửa đất đồng thời với hợp thửa để tạo thành thửa đất mới có từ 2 loại đất nông nghiệp trở lên, diện tích mỗi loại đất phải bảo đảm diện tích tối thiểu tương ứng theo quy định.

Điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất tại Cà Mau

Ngoài yêu cầu về diện tích, quyết định mới của UBND tỉnh Cà Mau cũng quy định rõ điều kiện chung khi tách thửa, hợp thửa đất. Theo đó, thửa đất hoặc một phần thửa đất phải xác định được diện tích, ranh giới và không nằm trong khu vực có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất đang có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, gồm đường thủy hoặc đường bộ. Lối đi có thể là lộ giao thông, bờ kênh, bờ đê, bờ bao của thửa đất, sông, rạch, kênh, mương hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua trong trường hợp không có lối kết nối trực tiếp.

Đáng chú ý, trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa để làm lối đi thì khi tách thửa, hợp thửa không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi đó.

Về kích thước, chiều rộng thửa đất tiếp giáp với lối đi phải từ 4m trở lên, chiều sâu thửa đất phải từ 5m trở lên. Trường hợp thửa đất có hình thể đặc biệt, chiều rộng tối thiểu được xác định tại vị trí cạnh tiếp giáp giao thông đường bộ, đường thủy, bờ kênh, bờ đê, đường đất công cộng do Nhà nước quản lý, lối đi hoặc chỉ giới quy hoạch giao thông.

Trường hợp thửa đất mới tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định, người sử dụng đất phải đồng thời hợp thửa với thửa đất liền kề, hoặc thực hiện cùng lúc các thủ tục tách thửa, chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng đất và hợp thửa để thửa đất mới bảo đảm đủ điều kiện.

Riêng trường hợp tách thửa đất không có lối đi nhưng đồng thời hợp với thửa đất liền kề đã được cấp giấy chứng nhận để hình thành thửa đất mới, không áp dụng điều kiện về lối đi và diện tích đối với phần tách đó. Tuy nhiên, thửa đất còn lại sau khi tách vẫn phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định.

Đối với 2 thửa đất hình thành do thực hiện lộ giao thông công cộng, trong đó có 1 thửa tiếp giáp sông, kênh, rạch, mương khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đồng thời cả 2 thửa đất thì thửa đất tiếp giáp sông, kênh, rạch, mương thì không quy định diện tích tối thiểu nhưng chiều rộng thửa đất phải đảm bảo chiều rộng tối thiểu của thửa đất theo quy định.

Thửa đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng tại các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu đô thị đã được hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì việc tách thửa đất phải đảm bảo chiều rộng thửa đất bằng hoặc lớn hơn kích thước chiều rộng của thửa đất ban đầu và chiều dài thửa đất phải đảm bảo theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhiều trường hợp không áp dụng quy định tách thửa mới

Quyết định nêu rõ một số trường hợp không thuộc phạm vi áp dụng, gồm tách thửa để thực hiện quyết định thu hồi đất; tách thửa đồng thời với bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung.

Ngoài ra, quy định cũng không áp dụng đối với trường hợp tách thửa để thực hiện chính sách đất đai cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện chính sách, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số; tặng cho đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất.

Các trường hợp tách thửa đất để phân chia thừa kế, tách thửa trong dự án khu dân cư, khu đô thị theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, hoặc hợp hai hay nhiều thửa đất đã có giấy chứng nhận thành một thửa cũng không áp dụng theo phạm vi của quyết định này.

Hồ sơ đã tiếp nhận nhưng chưa giải quyết áp dụng quy định mới

Về điều khoản chuyển tiếp, các giao dịch về quyền sử dụng đất liên quan đến tách thửa, hợp thửa đã được công chứng, chứng thực trước ngày Quyết định 148/2026/QĐ-UBND có hiệu lực thì việc tách thửa, hợp thửa thực hiện theo quy định tại thời điểm tách thửa, hợp thửa đó.

Trường hợp tách thửa, hợp thửa đã được giải quyết theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; theo quyết định hành chính giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai; hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án nhân dân trước ngày 1/8/2024 thì thực hiện theo kết quả giải quyết đó.

Đối với các hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận nhưng đến ngày quyết định này có hiệu lực mà chưa được giải quyết, hồ sơ sẽ được thực hiện theo quy định tại quyết định mới.

UBND tỉnh Cà Mau giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai, các đơn vị đo đạc, lập bản đồ địa chính thực hiện việc đo đạc, giải quyết thủ tục tách thửa, hợp thửa và cập nhật dữ liệu đất đai theo đúng quy định.

Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan liên quan kiểm tra việc tách thửa, hợp thửa; kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp thực hiện trái quy định. Phối hợp với Sở Xây dựng trong việc kiểm tra việc tách thửa đất gắn với phát triển khu dân cư, bảo đảm phù hợp quy hoạch đô thị và nông thôn, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và quản lý trật tự xây dựng.

UBND các xã, phường được yêu cầu thường xuyên kiểm tra, ngăn chặn, xử lý hành vi vi phạm pháp luật về tách thửa đất, hợp thửa đất.