M&A bất động sản sôi động trở lại, nhà đầu tư nội chiếm ưu thế

Theo báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý 2/2026 của S&I Ratings, hoạt động M&A bất động sản trong nửa đầu năm 2026 đã sôi động trở lại. Tổng giá trị các thương vụ được công bố vượt 250 triệu USD, chiếm khoảng 7,4% tổng vốn FDI thực hiện trong 6 tháng đầu năm.

Khu đất xây dựng dự án Eco Smart City Thủ Thiêm. Ảnh: Duy Khánh

Dù giá trị các thương vụ M&A được công bố chưa lớn nếu so với dòng vốn FDI, nhưng con số này chưa phản ánh đầy đủ quy mô cam kết vốn thực tế. Nguyên nhân là hoạt động M&A hiện đang dịch chuyển sang các hình thức hợp tác phát triển dự án, góp vốn - phương thức không phải lúc nào cũng công bố giá trị giao dịch.

Đáng chú ý, các doanh nghiệp trong nước đang vươn lên trở thành lực lượng mua chủ đạo, chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD. Bên cạnh đó, cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15, cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn ở quỹ đất ở, được xem là động lực pháp lý thúc đẩy làn sóng chuyển nhượng quỹ đất.

Trong đó, Mitsubishi Corporation nhận chuyển nhượng dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt (PDR) với giá trị khoảng 1.900 tỷ đồng. Cũng liên quan đến Phát Đạt, Bcons (B-ONE TECH) nhận chuyển nhượng dự án Thuận An 2, quy mô khu đất khoảng 2,65 ha, với giá trị thương vụ hơn 3.000 tỷ đồng.

Ở một thương vụ khác, Phát Đạt nhận chuyển nhượng khoảng 35% vốn góp tại dự án Eco Smart City Thủ Thiêm từ Tập đoàn Lotte. Bên cạnh các giao dịch liên quan đến dự án đang phát triển, thị trường cũng ghi nhận hoạt động chuyển nhượng quỹ đất, như OBC Holdings nhận chuyển nhượng khu đất rộng hơn 6.300 m2 từ Eco Thuận Nghiệp.

Ngoài ra, Everland An Giang nhận chuyển nhượng Phân khu 7.1 thuộc Khu đô thị Đại Phước (Đồng Nai) từ DIC Corp (DIG).

Các giao dịch M&A tiêu biểu

Những chuyển động M&A diễn ra trong bối cảnh nhu cầu vốn của ngành bất động sản tăng mạnh, khiến khả năng huy động và phân bổ nguồn lực trở thành một bài toán quan trọng với các chủ đầu tư.

Theo số liệu tổng hợp của S&I Ratings, dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục gia tăng trong quý 2/2026. Tổng dư nợ vay đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước, tương đương tăng thêm 60.897 tỷ đồng. Qua đó, tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng lên 0,72 lần, từ mức 0,61 lần vào cuối quý 1/2026, cao nhất trong 15 quý gần đây.

Đáng chú ý, cơ cấu nợ đang có sự dịch chuyển theo hướng dài hạn khi tỷ trọng nợ dài hạn tăng lên 67,3% tổng dư nợ, so với 63,1% trong quý trước. Diễn biến này cho thấy phần lớn dòng vốn vay đang được sử dụng để phục vụ quá trình giải ngân, triển khai và phát triển dự án, thay vì chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu xoay vòng thanh khoản ngắn hạn của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng dành cho bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã ghi nhận sự phục hồi mạnh trở lại trong quý 2/2026, cả ở hoạt động phát hành mới và giao dịch thứ cấp.

Theo tính toán của S&I Ratings, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 275.400 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm 128.200 tỷ đồng, tương đương 46,5% tổng giá trị phát hành.

Riêng trong quý 2/2026, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 102.400 tỷ đồng trái phiếu, tăng 228% so với cùng kỳ, chiếm 43,8% tổng giá trị phát hành toàn thị trường. Đáng chú ý, phần lớn lượng trái phiếu bất động sản phát hành trong quý đến từ nhóm doanh nghiệp lớn, khi Vingroup, Masterise và Sun Group đóng góp tới 83,9% tổng giá trị phát hành của ngành.

Diễn biến này cho thấy trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục là một kênh huy động vốn quan trọng đối với các chủ đầu tư lớn trong quá trình triển khai dự án.