Sau hàng loạt vụ bể tín dụng đen, lại dồn dập diễn ra hiện tượng bán tháo BĐS… đây chính là tín hiệu báo trước “nguy cơ nghiêm trọng” đang đe dọa hệ thống ngân hàng…
Giữa lúc thị trường BĐS trong nước bị “đóng băng” trầm trọng thì trên
các phương tiện truyền thông xuất hiện ngày càng nhiều hơn những vụ bể
tín dụng đen, thâm lạm tiền công quỹ - từ vài trăm đến cả ngàn tỉ đồng
- mà không vụ nào là không dính dáng đến bất động sản .
Rồi việc nhiều công ty BĐS mở đầu là Công ty cổ phần BĐS Dầu khí (PVL) làm việc phải làm, giảm giá bán dự án căn hộ Petro Vietnam Landmark tại quận 2, TPHCM với mức giá giảm khá sốc: từ 23,8 triệu đồng/mét vuông (đã có thuế giá trị gia tăng - GTGT) chỉ còn 15,5 triệu đồng/mét vuông (giảm 8,3 triệu đồng/mét vuông), tức giảm hơn 34%...
Lý do dẫn tới các hiện tượng trên là do “áp lực phải trả nợ ngân hàng”, bởi khi đáo hạn mà chưa trả được nợ, sẽ phải gánh ba gánh nặng là lãi suất vay (điều chỉnh tăng hàng năm), phạt nợ quá hạn và lãi mẹ đẻ lãi con.
Sau khi PVL công bố giảm giá thì Công ty Sài Gòn Mekong cũng chính thức công bố giảm giá dự án An Tiến trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè từ 18 triệu đồng/mét vuông (chưa có thuế GTGT) xuống còn 14,5 triệu đồng/mét vuông cho dự án của mình.
Trước đó đã có không ít dự án giảm giá với mức giảm cũng khá mạnh nhưng do chủ đầu tư sợ tác động xấu đến thương hiệu và những khách hàng đã ký hợp đồng trước đó nên cách thức giảm giá thường được thực hiện dưới hình thức khuyến mãi.
Một dự án căn hộ được gọi là “Phú quý an lành” bên quận 7 có đến 12 block, cung cấp hơn 3.000 căn hộ (căn nhỏ nhất cũng hơn 100 mét vuông, căn penthouse hơn 250 mét vuông) đưa ra chương trình khách hàng mua nhà chỉ đóng trước 30%, phần còn lại chỉ đóng khi nhận nhà (không thu theo tiến độ) hay là phương thức “48 đợt - 48 tháng”, khách hàng chỉ trả trước 10% trong đợt 1, từ đợt 2 đến đợt 47 trả 1,3%/đợt, đợt chót trả 30%.
Ở phía Bắc còn có nhiều dự án khuyến mãi hậu hĩnh như tặng từ 18-35 mét vuông sàn thương mại (giá kinh doanh 40-50 triệu đồng/mét vuông) cho khách hàng nộp hết phần tiền còn lại (từ 600 triệu đến trên 2 tỉ đồng) trong hợp đồng mua căn hộ. Một dự án khác còn mạnh tay hơn khi tặng đến 500 triệu đồng gói trang trí nội thất cho khách hàng mua biệt thự...
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, "tình hình chung là bế tắc" và "khó có thể đoán định được khi nào thị trường BĐS sẽ phục hồi.
Khả năng giá BĐS có thể giảm mạnh nhưng vẫn không thu hút được lực cầu cũng đã được Thứ trưởng Bộ Xây dựng nêu ra. Nếu đúng như thế, với khoảng gần 90.000 tỷ đồng dư nợ BĐS tại TP.HCM, cho dù các ngân hàng có chấp nhận cho doanh nghiệp BĐS gán hết số nợ này, thì trong những điều kiện chưa có gì sáng sủa như hiện nay, hệ số tiêu thụ sản phẩm cao lắm cũng chỉ đạt khoảng 20-30%, có nghĩa là ngân hàng sẽ phải chấp nhận lỗ ít ra vài chục ngàn tỷ đồng nữa.
Vấn đề với các ngân hàng có liên quan đến doanh nghiệp BĐS là sắp tới lấy gì để bù đắp cho những khoản cho vay. Mặc dù đã có xác nhận về hiện tượng doanh nghiệp gán nợ cho ngân hàng bằng chính dự án của mình, nhưng kinh nghiệm từ năm 2007 đến nay cho thấy chẳng có mấy ngân hàng thực hiện được việc kinh doanh dự án đất đai cũng giỏi giang như kinh doanh tiền tệ. Vì thế, chấp nhận gán nợ dự án cũng có nghĩa là ngân hàng phải ôm thêm một khối tài sản không bán được.
Nguy cơ tài sản dạng dự án không thể bán được là lớn hơn hẳn so với các khoản cho vay cá nhân. Trong quý III năm nay, hệ số tiêu thụ của rất nhiều doanh nghiệp BĐS đã trở nên quá tồi tệ, có doanh nghiệp không bán được một căn hộ nào, cũng có doanh nghiệp chỉ có doanh thu vỏn vẹn 1 tỷ đồng. Bởi thế, cho dù ngân hàng có ôm được nợ gán của doanh nghiệp với giá rẻ mạt, thì cũng chưa có lý do thuyết phục nào để ngân hàng có thể phát mãi hay thanh lý dự án với giá thành công.
Ngay vào lúc này, tình hình nợ nần của thị trường BĐS chưa đến mức đổ vỡ. Nhưng ai có thể loại trừ khả năng sẽ có thời điểm mà những khoản nợ vay và nợ xấu BĐS mất khả năng thanh toán, dẫn dắt thị trường BĐS từ trạng thái suy thoái sang khủng hoảng thật sự.
Một sự bùng vỡ tín dụng BĐS đối với đối tượng chủ đầu tư doanh nghiệp có thể sẽ xảy ra. Một khi xảy ra, đó sẽ thật sự là một cơn lốc cuốn theo người bạn đồng hành là hàng loạt ngân hàng, đặc biệt những ngân hàng thiếu vốn và kém thanh khoản trong mấy tháng qua. Bản thân các ngân hàng nhỏ này lại làm liên lụy những ngân hàng lớn hơn…
Rồi việc nhiều công ty BĐS mở đầu là Công ty cổ phần BĐS Dầu khí (PVL) làm việc phải làm, giảm giá bán dự án căn hộ Petro Vietnam Landmark tại quận 2, TPHCM với mức giá giảm khá sốc: từ 23,8 triệu đồng/mét vuông (đã có thuế giá trị gia tăng - GTGT) chỉ còn 15,5 triệu đồng/mét vuông (giảm 8,3 triệu đồng/mét vuông), tức giảm hơn 34%...
Lý do dẫn tới các hiện tượng trên là do “áp lực phải trả nợ ngân hàng”, bởi khi đáo hạn mà chưa trả được nợ, sẽ phải gánh ba gánh nặng là lãi suất vay (điều chỉnh tăng hàng năm), phạt nợ quá hạn và lãi mẹ đẻ lãi con.
Sau khi PVL công bố giảm giá thì Công ty Sài Gòn Mekong cũng chính thức công bố giảm giá dự án An Tiến trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè từ 18 triệu đồng/mét vuông (chưa có thuế GTGT) xuống còn 14,5 triệu đồng/mét vuông cho dự án của mình.
Trước đó đã có không ít dự án giảm giá với mức giảm cũng khá mạnh nhưng do chủ đầu tư sợ tác động xấu đến thương hiệu và những khách hàng đã ký hợp đồng trước đó nên cách thức giảm giá thường được thực hiện dưới hình thức khuyến mãi.
Một dự án căn hộ được gọi là “Phú quý an lành” bên quận 7 có đến 12 block, cung cấp hơn 3.000 căn hộ (căn nhỏ nhất cũng hơn 100 mét vuông, căn penthouse hơn 250 mét vuông) đưa ra chương trình khách hàng mua nhà chỉ đóng trước 30%, phần còn lại chỉ đóng khi nhận nhà (không thu theo tiến độ) hay là phương thức “48 đợt - 48 tháng”, khách hàng chỉ trả trước 10% trong đợt 1, từ đợt 2 đến đợt 47 trả 1,3%/đợt, đợt chót trả 30%.
Ở phía Bắc còn có nhiều dự án khuyến mãi hậu hĩnh như tặng từ 18-35 mét vuông sàn thương mại (giá kinh doanh 40-50 triệu đồng/mét vuông) cho khách hàng nộp hết phần tiền còn lại (từ 600 triệu đến trên 2 tỉ đồng) trong hợp đồng mua căn hộ. Một dự án khác còn mạnh tay hơn khi tặng đến 500 triệu đồng gói trang trí nội thất cho khách hàng mua biệt thự...
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, "tình hình chung là bế tắc" và "khó có thể đoán định được khi nào thị trường BĐS sẽ phục hồi.
Khả năng giá BĐS có thể giảm mạnh nhưng vẫn không thu hút được lực cầu cũng đã được Thứ trưởng Bộ Xây dựng nêu ra. Nếu đúng như thế, với khoảng gần 90.000 tỷ đồng dư nợ BĐS tại TP.HCM, cho dù các ngân hàng có chấp nhận cho doanh nghiệp BĐS gán hết số nợ này, thì trong những điều kiện chưa có gì sáng sủa như hiện nay, hệ số tiêu thụ sản phẩm cao lắm cũng chỉ đạt khoảng 20-30%, có nghĩa là ngân hàng sẽ phải chấp nhận lỗ ít ra vài chục ngàn tỷ đồng nữa.
Vấn đề với các ngân hàng có liên quan đến doanh nghiệp BĐS là sắp tới lấy gì để bù đắp cho những khoản cho vay. Mặc dù đã có xác nhận về hiện tượng doanh nghiệp gán nợ cho ngân hàng bằng chính dự án của mình, nhưng kinh nghiệm từ năm 2007 đến nay cho thấy chẳng có mấy ngân hàng thực hiện được việc kinh doanh dự án đất đai cũng giỏi giang như kinh doanh tiền tệ. Vì thế, chấp nhận gán nợ dự án cũng có nghĩa là ngân hàng phải ôm thêm một khối tài sản không bán được.
Nguy cơ tài sản dạng dự án không thể bán được là lớn hơn hẳn so với các khoản cho vay cá nhân. Trong quý III năm nay, hệ số tiêu thụ của rất nhiều doanh nghiệp BĐS đã trở nên quá tồi tệ, có doanh nghiệp không bán được một căn hộ nào, cũng có doanh nghiệp chỉ có doanh thu vỏn vẹn 1 tỷ đồng. Bởi thế, cho dù ngân hàng có ôm được nợ gán của doanh nghiệp với giá rẻ mạt, thì cũng chưa có lý do thuyết phục nào để ngân hàng có thể phát mãi hay thanh lý dự án với giá thành công.
Ngay vào lúc này, tình hình nợ nần của thị trường BĐS chưa đến mức đổ vỡ. Nhưng ai có thể loại trừ khả năng sẽ có thời điểm mà những khoản nợ vay và nợ xấu BĐS mất khả năng thanh toán, dẫn dắt thị trường BĐS từ trạng thái suy thoái sang khủng hoảng thật sự.
Một sự bùng vỡ tín dụng BĐS đối với đối tượng chủ đầu tư doanh nghiệp có thể sẽ xảy ra. Một khi xảy ra, đó sẽ thật sự là một cơn lốc cuốn theo người bạn đồng hành là hàng loạt ngân hàng, đặc biệt những ngân hàng thiếu vốn và kém thanh khoản trong mấy tháng qua. Bản thân các ngân hàng nhỏ này lại làm liên lụy những ngân hàng lớn hơn…
Theo Quang Anh (Tầm nhìn)
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: thi truong bat dong san
Chia sẻ bài viết
Góp ý
