Không ít những dự án BĐS cứ tung hàng ra đến đâu là hết đến đó, một lô đất, một căn nhà phải qua đến vài chục lần giao dịch mới đến được tay người thực sự có nhu cầu sở hữu.

Giá đất không ngừng tăng sau mỗi lần chuyển nhượng, thậm chí tăng từng ngày. BĐS cứ ôm là thắng. Đó là giai đoạn trước. Nhưng thời gian gần đây, hàng loạt trung tâm môi giới, sàn giao dịch BĐS phải đóng cửa hoặc chuyển nghề do không bán được hàng, thị trường trầm lắng, các dự án liên tục rớt giá...

Nháo nhào đầu tư kiểu “lướt sóng” ngắn hạn

Chủ trương thắt chặt tín dụng sẽ làm giá bất động sản tiếp tục hạ (Ảnh minh họa)

Đổi hướng sang... cho vay nặng lãi    

Thời điểm trước đây, dọc khu đô thị Mậu Lương, Văn Phú, Xa La, Văn Khê (Hà Đông) những văn phòng môi giới, sàn BĐS mọc lên như nấm sau mưa biến khu vực này thành một trong những trung tâm giao dịch BĐS lớn nhất Thủ đô. Tuy nhiên hiện nay, các văn phòng này đều rơi vào cảnh ngồi chơi xơi nước, thậm chí nhiều điểm phải đóng cửa vì giao dịch ế ẩm hoặc không gánh nổi chi phí.

Một nhân viên văn phòng môi giới nhà đất M.A (Mậu Lương, Kiến Hưng, Hà Đông) cho biết: Khoảng 2 tháng trở lại đây, cả ngày may mắn lắm mới bói được một khách. Khách hàng chủ yếu đến hỏi thăm chứ giao dịch thành công hầu như không có. Thực tế, với tình hình tài chính hiện nay, giới kinh doanh địa ốc không thể có tiền để mua. Người dân nhiều tiền cũng chẳng dám đầu tư vào thị trường khi nó đang ế ẩm, chưa khởi sắc. Dọc trục đường này, có tới 30 văn phòng môi giới bất động sản nhưng nay 1/4 số điểm đã đóng cửa không hoạt động hoặc chuyển sang kinh doanh ngành nghề khác.

Nhân viên này cũng tiết lộ, nhiều tay anh chị trong giới đầu tư địa ốc khu vực này đã quyết định bỏ buôn đất chuyển sang cho vay "nóng" với mức lãi suất cao khủng khiếp. Đối tượng đi vay ngoài những khách hàng lẻ, còn chủ yếu là những nhà đầu cơ, đang theo đuổi những thương vụ làm ăn lớn nhưng do lỡ nhịp không bán được BĐS nên buộc phải vay nóng trong thời điểm ngắn hạn khoảng một đến vài tuần.

Mức lãi suất dao động từ 2,5 đến 4 nghìn đồng/một triệu/ ngày, mức vay tối đa từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng và khách hàng phải thế chấp sổ đỏ hoặc hồ sơ căn nhà định mua. Mặc dù giá "chát" nhưng nhiều người vẫn phải chấp nhận một ăn một thua vì rơi vào hoàn cảnh "đã đâm lao phải theo lao".

“Bong bóng” chưa thể vỡ

Chỉ cần gõ cụm từ "vỡ bong bóng thị trường BĐS" trên Google, gần 3 triệu kết quả đã hiện ra. Mặc dù được nhắc đến nhiều, nhưng thế nào là vỡ bong bóng BĐS thì vẫn chưa có một định nghĩa cụ thể. Ông Nguyễn Mạnh Huy, Trợ lý Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường đặt câu hỏi: "Thế nào gọi là vỡ bong bóng thị trường? Khó thể định nghĩa, vỡ là giá bị đột biến giảm hay vỡ là nguồn cung không có, thị trường không có hàng để giao dịch?".

Thắt chặt tiền tệ sẽ làm minh bạch thị trường BĐS hơn

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định: "Theo đánh giá của tôi, thời điểm hiện nay thị trường BĐS nước ta đang rơi vào giai đoạn suy thoái trầm trọng. Tuy nhiên để đánh giá có xảy ra hiện tượng vỡ bong bóng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tốc độ tăng trưởng kinh tế, chính sách tiền tệ trên nền tảng bất động sản, đặc biệt là dư nợ của BĐS với ngân hàng. Nhiều nhà kinh doanh BĐS vỡ nợ do không trả được nợ ngân hàng, tỷ lệ nợ xấu quá cao khiến ngân hàng lúc đó phá sản mới dẫn đến hiện tượng vỡ bong bóng BĐS. Hiện số nợ vay BĐS ở nước ta  khoảng 250 nghìn tỷ đồng, trong đó Hà Nội chiếm khoảng 20%. Số nợ vay này tuy khá cao nhưng vẫn chưa tác động mạnh đến nền kinh tế, tài chính Quốc gia do đó chưa thể khẳng định hiện tượng vỡ bong bóng BĐS”.

Tuy nhiên, PGS. TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, vỡ bong bóng thị trường là giá bán xuống thấp hơn so với giá thành làm ra sản phẩm. Nếu đối chiếu khái niệm ấy với thời điểm hiện tại, rõ ràng nguy cơ vỡ bong bóng thị trường BĐS là chưa thể xảy ra.

Ông Võ lý giải, thị trường chỉ có thể gọi là vỡ khi đạt được hai yếu tố, thứ nhất là nợ tín dụng BĐS phải ở mức cao (trên 30 - 40% tổng dư nợ). Yếu tố thứ hai là thị trường phải có triệu chứng giá BĐS giảm mạnh. Trong khi đó, hiện nay dư nợ BĐS theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước khoảng có 250 nghìn tỷ (chiếm khoảng 10%). Triệu chứng giá giảm mạnh cũng chưa xuất hiện. Ngay ở TP. HCM, khu vực được đánh giá là có giá mềm cũng mới chỉ có giá hơn 10 triệu, chưa xuống thấp hơn giá trị thật của BĐS. Giá BĐS ở Hà Nội còn cao hơn nhiều, vì thế chưa thể có vỡ bong bóng BĐS trong thời gian này.

Thực tế, ở Việt Nam, chưa khi nào xảy ra hiện tượng vỡ bong bóng BĐS. Nhiều người thường nhắc đến cụm từ này mỗi khi thị trường có những dấu hiệu xấu. Ngay cả thời điểm "đen tối" nhất vào năm 2008, khi giá bất động sản xuống khủng khiếp hơn hiện nay, có những nơi xuống đến 50-60%, nhưng gói kích cầu của Chính phủ đã cứu thị trường và vượt được qua cơn nguy kịch ấy. "Năm 2008 là thời điểm cao trào nhất có thể dẫn đến suy sụp thị trường nhưng nguy cơ vỡ bong bóng vẫn không xảy ra, trong bối cảnh như hiện nay thì khó có thể xảy ra vỡ thị trường", ông Võ nhận định.

Đồng quan điểm, ông Đặng Văn Hiển, Giám đốc công ty Cổ phần phát triển dịch vụ BĐS cho rằng: "Thị trường chỉ trầm lắng chứ không có nguy cơ vỡ”. Trong khi không ít người kêu than thị trường BĐS đóng băng do nguồn tín dụng đầu tư cho ngành này bị thắt chặt thì ông Hiển lại cho rằng, hiện nay các ngân hàng vẫn là chiếc gậy chống lưng cho BĐS. BĐS có liên quan mật thiết đến các ngân hàng, ngân hàng lại được người dân sùng ái và coi đây là điểm tựa vững chắc nhất để gửi tiền vào. Nếu ngân hàng bị tác động xấu thì sẽ ảnh hưởng lớn đến niềm tin của người dân. Vì thế trong thời điểm này không thể vỡ bong bóng thị trường BĐS bởi nó đã có chiếc gậy chống lưng rất vững chắc là ngân hàng.

Tiếp tục giảm sâu

Ông Ngô Tuấn Khang, Trưởng bộ phận kinh doanh, Công ty bất động sản Tài Tâm nhận định, giá BĐS sẽ còn tiếp tục xuống để trở về với giá trị thực của nó. Với một miếng đất rộng 100m2, người ta xây chung cư để bán, sau khi trừ chi phí, số tiền lãi được 300 triệu, thì đó là giá trị thực.

Nháo nhào đầu tư kiểu “lướt sóng” ngắn hạn

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

"Thị trường nếu có vỡ cũng chỉ vỡ một bộ phận chứ không thể vỡ trên toàn hệ thống. Không ai đi vay tiền để đầu tư vào BĐS bây giờ, thị trường hiện chỉ dành cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở hoặc những công ty, những cá nhân có tiền nhàn rỗi và những sản phẩm BĐS có chất lượng", ông Khang cho biết thêm.

Ông Đặng Hùng Võ chỉ ra, với tình hình hiện nay, việc BĐS bị ngưng đọng, giao dịch ít và xuống giá là những dấu hiệu tiêu cực đối với thị trường. Bên cạnh đó cũng có những tích cực là giá sẽ giảm để tiến tới xấp xỉ với giá thành sản xuất. Đồng thời, thanh lọc bớt những doanh nghiệp tay không bắt giặc và làm cho thị trường lành mạnh hơn. Các nhà đầu tư phải tìm cách thu xếp phương án của mình, nếu không thể trụ lại được thì có thể chuyển nhượng dự án. Hiện nay, người ta đặt câu hỏi về thị trường tài chính tiền tệ chứ không phải là thị trường BĐS.

Cũng cho rằng giá BĐS sẽ tiếp tục giảm, ông Hiển cho biết các nhà đầu tư vẫn đang chần chừ, không biết đầu tư vào đâu, đợi những tín hiệu khác của thị trường và hi vọng biết đâu mua được hàng rẻ hơn.

Ông Nguyễn Mạnh Huy, Trợ lý Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường cũng cho hay, thị trường đang trong tình trạng xuống giá và nó sẽ còn tiếp tục giảm khi bối cảnh về chính sách tài chính không có gì biến đổi. Trước đây, việc giảm giá chỉ diễn ra ở thị trường miền Nam và hai thị trường Nam - Bắc có nhiều sự khác biệt, nhưng hiện nay hai thị trường này lại có nhiều điểm tương đồng.

Nếu như những lần giảm giá trước đây đều là những đợt giảm giá cục bộ ở phân khúc chung cư cao cấp, thì hiện nay hiện tượng giảm giá lại diễn ra trên phạm vi rộng hơn ở cả phân khúc nhà đất. Mức giảm giá thay đổi đáng kể, tùy từng dự án và mức độ tăng giá trước đây của các dự án này. Tuy nhiên, giới kinh doanh cũng nhận định, phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở ngay thì vẫn có giao dịch vì nhu cầu nhà ở của người dân hiện đang rất lớn. Giá sẽ tiếp tục giảm sâu và đây là thời điểm tốt để người dân có nhu cầu về nhà ở có thể mua.                             

Theo Lại Quỳnh - Anh Đức (Nguoiduatin)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: 0

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.