Lúng túng trong việc xử lý nhà bỏ hoang

Trong khi đó, nhà ở cho người thu nhập thấp chưa đáp ứng nhu cầu. Tình trạng nêu trên đang gây bức xúc trong dư luận xã hội. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý chức năng đang rất lúng túng vì thiếu cơ sở pháp lý để xử lý tình trạng này.

Theo khảo sát mới đây của Bộ Xây dựng, hầu hết các dự án KÐT hiện tại đã được đưa vào vận hành khai thác và có dân cư sinh sống. Các khu đô thị có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và hạ tầng xã hội tương đối đầy đủ thì tỷ lệ nhà ở được đưa vào sử dụng cao như KÐT mới Ðịnh Công, Trung Yên, Nam Thăng Long-Ciputra, Làng quốc tế Thăng Long. Bên cạnh đó, cũng còn nhiều dự án, tỷ lệ nhà ở đưa vào sử dụng thấp, nhất là các nhà ở biệt thự, liền kề, chủ yếu tại các dự án ở xa trung tâm hoặc hạ tầng kỹ thuật, xã hội chưa được xây dựng đồng bộ. Tỷ lệ nhà ở được sử dụng cũng khác nhau giữa các loại nhà ở. Tỷ lệ nhà chung cư cao tầng đưa vào sử dụng đạt gần 100% thì tỷ lệ nhà liền kề đưa vào sử dụng đạt 80% và tỷ lệ nhà biệt thự đưa vào sử dụng mới chỉ đạt 58%.

Nguyên nhân chủ yếu là do cơ cấu nhà ở trong các dự án chưa hợp lý. Tại nhiều dự án, nhà thấp tầng, biệt thự chiếm tỷ lệ lớn, trong khi nhà chung cư cao tầng chiếm tỷ lệ thấp. Phần lớn các dự án, hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa được xây dựng đồng bộ, thiếu các công trình thiết yếu như trường học, nhà trẻ, chợ... hoặc không được kết nối với hạ tầng chung của đô thị, giao thông đi lại khó khăn. Cùng với đó là hiện tượng đầu cơ, tích trữ tài sản còn phổ biến. Các cơ quan quản lý, chủ đầu tư thiếu sự kiểm tra hoặc không kiên quyết trong xử lý các trường hợp chậm tiến độ. Phương thức triển khai thực hiện đầu tư, kinh doanh các dự án phát triển nhà ở còn nhiều bất cập, nhất là phương thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô. Tình trạng các dự án phát triển nhà ở chỉ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sau đó phân lô, bán nền cho người mua tự xây dựng hoặc bán nhà xây thô để người dân tự hoàn thiện dẫn đến nhiều dự án không hoàn thành đúng tiến độ, không hình thành KÐT hoàn chỉnh theo quy hoạch.

Những nhà biệt thự, liền kề kể trên mặc dù bị bỏ hoang nhưng thực chất, hầu hết đã được bán cho các khách hàng (thậm chí mua đi bán lại nhiều lần). Người mua là những người thu nhập cao, có nhiều bất động sản (BÐS), chưa có nhu cầu sử dụng ngay mà họ chỉ mua với mục đích đầu cơ, 'giữ tiền'. Các cơ quan chức năng đều hiểu rõ sự việc này nhưng tình trạng bỏ hoang các BÐS xảy ra từ nhiều năm qua do các luật lệ, chế tài xử lý còn thiếu. Hơn nữa, những giao dịch này hoàn toàn hợp pháp, được pháp luật bảo hộ, càng không thể 'hồi tố' để xử phạt. Ngay trong hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng cũng không rõ ràng, không có điểm nào bắt buộc người mua phải hoàn thiện và đưa vào sử dụng. Thậm chí, nếu chỉ đề ra biện pháp hành chính đơn thuần là chống hoang hóa thì cũng không hiệu quả vì với trị giá tài sản lớn như vậy, chủ sở hữu các biệt thự chỉ cần bỏ ra ít tiền là có thể hoàn thiện mặt ngoài căn nhà, hoặc thuê người 'thấp thoáng' đến trông nhà, kể cả nộp tiền dịch vụ cho ban quản lý KÐT là có thể đối phó với các quy định. Ðó là chưa kể, có những KÐT vì nhiều lý do, chủ đầu tư mới chỉ xây thô biệt thự, nhà liền kề, chưa bán được.

Bộ Xây dựng đã kiến nghị Chính phủ: xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị; chủ đầu tư phải hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng; xây dựng chế tài xử phạt các chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; nghiên cứu ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất mà không đưa vào sử dụng; tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mô diện tích căn hộ đa dạng, đáp ứng nhu cầu của thị trường, v.v. Riêng tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Bộ Xây dựng đề xuất các dự án phát triển nhà ở phải có tỷ lệ nhà chung cư chiếm hơn 80%; phát triển mạnh nhà cho thuê để đáp ứng nhu cầu của người dân. Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường BÐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà khẳng định, chỉ có thuế là công cụ hữu hiệu để hạn chế tình trạng nhà bỏ hoang, cũng như hạn chế tình trạng đầu cơ BÐS. Theo đó, cá nhân nào sở hữu càng nhiều BÐS thì càng phải nộp thuế cao.

Ðược biết, Bộ Tài chính cũng đang kiến nghị sử dụng công cụ thuế và chế tài xử phạt để siết chặt quản lý đối với các nhà biệt thự, liền kề bỏ hoang tại các KÐT. Các chuyên gia cũng đồng tình sử dụng công cụ thuế để hạn chế tình trạng BÐS bỏ hoang từ nay về sau. Giáo sư Ðặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành nhà đúng tiến độ như cam kết thì trách nhiệm thuộc chủ đầu tư. Nếu nhà đã được bàn giao cho người mua mà không đưa vào sử dụng thì trách nhiệm thuộc người mua. Giáo sư kiến nghị, nếu là biệt thự, nhà bỏ hoang, áp mức thuế năm đầu tiên bằng 30% giá thuê BÐS đó, năm tiếp theo tăng lên 50%. Tiến sĩ, Chuyên gia kinh tế Vũ Ðình Ánh cho rằng, việc để các biệt thự, nhà bỏ hoang kéo dài vô hình chung làm lãng phí quỹ đất, hạn chế cơ hội được sở hữu nhà ở cho các đối tượng khác trong xã hội. Nhiều nước trên thế giới áp dụng loại thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều BÐS. Khi đó, các cơ quan quản lý phải liên thông với nhau để quản lý chặt chẽ nhằm kiểm soát được số lượng BÐS mà một cá nhân sở hữu để làm cơ sở tính thuế. Trong khi đó, ở nước ta hiện mới chỉ đánh thuế đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất... Tiến sĩ Vũ Ðình Ánh kiến nghị: Cần sớm áp dụng thuế lũy tiến, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường BÐS.

Hiện nay tại nhiều KÐT mới, xa trung tâm thủ đô vẫn thiếu hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, trong khi các trường tốt, bệnh viện tốt, trung tâm vui chơi giải trí, cơ quan, công sở lại tập trung hết trong nội đô. Vì vậy, số hộ dân đến ở rất thưa thớt. Chủ đầu tư lại chỉ quan tâm việc bán được sản phẩm (nhà ở), mà không cần biết khách hàng có ở hay không. Do đó, để các KÐT này thật sự hấp dẫn thì ngay từ khi lập quy hoạch dự án, phải có cơ chế, quy định chủ đầu tư dành những diện tích nhất định để xây dựng hạ tầng xã hội đầy đủ như nhà trẻ, trường học, phòng khám bệnh, chợ... với chi phí dịch vụ hợp lý, đồng thời phải giám sát việc thực hiện quy định này chặt chẽ, nhất là sau khi dự án đã hoàn thiện.

Nếu không giải quyết đồng bộ từ khâu quy hoạch, xây dựng theo quy hoạch, đề ra công cụ thuế hợp lý và các biện pháp kiểm soát chặt chẽ thì tình trạng BÐS bỏ hoang vẫn cứ tiếp diễn kéo theo những hệ lụy khác.