Người bán “méo mặt”, cơ hội cho người có nhu cầu thực

Với biện pháp giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, trong đó có BĐS nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô của Nhà nước đã và đang khiến các doanh nghiệp BĐS thực sự khó khăn về vốn. Bởi lẽ, đặc thù của kinh doanh BĐS là vốn lớn, nhưng vốn tự có của họ lại rất ít. Hầu hết các doanh nghiệp luôn phải huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau để phát triển dự án.

Theo nghiên cứu của Vietnam Report, vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng của các nhà triển khai dự án chiếm đa phần. Tuy nhiên, khi lãi suất đẩy lên cao như hiện nay cùng với giới hạn dư nợ tín dụng BĐS (tổng dư nợ tối đa là 16% vào cuối năm nay) sẽ tác động rất nhiều đến các doanh nghiệp BĐS. Không chỉ gặp khó khăn trong vấn đề huy động vốn để tiếp trục triển khai các dự án mà họ còn lo lắng hơn về khoản lãi suất cao ngất ở những đồng vốn đã bỏ vào BĐS trước đây mà chưa kịp tạo ra lợi nhuận.

Thị trường BĐS đang xuống giá và trầm lắng sẽ là thời cơ tốt cho những nhu cầu thực có tiền thực. Ảnh: N.Lê.

Mặt khác, trường BĐS chủ yếu là của nhà đầu tư vì ở Việt Nam thị trường này chưa lành mạnh ở chỗ, khi người ta hình thành một dự án, bản thân chủ đầu tư bán cho nhà đầu tư thứ cấp đã có chênh lệch rồi. Sau đó, thứ cấp lại đi huy động vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Những nhà đầu tư nhỏ lẻ có một ít tiền, cũng vay thêm vốn để mua, trả tiền tiến độ rồi hy vọng bán đi ăn chênh lệch. Chính cái đó mới tạo ra mức lãi suất vay vốn lên đến 25-27%.

Trong khi “méo mặt” về vốn, muốn đẩy “hàng” đi buộc người bán phải giám giá thành, nhưng giảm giá mà thị trường vẫn trầm lắng, ít giao dịch thành công. Do đó, nhiều chuyên gia nhận định đây chính là thời điểm mua vào của người có tiền thực và nhu cầu thực.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội khẳng định, nhu cầu thực về BĐS luôn luôn có, nó biến thiên từ thấp đến cao không bao giờ dừng lại. Trong bối cảnh ảm đạm, kém thanh khoản thì nhu cầu thực vẫn luôn cao bởi lẽ người đã có nhà, có tiền thì muốn thay đổi chỗ ở từ nhỏ sang chỗ lớn hơn, từ ngõ ngách, xa trung tâm tới nơi có vị trí địa lý đẹp hơn, thuận tiện cho việc di chuyển. Còn đối với những người chưa có nhà phải đi thuê thì nhu cầu về nhà ở luôn luôn hiện hữu.

Do đó, ông Cường cho rằng, với các nhà đầu tư cá nhân nên mạnh dạn đầu tư, phải biết “nắm” lấy cơ hội nhân lúc thị trường đang xuống giá và trầm lắng, nhất là với các nhà đầu tư trường vốn đây là dịp cực tốt để mua vào. Tuy nhiên, ông Cường cũng không quên nhắc các nhà đầu tư đoản vốn thì nên có sự cân nhắc, suy xét thận trọng trước khi quyết định.

Đồng quan điểm trên, trao đổi với báo chí bên lề buổi tọa đàm Giải pháp vốn cho doanh nghiệp được tổ chức mới đây, TS. Nguyễn Bá Ân, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển (Bộ Kế hoạch Đầu tư) cũng nhận định, thời điểm này là cơ hội cho người có tiền thực, nhu cầu thực. Theo ông Ân, lúc này ai có tiền thực đầu tư là tốt nhất vì sau một thời gian thị trường trầm lắng, BĐS sẽ trở dần về giá trị thực và chắc chắn giá trị ảo bị mất dần đi. Cho nên người nào có tiền thật, không phải vay lãi ngân hàng thì sẽ mua được đúng giá trị của nó.

Khi kinh tế vĩ mô ổn định, nhà nước nới lỏng tín dụng thì thị trường BĐS lại sôi động trở lại. Cái giá mà những người mua bỏ ra bây giờ do trầm lắng của thị trường cộng với cái lãi sẽ là cơ hội để được giá cao hơn.

“Tôi cho rằng, chỉ người nào có tiền hẵng đầu tư, còn vay ngân hàng lúc này là một rủi ro lớn. Bởi ta chưa nhìn trước được bao giờ vĩ mô mới ổn định. Nếu biết 2-3 tháng hoặc 4-5 tháng sau ổn định thì đi vay cao cũng có thể có lợi. Nhưng cái chính là cơn trầm lắng của BĐS có thể kéo dài như những năm 2001-2005. Trong 3, 4 năm mà đi vay ngân hàng là thất bại”, ông Ân phân tích.