Lần đầu sau hơn ba năm giá chung cư thứ cấp Hà Nội quay đầu giảm

Dữ liệu mới công bố của CBRE Việt Nam cho thấy, giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp đã giảm trong quý 2/2026, đánh dấu lần điều chỉnh đầu tiên kể từ cuối năm 2022. Trong khi đó, thanh khoản tiếp tục duy trì ở mức thấp hơn đáng kể so với giai đoạn sôi động trước đây, dù nguồn cung mới tăng mạnh.

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2026 do CBRE Việt Nam công bố ngày 7/7, giá bán trung bình căn hộ trên thị trường thứ cấp tại thời điểm cuối quý 2 đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 2,5% so với quý trước.

Đây là lần đầu tiên phân khúc này ghi nhận xu hướng giảm giá sau hơn ba năm liên tục đi lên. Diễn biến này phản ánh sự điều chỉnh của thị trường sau thời kỳ tăng trưởng nóng, khi giá căn hộ liên tục lập mặt bằng mới trong các năm 2023, 2024 và 2025.

Việc giá thứ cấp giảm cũng diễn ra trong bối cảnh người mua trở nên thận trọng hơn, còn giao dịch không duy trì được mức sôi động như trước.

Ở chiều ngược lại, thị trường sơ cấp vẫn duy trì mặt bằng giá cao. Theo CBRE, giá bán sơ cấp trung bình trong quý 2 đạt xấp xỉ 95 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, phí bảo trì và trước khi áp dụng các chính sách chiết khấu. Mức giá này tăng 12% so với quý trước và cao hơn 21% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lần đầu tiên phân khúc căn hộ ghi nhận xu hướng giảm giá sau hơn ba năm liên tục đi lên.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, nguyên nhân chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung mới trong quý. Phần lớn dự án mở bán nằm tại các khu vực nội đô và cận nội đô - nơi có giá đất và chi phí phát triển cao hơn, khiến mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục được đẩy lên.

Bà An cho biết trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mới được mở bán. Đây là lượng nguồn cung lớn nhất kể từ năm 2020 và cho thấy các chủ đầu tư đang đẩy mạnh triển khai dự án sau thời gian chuẩn bị.

Không chỉ tăng về số lượng, cơ cấu nguồn cung cũng thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây thị trường còn xuất hiện các dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m2 thì trong quý 2, phân khúc này hoàn toàn vắng bóng. Thay vào đó, các sản phẩm thuộc nhóm giá từ 80-110 triệu đồng/m2 và nhóm trên 120 triệu đồng/m2 chiếm ưu thế, lần lượt đóng góp khoảng 30% và 35% tổng nguồn cung mới. Đáng chú ý, chỉ riêng phân khúc căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m2, thị trường đã ghi nhận hơn 3.000 căn được tung ra từ bốn dự án tại các khu vực Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.

Dù nguồn cung tăng mạnh, sức mua lại chưa theo kịp. Trong quý 2, toàn thị trường tiêu thụ hơn 5.800 căn hộ, tương đương khoảng 68% số lượng căn mở bán mới. Tỷ lệ hấp thụ này gần như không thay đổi so với quý 1 nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi nhiều quý ghi nhận tỷ lệ bán hàng vượt 90%, thậm chí số căn giao dịch còn cao hơn lượng sản phẩm mở bán trong cùng kỳ.

Theo đánh giá của CBRE, một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản chững lại là mặt bằng lãi suất cho vay vẫn ở mức cao. Chi phí vốn lớn khiến người mua, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính, phải cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền. Thay vì chấp nhận mua ngay như giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều khách hàng hiện ưu tiên theo dõi diễn biến giá và chờ thời điểm phù hợp.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, mặt bằng giá căn hộ đã tăng mạnh trong những năm qua cũng khiến khả năng chi trả của nhiều người mua bị thu hẹp. Điều này góp phần làm thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, khi nhu cầu đầu tư ngắn hạn giảm dần và giao dịch chủ yếu đến từ nhóm có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư sở hữu nguồn vốn lớn.

Trong nửa cuối năm 2026, CBRE dự báo thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục đón lượng nguồn cung mới đáng kể. Tổng nguồn cung căn hộ mở bán trong cả năm được kỳ vọng đạt gần 39.000 căn, vượt mức kỷ lục hơn 37.000 căn từng ghi nhận vào năm 2019. Tuy nhiên, triển vọng về giá bán và thanh khoản trong thời gian tới sẽ phụ thuộc nhiều vào diễn biến của mặt bằng lãi suất cũng như sự cải thiện niềm tin của người mua nhà.

Nếu điều kiện tín dụng thuận lợi hơn và nhu cầu mua ở thực được khơi thông, thị trường có thể lấy lại đà giao dịch. Ngược lại, trong trường hợp áp lực chi phí vốn tiếp tục duy trì, xu hướng điều chỉnh của thị trường thứ cấp và tốc độ hấp thụ nguồn cung mới nhiều khả năng sẽ còn tiếp diễn trong các quý tới.