Lờ mờ sóng đầu cơ địa ốc tại TP.HCM

Vào những ngày này, một ghi nhận khá thú vị là tại hai đầu cầu thị trường đất nền Hà Nội và TP.HCM đang phát ra những tín hiệu trái chiều: tại phía Bắc là tín hiệu "mua vào", trong khi phía Nam lại là tín hiệu "bán ra".

Giá rớt không phanh?

"Thị trường đất nền tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương... gần đây đang chứng kiến nhiều đợt xả hàng cắt lỗ, trước sức ép lãi vay và cạn vốn. Mặc dù giá xuống thê thảm nhưng có rất ít giao dịch thành công trên thị trường này" - đó là nhận định mới đây của một tờ báo có lượng phát hành khá lớn ở khu vực phía Nam.

Nhận định trên khác hẳn với hàng loạt bài giới thiệu về "tiềm năng khu Đông TP.HCM" hay những lợi thế của đất nền các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An xuất hiện trong mấy tháng nay. Một chiều hết sức bi quan và một chiều cực kỳ lạc quan. Chẳng lẽ lại có sự bất cập ấy tồn tại trong cùng thực thể phân khúc đất nền tại TP.HCM vào thời gian này? Những người mua để ở và kể cả giới đầu tư, đầu cơ nên ứng xử ra sao trước những thông tin trái ngược như thế?

Tạm gác lại những bài PR lộ liễu, việc kiểm chứng thông tin tại một số văn phòng môi giới bất động sản (BĐS) ở quận 2 và quận 9 - TP.HCM đã cho thấy từ đầu tháng 3/2011 đến nay, lượng giao dịch thực tế đã tăng đáng kể so với thời điểm cuối năm 2010.

Có thể tỷ lệ giao dịch đó không tăng đến mức 200% như một vài bài báo tường thuật, nhưng rõ ràng đã có một sự chuyển biến giao dịch không dưới 50% và đã khiến những quận này trở thành khu vực có mật độ giao dịch dày đặc nhất tại TP.HCM trong những tháng qua.

Giao dịch là một trong những yếu tố mang tính quyết định về xu hướng BĐS. Bất kể đó là hoạt động mang chủ đích thoát hàng hay gom hàng, trở nợ ngân hàng hay đầu tư, tỷ lệ giao dịch thành công tăng dần tại một khu vực đều minh chứng cho sự dịch chuyển dòng tiền vào khu vực đó.

Trên phương diện khách quan, từ cuối tháng 4/2011, chỉ số BĐS của TP.HCM đã tăng 0,15% so với đầu năm - lần đầu tiên kể từ tháng 2/2008 (khi thị trường BĐS thành phố này bắt đầu bước vào chu kỳ giảm mạnh rồi đóng băng). Còn trong thực tế, giá đất nền tại các dự án địa bàn quận 2 đã tăng bình quân 30-35%, ở quận 9 đã tăng 10-15%. Có nhiều minh họa cho hiện tượng tăng giá này ở các dự án An Phú - An Khánh, Thạnh Mỹ Lợi - Huy Hoàng (quận 2), Gia Hòa, Nam Long (quận 9).

Trong khi đó, khu Nam ở TP.HCM, với các quận 7, Bình Chánh, Nhà Bè có tốc độ tăng giá và mật độ giao dịch yếu hơn hẳn. Sẽ tương đối sát thực nếu đánh giá một số dự án tại khu vực này như Phong Phú 4, Hải Yến gần như bị đóng băng về giao dịch đất nền.

Vậy giá tại các quận khu Đông ra sao sau khi đã lập mặt bằng giá mới? Có thể mô phỏng đồ thị biểu diễn của đất nền quận 2 như sau: đầu tháng 3/2011 bắt đầu tăng rồi đứng giá - tháng 4/2011 tiếp tục tăng rồi đứng giá - tháng 5/2011 đứng giá rồi giảm nhẹ. Cho đến nay, mức giảm giá chỉ khoảng 1-3 triệu đồng/m2 - khá thấp so với mức tăng 10-15 triệu đồng/m2 tính từ đầu năm 2011 đến nay.

Còn tại quận 9, hầu hết các dự án Gia Hòa, Nam Long, An Thiên Lý, Hưng Phú, Mẫu giáo TƯ 3... đều đã lập mặt bằng giá mới từ 10-15% so với đầu năm 2011. Đặc biệt tại những dự án có hạ tầng cơ sở khá tốt hay có sổ đỏ như Khang Điền, Gia Hòa, Nam Long, Mẫu giáo TƯ 3, đường giá chỉ có một chiều tăng dần đều từ đầu năm 2011 đến nay. Chẳng hạn tại Gia Hòa, nếu đầu năm 2011 mặt bằng giá bình quân là 15-16 triệu đồng/m2 thì nay là 18-19 triệu đồng/m2.

Những minh họa trên, cùng với đồ thị biểu diễn đất nền được thiết lập bởi Công ty BĐS Vinaland, đã phần nào phác ra bức tranh phân khúc đất nền tại hai khu vực đất nền chính của TP.HCM từ đầu năm 2011 đến nay: khu Nam trầm lắng giao dịch, giá nhích nhẹ; khu Đông chuyển động đáng kể về giá và giao dịch. Trong khi đó, đại đa số đất nền tại các khu vực khác của TP.HCM đứng giá và gần như đóng băng giao dịch.

Tuy nhiên, trong mấy tháng gần đây lại xuất hiện hiện tượng giới đầu cơ và người mua ở săn tìm đất thổ cư có diện tích nhỏ (60-100 m2) với giá thấp tại các quận Thủ Đức, Bình Chánh, Hóc Môn. Phân khúc nhà bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng cũng được giao dịch khá đều.

Thấy gì từ tín hiệu "đánh xuống"?

Như vậy đã rõ là trong nửa đầu năm 2011, không hề có một cú "lao dốc thê thảm" về giá của phân khúc đất nền tại TP.HCM. Theo thông tin của một số văn phòng giao dịch BĐS tại quận 2 và quận 9, khác với căn hộ cao cấp, trong phân khúc đất nền hầu như chỉ còn rất ít trường hợp cần bán để trả nợ vay ngân hàng.

Tương tự, đất nền tại Thành phố mới Bình Dương, sau khi đã tăng đến 30-35% từ đầu năm 2011 đến tháng 4/2011, vẫn tiếp tục giữ giá mặc dù lượng giao dịch giảm hẳn. Đáng chú ý, đây là nơi tập trung sức mua đáng kể của khách Hà Nội từ khoảng giữa năm 2010 đến nay. Có thể thấy đồ thị tăng trưởng đất nền Bình Dương đang hình thành "bậc thang" đầu tiên của nó.

Có chăng, sự khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS TP.HCM vẫn tiếp tục tiềm ẩn trong phân khúc căn hộ cao cấp. Hàng loạt dự án thuộc phân khúc này đang nằm trong tình trạng "trùm mền" vì có khuyến mãi cách mấy cũng chẳng thể tăng giao dịch lên được. Rõ ràng, đó là một nguy cơ lớn nhất của thị trường BĐS TP.HCM, vì nếu đến cuối năm 2011 mà căn hộ cao cấp vẫn bất động thì chắc chắn sẽ có hàng loạt "cá bé" lâm vào tình cảnh phá sản hoặc gần như thế. Còn nếu sang năm 2012, nếu như "cá lớn" cũng không thể cải thiện được hoạt động bán căn hộ cao cấp thì e rằng chính một số ngân hàng, vốn đã lỡ "nuôi" doanh nghiệp BĐS từ bấy lâu nay, sẽ lạc bước vào giai đoạn sụp đổ.

Nếu viễn cảnh đó xảy ra, giá căn hộ cao cấp có thể sẽ giảm mạnh đến ít nhất 20% so với mức hiện nay, căn hộ giá càng cao càng giảm mạnh hơn (tiền lệ đã từng có khi vào đầu năm 2009, Hoàng Anh Gia Lai đã giảm một mạch đến 40% giá trị căn hộ cao cấp để tiêu thụ nhanh). Còn với đất nền, đặc tính hữu hạn và với tình trạng giá đã giảm mạnh trước đó, sẽ tiếp tục khó khăn về giao dịch và có thể giảm tiếp từ 7-10% theo cách vận động của thị trường BĐS Mỹ.

Thế nhưng vấn đề chính là cái viễn cảnh tối tăm ấy có xảy ra, hoặc có "được" xảy ra hay không? Sẽ là "chết chìm" (nói như dân đầu cơ) và sẽ là đại họa cho các ngân hàng nếu không có một "bàn tay vô hình" nào đó cứu vớt các doanh nghiệp BĐS, từ "cá lớn" đến "cá bé".

Cũng khách quan mà xét, hình như "bàn tay vô hình" ấy đang hiện dần ra. Những động thái âm thầm của các nhóm đầu cơ BĐS, từ nhỏ đến lớn, đang dần khớp vào bài bản sẵn có.

Một kịch bản đang được sắp xếp và triển khai, một bàn cờ đang chuyển thế. Sóng đánh lên chứng khoán đang diễn ra đương nhiên cũng đóng góp một phần tích cực vào sự chuyển thế đó. Dường như ai đó đang áp dụng một phần kịch bản của Hà Nội vào giữa năm 2009 và Đà Nẵng vào giữa năm 2010 đối với TP.HCM.

Theo quy luật bất di bất dịch, dù là trong thị trường chứng khoán hay thị trường BĐS, khởi đầu cho một sóng lên là giai đoạn gom hàng. Nếu như trong thị trường chứng khoán, giai đoạn này chỉ kéo dài từ nửa tháng đến một tháng thì thị trường BĐS phức tạp hơn về thời gian - có thể kéo dài vài ba tháng, thậm chí nửa năm.

Hãy trở lại với thị trường đất nền Hà Nội với những tín hiệu "mua vào" xuất hiện gần đây. Tỷ lệ giảm từ đỉnh vào đầu tháng 4/2011 đến nay mới chỉ khoảng 10-15% - quá ít so với độ tăng vài ba lần trước đó. Vì thế khó có thể xem tín hiệu "mua vào" đất nền tại Hà Nội là dấu hiệu rõ ràng cho việc hình thành đáy giảm của phân khúc này, trong khi vẫn còn dư dả thời gian để đất nền Hà Nội giảm thêm vài chục phần trăm nữa, cũng là "ưu ái" hơn với túi tiền của những người dân có nhu cầu thực.

Ngược lại, với sự xuất hiện những động thái PR và tín hiệu "bán ra" luân phiên nhau theo thời gian tại TP.HCM và cả Bình Dương, Long An, Đồng Nai, có thể thấy hình dạng một sóng đầu cơ đất nền đang lờ mờ đâu đó tại khu vực phía Nam.

Bởi thế, thời gian này chính là bối cảnh hết sức "nhạy cảm" đối với những người giữ đất. Khá trùng hợp với thời điểm thị trường chứng khoán tạo sóng phục hồi sau một thời gian dài lao dốc triền miên, một số ngân hàng đã được Ngân hàng nhà nước tái cấp vốn đến 70.000 tỷ đồng. Đó quả là con số cứu cánh cho các ngân hàng này và cũng khiến cho những doanh nghiệp BĐS "cá lớn" thở phào nhẹ nhõm. Vì thế, sẽ chẳng có chuyện lãi suất cho vay và cả lãi suất huy động tăng cao hơn nữa. Mà trong chiều ngược lại, cặp song sinh lãi suất này không giảm mới lạ.

Chính trong bối cảnh trên, tất yếu sẽ có một dòng tiền từ ngân hàng dịch chuyển dần sang các thị trường BĐS và chứng khoán. Rất có thể nắm trước được xu hướng và kết quả của sự dịch chuyển này, các nhóm đầu cơ BĐS đang tung ra những thông tin càng bất lợi hơn cho thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh lân cận - một động thái "đánh xuống" nhằm gom hàng giá rẻ.

Tâm lý hoảng hốt của người giữ đất sẽ trở thành mồi ngon cho chiến dịch vét hàng lần cuối này.