Làm giàu từ đầu tư BĐS: 4 điều cần biết

Trong bài viết này chia sẻ một vài suy nghĩ về nguyên nhân đầu tư BĐS có thể giúp chúng ta giàu có không giống với bất kỳ hoạt động kinh doanh nào, và tại sao phần lớn các khoản đầu tư BĐS cá nhân không đòi hỏi phân tích tính toán phức tạp như nhiều người thường nghĩ. Vì thế nếu bạn đang tìm cách đảm bảo cho tương lai của mình khi nghỉ hưu, thì đây là cái bạn cần, vì chỉ có 4 thứ bạn cần biết về việc kiếm tiền nhờ đầu tư BĐS.

1. Giá trị của tài sản mua

Hãy lặp đi lặp lại thành ngữ “bạn kiếm tiền khi bạn mua vào một BĐS, chứ không phải khi bạn bán đi một BĐS” cho đến khi nó trở thành tiềm thức. Đây là một trong những cách đơn giản nhất để thành công trong đầu tư BĐS, nhưng đồng thời cũng dễ bị những người môi giới BĐS lạm dụng nếu bạn không cẩn thận. Điều mà bạn muốn biết là mối quan hệ giữa giá mua vào một BĐS với giá bán hiện tại của các BĐS tương tự khác trong cùng khu vực.

Bạn không quan tâm giá của các BĐS khác đang được rao bán ở mức nào, hay giá họ đã bán năm ngoái, mà bạn muốn biết giá mà một người cụ thể nào đó trong vùng có thể sẽ trả để sở hữu món BĐS “của bạn” ngày hôm nay. Làm thế nào để có được nó? Hãy để cho nhà môi giới BĐS của bạn thực hiện các phân tích so sánh thị trường. Vào cuối ngày, có thể bạn sẽ muốn xem xét thêm những cơ hội khác, trừ khi khá chắc chắn là mình có thể mua BĐS này đầu tuần và bán nó vào cuối tuần và thu được lợi nhuận.

2. Định giá tài sản hàng năm

Điều này hơi mơ hồ vì việc định giá BĐS là quan niệm chủ quan. Bất kể các “chuyên gia” nói gì thì thực tế là không ai có thể nói chắc ngày mai sẽ thế nào. Do vậy, tự mình làm và hình thành quan điểm của mình về việc liệu tài sản đó sẽ có thể tăng giá. Hãy xem xét các yếu tố như là mức gia tăng việc làm trong khu vực, mức độ khan hiếm của các sản phẩm tương tự, và nhu cầu tương lai của phân khúc đó.

Hãy nhớ nó có tính chủ quan, nhưng nếu quan tâm tìm hiểu, bạn sẽ có thể quyết định chính xác liệu tài sản mà mình định mua có thể bán được với giá cao hơn giá mua vào không.

3. Dòng tiền mặt hàng năm

Theo thời gian, bạn sẽ kiếm tiền hoặc mất tiền từ khoản đầu tư này. Có thể chấp nhận một dòng tiền bị âm một lượng nhỏ nếu như việc định giá hàng năm và quá trình mua vào vững mạnh, nếu không thì nên dừng. Các dữ liệu mà bạn phải thu thập để tính dòng tiền hàng năm gồm thu nhập từ cho thuê BĐS, chi phí vận hành, và tiền thanh toán khoản vay thế chấp.

Công thức tính: Dòng tiền mặt = Thu nhập tổng từ BĐS - Chi phí vận hành - Tiền vay ngân hàng.

Nói cách khác lấy tất cả mọi thu nhập tạo ra bởi BĐS trừ đi chiết khấu do không cho thuê được, trừ đi chi phí vận hành BĐS như thuế, bảo hiểm, điện nước, sửa chữa bảo dưỡng, trừ đi số tiền mà bạn phải trả cho ngân hàng cho khoản vay để mua BĐS đó.

4. Trú ẩn tiền thuế

Luật thuế cho phép người đầu tư BĐS được giảm trừ cho các khoản trả lãi vay và tính khấu hao, do vậy đây có thể là những giao dịch tốt cho người đầu tư BĐS, thay vì phải đóng thuế trong quá trình bạn nhận được thu nhập, thì cơ quan thuế cho phép bạn được giảm trừ lãi vay và khấu hao, và chỉ đánh thuế trên dòng tiền còn lại sau khi giảm trừ.

Công thức tính đơn giản hóa: Thu nhập - Chi phí vận hành = Thu nhập ròng

Thu nhập ròng - Lãi vay - Khấu hao = Thu nhập chịu thuế

Với những khái niệm này bạn đã có thể tự tay tính toán. Trên thị trường sẵn có rất nhiều phần mềm hỗ trợ tính toán đầu tư BĐS dễ dùng. Nếu bạn tin vào các giả thiết của mình và chấp nhận kết quả, với ước tính mức độ rủi ro thấp, thì bạn đã hoàn thành việc ra quyết định đầu tư khôn ngoan vào một BĐS.

TS Đặng Vũ Tùng
Khoa Kinh tế, Đại học Bách khoa Hà Nội