Quy định mới tách thửa đất TP.HCM 2026: Nghiêm cấm việc "hiến đường tự phát", phân lô bán nền đất nông nghiệp

Quy định mới nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, đồng thời siết chặt quản lý, ngăn chặn tình trạng lợi dụng tách thửa để đầu cơ, đặc biệt nghiêm cấm "hiến đường tự phát" hoặc biến tướng đất nông nghiệp thành khu dân cư phân lô bán nền trái phép. Việc tách thửa phải tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch đô thị, hạ tầng kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy (PCCC) và kết nối giao thông.

5 khu vực với diện tích tối thiểu tách thửa từ 36m² đến 100m²

Dự thảo đang trình áp dụng Phương án 2 chia thành 5 khu vực (dễ áp dụng thực tế hơn Phương án 1 với 4 khu vực), dựa trên đặc thù đô thị - nông thôn và bảng giá đất. Diện tích tối thiểu áp dụng cho cả thửa đất mới hình thành và thửa còn lại sau tách (đã trừ phần quy hoạch).

• Khu vực 1 (trung tâm cũ, mật độ cao như Quận 1, 3, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận...): Tối thiểu 36m², chiều rộng mặt tiền và chiều sâu ≥ 3m.
• Khu vực 2 (ven đô như Bình Tân, Thủ Đức một phần...): Tối thiểu 50m², ≥ 4m.
• Khu vực 3 (khu vực sáp nhập cũ như Dĩ An, Thuận An...): Tối thiểu 60m², ≥ 5m.
• Khu vực 4 (ngoại vi như Bình Chánh, Củ Chi...): Tối thiểu 80m², ≥ 5m.
• Khu vực 5 (xa xôi, mật độ thấp): Tối thiểu 100m², ≥ 5m.

Đặc biệt, thửa đất phải đảm bảo tiếp giáp đường công cộng hoặc có lối đi thỏa thuận với hàng xóm, được UBND xã/phường chấp thuận về PCCC, cấp thoát nước. Lối đi chung (từ 2 thửa trở lên) sẽ chuyển sang sử dụng chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quy định nghiêm ngặt với đất nông nghiệp và hợp thửa

Đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu tách thửa được siết chặt để bảo vệ quỹ đất sản xuất:

• Đất trồng cây hàng năm và đất nông nghiệp khác: 500m².
• Đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, chăn nuôi tập trung: 1.000m².

Việc hợp thửa phải đảm bảo cùng mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất. Toàn bộ quy trình tách/hợp thửa phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và không làm phá vỡ hạ tầng chung của địa phương. Chủ tịch UBND xã, phường, đặc khu chịu trách nhiệm trực tiếp phê duyệt, kiểm tra, giám sát.

Nghiêm cấm mọi hình thức "hiến đường tự phát" biến tướng hoặc phân lô bán nền trái phép trên đất nông nghiệp. Đây là biện pháp mạnh tay nhằm chống đầu cơ, bảo vệ quy hoạch đô thị bền vững sau sáp nhập.

Tác động đến người dân và thị trường bất động sản

Quy định mới được đánh giá sẽ tạo khung pháp lý thống nhất thay thế 3 quy định cũ (Quyết định 100 cũ TP.HCM, Quyết định 38 Bình Dương cũ, Quyết định 24 BR-VT cũ), giải quyết bất cập sau sáp nhập.

Ở khu trung tâm, mức 36m² giúp nhiều hộ gia đình dễ dàng tách thửa cho con cái thừa kế hoặc xây nhà riêng, hỗ trợ nhu cầu an cư. Ngược lại, ở ngoại ô và khu nông thôn, diện tích cao hơn giúp kiểm soát phân lô nhỏ lẻ, tránh tình trạng "xóm lều" thiếu hạ tầng, ô nhiễm môi trường.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) góp ý nên linh hoạt giảm một số mức diện tích ở khu vực ven đô để phù hợp thực tế, đồng thời đề xuất cơ chế hợp thửa rõ ràng hơn. Nhiều chuyên gia cho rằng quy định này sẽ góp phần ổn định thị trường, giảm rủi ro tranh chấp, thúc đẩy phát triển đô thị khang trang.

Thủ tục tách thửa và khuyến nghị cho người dân

Người dân chuẩn bị hồ sơ theo quy định (đơn đề nghị, bản vẽ tách thửa, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...) nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã. Quy trình sẽ được số hóa, rút ngắn thời gian. UBND TP yêu cầu đẩy mạnh tuyên truyền, công khai để người dân và doanh nghiệp nắm rõ, thực hiện thống nhất.

Lưu ý quan trọng:

• Tách thửa phải đáp ứng đầy đủ hạ tầng (điện, nước, thoát nước, PCCC, giao thông).
• Không được lợi dụng để phân lô bán nền trái phép.
• Chủ tịch UBND địa phương chịu trách nhiệm giám sát chặt chẽ.

Người dân nên theo dõi thông báo chính thức từ UBND TP và các quận/huyện để chuẩn bị hồ sơ kịp thời khi quy định có hiệu lực.

Việc hoàn thiện quy định này không chỉ thực hiện chỉ đạo của Đảng ủy UBND TP mà còn góp phần quan trọng vào phát triển đô thị bền vững, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhân dân trong bối cảnh TP.HCM đang đẩy mạnh đô thị hóa sau sáp nhập.