Quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư, điều gì khiến người mua lo ngại nhất?

Theo VARS IRE, đây là bước đi quan trọng để tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong cải tạo chung cư cũ, song cũng là chính sách tác động trực tiếp đến quyền tài sản và tâm lý của người mua nhà, đòi hỏi phải có cơ chế thực hiện minh bạch và lộ trình phù hợp.

Không thay đổi quyền sử dụng đất, chỉ điều chỉnh vòng đời căn hộ

Ngày 28/7/2026, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã ký ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Một trong những nội dung thu hút sự quan tâm lớn của thị trường nằm tại khoản 2.2 phần Nhiệm vụ và giải pháp. Theo đó, đất xây dựng nhà ở thương mại để bán tiếp tục được giao sử dụng ổn định, lâu dài, ưu tiên chủ yếu phát triển nhà chung cư. Tuy nhiên, đối với các chung cư xây dựng mới, căn hộ sẽ được quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn của công trình. Khi hết thời hạn này, chủ sở hữu căn hộ vẫn được bảo đảm quyền tài sản và có quyền thực hiện các nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.

Theo đánh giá của VARS IRE, đây là định hướng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với loại hình nhà chung cư. Chính sách không chỉ hướng tới giải quyết những tồn tại kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ mà còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất tại các đô thị lớn.

Tuy nhiên, đơn vị này cũng cho rằng đây là chính sách có phạm vi tác động rộng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền tài sản của người dân, tâm lý thị trường cũng như xu hướng phát triển của phân khúc căn hộ trong thời gian tới. Vì vậy, việc cụ thể hóa quy định cần được thực hiện thận trọng, có lộ trình rõ ràng và cơ chế thực thi minh bạch.

Theo VARS IRE, điều đầu tiên cần được làm rõ để tránh những cách hiểu chưa chính xác là quy định mới không làm thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán.

Quyền sử dụng đất vẫn được Nhà nước giao ổn định, lâu dài như hiện nay. Nội dung điều chỉnh chỉ liên quan đến thời hạn sử dụng căn hộ, được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, tức gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.

Đây được xem là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Trong khi quyền sử dụng đất có thể tồn tại ổn định trong thời gian dài thì công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu ảnh hưởng bởi thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác và quá trình vận hành, bảo trì.

Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo tuổi thọ công trình, theo VARS IRE, phản ánh đúng giá trị kỹ thuật của tài sản thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.

Ở góc độ quản lý đô thị, định hướng này cũng được kỳ vọng tạo cơ sở pháp lý để xử lý một trong những điểm nghẽn tồn tại nhiều năm qua là cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Thực tế, hàng trăm khu chung cư tại Hà Nội, TP.HCM cùng nhiều địa phương khác đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng tiến độ cải tạo vẫn rất chậm. Một trong những nguyên nhân là chưa có quy định rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền và lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Theo VARS IRE, nếu được cụ thể hóa đầy đủ trong hệ thống pháp luật, quy định mới sẽ góp phần hình thành hành lang pháp lý minh bạch hơn cho hoạt động cải tạo chung cư, giảm tình trạng kéo dài đàm phán hoặc không đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu, đồng thời nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất trong bối cảnh các đô thị ngày càng thiếu quỹ đất phát triển.

Thành công của chính sách phụ thuộc vào việc bảo đảm quyền tài sản

Dù đánh giá định hướng mới có cơ sở về quản lý đô thị và quản lý vòng đời công trình, VARS IRE cho rằng thách thức lớn nhất lại không nằm ở khía cạnh kỹ thuật mà ở phản ứng của thị trường.

Theo đơn vị này, trong nhiều năm qua, phần lớn người dân Việt Nam vẫn xem nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có thể truyền lại cho các thế hệ sau. Chính vì vậy, bất kỳ quy định nào liên quan đến thời hạn sử dụng căn hộ đều có thể tạo ra tâm lý lo ngại nếu không được giải thích đầy đủ.

Người mua có thể hình thành cảm giác phải thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ nhưng chỉ được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Điều này có nguy cơ ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của một bộ phận người dân, đồng thời khiến nhu cầu dịch chuyển sang các loại hình nhà ở thấp tầng hoặc đất nền do tâm lý ưu tiên tài sản gắn với quyền sở hữu lâu dài.

Trong khi đó, thực tế quỹ đất tại các khu vực trung tâm đô thị ngày càng hạn chế và không đủ để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở thấp tầng. Vì vậy, theo VARS IRE, yếu tố quyết định thành công của chính sách không chỉ là tính hợp lý về mặt kỹ thuật mà còn là khả năng tạo dựng niềm tin và sự đồng thuận từ phía thị trường.

Đơn vị này cũng nhấn mạnh, điểm cốt lõi trong định hướng của Nghị quyết không nằm ở việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ mà là yêu cầu gắn với bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Điều đó đồng nghĩa khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ vẫn phải tiếp tục được bảo vệ thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Tuy nhiên, để quy định này có thể đi vào thực tế, VARS IRE cho rằng cần tiếp tục làm rõ hàng loạt nội dung quan trọng. Trong đó có tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình dựa trên tiêu chuẩn kỹ thuật; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn; cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được tái thiết cũng như phương án xử lý đối với những trường hợp không đạt được sự thống nhất hoặc không đủ khả năng tài chính để tham gia.

Theo VARS IRE, đây mới là những yếu tố quyết định tính khả thi của chính sách và mức độ tin tưởng của người dân đối với quy định mới.

Để hạn chế tác động đến thị trường trong giai đoạn đầu triển khai, VARS IRE kiến nghị cần xây dựng tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở các tiêu chuẩn kỹ thuật rõ ràng, thống nhất và dễ áp dụng.

Song song với đó, cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ cần được quy định cụ thể, đặc biệt là quyền tham gia tái thiết chung cư, quyền được bố trí nhà ở sau khi xây dựng lại cũng như cơ chế phân chia quyền lợi và nghĩa vụ tài chính giữa các bên.

Đơn vị này cũng đề xuất xây dựng quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư xây dựng mới nhằm giảm tâm lý bất ổn và tránh gây xáo trộn thị trường.

Ngoài hoàn thiện cơ chế pháp lý, VARS IRE cho rằng công tác truyền thông cũng đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Người dân cần được hiểu đúng rằng quy định về thời hạn sử dụng căn hộ không đồng nghĩa với việc mất quyền sử dụng đất lâu dài, mà chủ yếu nhằm quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn sử dụng và tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn.

Theo VARS IRE, việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình là định hướng phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị hiện đại, đồng thời có thể tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả và nhận được sự đồng thuận của xã hội, quá trình cụ thể hóa cần đồng thời bảo đảm ba yếu tố gồm quyền tài sản của người dân, cơ chế thực hiện minh bạch và khả năng tạo dựng niềm tin cho thị trường. Chỉ khi những điều kiện này được đáp ứng đầy đủ, quy định mới mới có thể góp phần thúc đẩy phát triển đô thị bền vững mà không tạo ra những biến động lớn đối với phân khúc căn hộ chung cư.