Mở bán nhà ở hình thành trong tương lai: Gỡ vướng từ thủ tục

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP, trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo kèm hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.

Pháp luật đã quy định thời hạn xử lý hồ sơ mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, thời gian qua có một số ý kiến phản ánh quá trình thực hiện vẫn còn kéo dài. Ảnh: Quốc Tuấn

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra và trả lời bằng văn bản về việc nhà ở đủ hay chưa đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp chưa đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Văn bản trả lời cũng phải được đăng tải trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Quy định đã xác định tương đối rõ thời hạn và trách nhiệm xử lý. Tuy nhiên, thời gian qua, một số doanh nghiệp phản ánh quá trình thực hiện trên thực tế có thể kéo dài do phát sinh thêm các bước rà soát, xác minh và phối hợp giữa các cơ quan liên quan. Việc chậm hoàn tất thủ tục không chỉ ảnh hưởng kế hoạch kinh doanh mà còn làm tăng chi phí vốn và kéo dài thời điểm đưa nguồn cung ra thị trường.

Dù vậy, thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua không đơn thuần chỉ là một thủ tục hành chính. Đây là khâu kiểm tra nhằm bảo đảm dự án đã đáp ứng những điều kiện pháp lý và yêu cầu về tiến độ xây dựng trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng, nhận tiền từ khách hàng.

Theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP, hồ sơ phải có các giấy tờ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản cùng biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án. Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, chủ đầu tư phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia pháp lý bất động sản, vướng mắc không nằm ở việc có nên duy trì cơ chế kiểm tra trước khi mở bán hay không, mà ở cách tổ chức thực hiện. Nếu thời gian xử lý vượt quá quy định, doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí, tiến độ kinh doanh bị ảnh hưởng và nguồn cung chậm được đưa ra thị trường. Ngược lại, nếu giản lược những nội dung kiểm tra pháp lý cần thiết, rủi ro có thể chuyển sang người mua nhà.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp xung quanh nội dung này, Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp – Giám đốc Công ty Luật HPVN cho rằng, hướng tháo gỡ phù hợp không phải loại bỏ cơ chế kiểm tra trước khi mở bán, mà là tổ chức lại quy trình theo hướng số hóa hồ sơ, liên thông dữ liệu và xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan tham gia xử lý.

“Đối với những thông tin mà cơ quan quản lý đã có hoặc có thể khai thác từ hệ thống dữ liệu dùng chung, không nên yêu cầu doanh nghiệp nhiều lần cung cấp lại. Việc liên thông dữ liệu về đất đai, quy hoạch, xây dựng và các nghĩa vụ liên quan sẽ giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ mà vẫn bảo đảm yêu cầu quản lý”, Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp phân tích.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra và trả lời bằng văn bản về việc nhà ở đủ hay chưa đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp chưa đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Ảnh: Quốc Tuấn

Theo Luật sư Hiệp, cùng với liên thông dữ liệu, quy trình xử lý cần công khai rõ từng bước, thời hạn và đầu mối chịu trách nhiệm. Trường hợp hồ sơ phải lấy ý kiến của nhiều cơ quan, thời gian phản hồi của từng đơn vị cũng cần được xác định cụ thể, tránh để sự chậm trễ tại một khâu kéo dài toàn bộ quá trình.

“Pháp luật đã quy định thời hạn trả lời là 15 ngày. Vì vậy, điều cần làm rõ là trách nhiệm khi hồ sơ bị xử lý chậm, nguyên nhân chậm nằm ở đâu và doanh nghiệp có thể theo dõi tiến độ bằng cách nào. Việc công khai trạng thái hồ sơ trên môi trường điện tử sẽ nâng cao trách nhiệm giải trình và hạn chế tình trạng mỗi nơi thực hiện một cách”, Luật sư Hiệp nhận định.

Nghị định số 96/2024/NĐ-CP cũng quy định trường hợp cơ quan quản lý không trả lời trong thời hạn nêu trên, chủ đầu tư có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định. Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp, giải pháp căn cơ vẫn là tổ chức quy trình đủ thông suốt để hạn chế việc doanh nghiệp phải sử dụng đến các cơ chế này.

Luật sư cũng cho rằng cần xác định rõ phạm vi kiểm tra của cơ quan quản lý. Khi thành phần hồ sơ, điều kiện và tiêu chí xem xét đã được pháp luật quy định, việc xử lý cần tập trung đúng vào những nội dung đó, tránh phát sinh thêm yêu cầu ngoài quy định hoặc kéo dài thời gian vì tâm lý e ngại trách nhiệm.

Trong trường hợp nghiên cứu tăng cường hậu kiểm, cơ chế này phải đi cùng chế tài đủ nghiêm đối với chủ đầu tư mở bán khi chưa đáp ứng điều kiện hoặc cung cấp thông tin không trung thực. Đồng thời, các thông tin thuộc hồ sơ pháp lý, tiến độ xây dựng và văn bản trả lời của cơ quan có thẩm quyền cần được công khai để người mua có cơ sở kiểm chứng trước khi giao dịch.

“Việc công khai không chỉ giúp doanh nghiệp theo dõi quá trình giải quyết hồ sơ mà còn tạo nguồn thông tin chính thức cho người mua nhà. Khi người dân có thể kiểm tra dự án đã đủ điều kiện được bán hay chưa, họ sẽ không phải phụ thuộc hoàn toàn vào thông tin do chủ đầu tư hoặc đơn vị môi giới cung cấp”, Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp cho biết.

“Gỡ vướng thủ tục không có nghĩa là hạ thấp điều kiện mở bán. Khi dữ liệu được liên thông, trách nhiệm xử lý được xác định rõ và thông tin pháp lý của dự án được công khai, quá trình đưa dự án đủ điều kiện ra thị trường sẽ được rút ngắn hơn, trong khi quyền lợi của người mua vẫn được bảo đảm”, Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp nhấn mạnh.