Sau một thời gian phản ứng dai dẳng, nay câu chuyện thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 một lần nữa lại được các doanh nghiệp đưa ra mổ xẻ vì theo họ, Nghị định này không tạo ra tính bình đẳng giữa Nhà nước và doanh nghiệp.

Thu tiền hay tận thu?

Trên thực tế, ông Nguyễn Quốc Chiến, Trưởng Ban Vật giá (Sở Tài chính TP.HCM) cho rằng, về lâu dài, câu chuyện thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 sẽ kéo giá bất động sản (BĐS) giảm xuống.

Nguyên nhân là do “giá thị trường” là căn cứ để xác định tổng doanh thu của dự án, nên chỉ tính với tổng diện tích thương phẩm (diện tích kinh doanh thực tế) chứ không phải cho toàn bộ diện tích dự án như một số doanh nghiệp đã hiểu.

Thậm chí, nhiều người còn đưa ra quan điểm là thu tiền sử dụng đất như thế nào cho hợp lý để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển chứ không tận thu. Thế nhưng, thực tế từ cách làm của TP.HCM thì lại cho một kết quả khác hẳn.

Doanh nghiệp khi đầu tư một dự án phải mua đất hai lần nhưng ngược lại, khi khấu trừ tiền bồi thường vào tiền sử dụng đất thì chỉ được tính theo bảng giá đất.

Đại diện Công ty Bình Dân đưa ra một dẫn chứng hết sức thuyết phục về việc tận thu nếu thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69: “Một dự án 14.000m2, cho ra 5.000 - 7.000m2 đất ở nhưng nếu đóng tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 đã hết 57 tỷ đồng. Nếu bán hết dự án này, được 60 tỷ đồng là tối đa, vừa đủ tiền đóng thuế. Hiện chúng tôi đã nhiều lần nộp đơn kêu cứu!”.

Đại diện Công ty An Thiên Lý, ông Nguyễn Cảnh Hà, cho biết, Công ty làm một dự án ở Vinh, thấy người dân đang bán đất ở đó khoảng 4 triệu đồng/m2, nên làm dự án bán 4,5 triệu đồng/m2. Nhưng đóng thuế cũng hết 4,5 triệu/m2. “Tôi chào thua và chạy vào Nam”, ông Hà nói.

Có thể nói, hầu hết những trường hợp vướng mắc đều thuộc các dự án chuyển đổi từ đất nông nghiệp. Trước đây, khi tiền sử dụng đất còn được tính theo khung giá có sẵn và các dự án BĐS đem lại siêu lợi nhuận, các doanh nghiệp sẵn sàng bồi thường đất nông nghiệp bằng mọi giá, vượt xa khung giá và các khoản hỗ trợ theo quy định.

Với các chi phí được cho là hợp lý (nhưng không hợp lệ) khá lớn, nhiều chủ đầu tư không tránh khỏi thiệt hại nếu chỉ khấu trừ các chi phí hợp lệ. Căn cứ vào quy định cho phép thỏa thuận giá bồi thường với người dân (Nghị định 84), nhiều doanh nghiệp kiến nghị phải tính cả khoản bồi thường hợp lệ và hợp lý vào chi phí đầu tư để được khấu trừ.

Trước nay, mục đích chính của Nghị định 69 là điều tiết giá trị gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra từ khu đất ruộng chuyển thành đất ở vào ngân sách nhà nước. Bởi công lao lớn nhất của Nhà nước là quy hoạch, xây dựng hạ tầng nối các khu dân cư hiện hữu vào các khu đô thị mới. Vì vậy, Nhà nước có quyền điều tiết phần chênh lệch địa tô đó để phục vụ lợi ích xã hội.

Tuy nhiên, câu chuyện thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 như thế nào cho ổn thỏa đến nay vẫn còn là vấn đề nan giải, bởi nó bỏ qua lợi ích của doanh nghiệp.

Nghèo còn eo

Chưa nói đến việc đóng tiền sử dụng đất cao hay thấp, chỉ riêng quy trình kể trên đã ngốn mất của doanh nghiệp ít nhất sáu tháng. Nhiều doanh nghiệp kêu trời vì mất quá nhiều thời gian để có được quyền nộp tiền cho ngân sách.

Luật sư Trương Thị Cam cho rằng: “Hiện nay, TP.HCM phải tạo ra một quy trình là bắt công ty thẩm định giá trước, sau đó Sở Tài chính định giá lại. Điều này là trái luật vì nghĩa vụ này là của Nhà nước căn cứ vào bảng giá đất ban hành hằng năm”.

Trên thực tế, các doanh nghiệp địa ốc, những người phát triển các dự án BĐS nếu không có lợi, chắc chắn sẽ không ai làm. Chỉ tính riêng ở TP.HCM, từ tháng 10/2009 đến nay chưa có doanh nghiệp nào nộp tiền theo Nghị định 69.

Sau gần một năm bị đình trệ, đã có 22 doanh nghiệp xin nộp vì quá sốt ruột do dự án bị kéo dài, lãi vay đè nặng. Mặc dù xin nộp, nhưng hầu hết các doanh nghiệp đều “thòng” thêm một câu: "Nếu Nhà nước sau này tính lại thì xin được thoái thu".

Theo đánh giá của các chuyên gia, nếu không giải được bài toán thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69, chắc chắn trong thời gian tới giá nhà đất sẽ tăng đáng kể và điều này sẽ bóp chết thị trường BĐS vốn đã èo uột trong nhiều năm qua. Mặt khác, sẽ chẳng có doanh nghiệp nào dám đầu tư vào các dự án BĐS mới.

Bên cạnh đó, việc đẩy giá đất nông nghiệp lên cao, thậm chí vượt xa giá đất dân cư giao dịch thực tế trong khu vực, thì lỗi trước hết là của doanh nghiệp. Khi nâng giá bồi thường vô tội vạ, chính doanh nghiệp đã góp phần tạo ra những cơn sốt đất, làm phát sinh nạn đầu cơ đất dự án trong khu vực đất nông nghiệp.

Trong rất nhiều trường hợp, tiền bồi thường rơi vào túi giới đầu cơ chứ không phải là người dân có đất thật sự.

Không thu được siêu lợi nhuận, doanh nghiệp cũng sẽ cẩn trọng hơn trong việc tính toán giá đền bù và hỗ trợ một cách phù hợp, không gom bằng mọi giá, hoạt động đầu cơ đất dự án do vậy cũng không còn đất dụng võ.

Một khi giá đất ổn định và doanh nghiệp cũng thu một mức lợi nhuận ổn định đối với các dự án, mặt bằng giá trên thị trường BĐS sẽ bị kéo xuống và ổn định hơn.

Cafeland.vn - Theo DNSG
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
Dự án khu dân cư đại nam       Dự án Lago Centro Long An