Làm gì khi thị trường BĐS khó khăn?

- Thưa ông, là một người chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản, thời gian qua, ông có nhận thấy điểm gì đặc biệt từ thị trường?

Thị trường giai đoạn qua thể hiện rõ nét việc chịu tác động không nhỏ từ chính sách thắt chặt tín dụng. Nhưng điểm đáng nói ở đây, cho dù thông điệp chính sách đã được phát đi một cách rõ ràng từ đầu năm, nhưng đến tháng 3, chúng tôi tiếp xúc với nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản vẫn cảm nhận được sự lạc quan của họ. Họ kỳ vọng thị trường sẽ sáng sủa vào cuối năm. Cho đến tháng 5 thì vẫn có những người mua nhà kỳ vọng. Đến giờ, vẫn không ít nhà đầu tư trông đợi, thời điểm cuối năm có thể Chính phủ sẽ nới lỏng tín dụng khi lạm phát đã được kiểm soát tốt hơn. Nhưng trên thực tế, có thể thấy, hơn lúc nào hết, Chính phủ hiện đã thể hiện rõ thông điệp lựa chọn ổn định kinh tế vĩ mô hơn là theo đuổi mục tiêu tăng trưởng. Như vậy, “sự kỳ vọng” nói trên của nhà đầu tư cho thấy, quá trình thẩm thấu chính sách có độ trễ nhất định. Các chủ đầu tư chưa lường hết được diễn biến tình hình để có những điều chỉnh hay bước đi thích hợp.

- Như vậy, có thể hiểu chính những khó khăn mà các chủ đầu tư phải đương đầu hiện nay có nguồn cơn từ việc dự đoán tình hình chưa trúng, thẩm thấu chính sách còn chậm? Hay còn có lý do nào khác nữa, thưa ông?

Hiện có nhiều chủ đầu tư dự án gặp khó khăn về vốn đầu tư, nhiều dự án trong tình trạng buộc phải ngưng trệ... Điều đó có phần từ việc chưa lường hết tác động của chính sách để có điều chỉnh thích ứng, cũng có lý do từ việc, một thời gian trước đó, các chủ đầu tư chạy đua “ôm đất dự án”, cứ có đất là được, không kịp tính đến hiệu quả của lô đất ấy sẽ thế nào? Và còn một lý do quan trọng nữa, việc một thời gian dài thị trường thuộc về người bán khiến cho cung cách kinh doanh của nhiều chủ đầu tư có phần thiếu minh bạch, không tôn trọng đúng mức người mua. Vậy nên, khi thị trường chuyển “vai” sang người mua có quyền lựa chọn thì nhiều chủ đầu tư gặp khó bởi người mua đã mất lòng tin với người bán, ví dụ như tiến độ bàn giao sản phẩm thường bị trì hoãn… Đến bây giờ nhiều chủ đầu tư phải tính đến việc cần làm gì khi thị trường có thể mất 3 - 4 năm nữa mới có thể ấm lên được.

- Lúc này, khi tiếp xúc với các chủ đầu tư dự án muốn tìm đường đi, ông có thể tư vấn gì?

Từ năm ngoái, chúng tôi đã đưa ra khuyến nghị, các nhà đầu tư cần phải hướng đến người sử dụng cuối cùng. Cho đến lúc này và giai đoạn sau nữa, điều này vẫn cần phải được coi như mục tiêu số một khi phát triển dự án bất động sản. Nhưng muốn phát triển lâu dài trên thị trường bất động sản, buộc lòng các chủ đầu tư phải thực hiện 3 điều cốt yếu sau:

Thứ nhất, nhà đầu tư phải cho thấy sản phẩm của mình có lợi thế cạnh tranh gì, gia tăng được những tiện ích gì đối với người sử dụng. Luôn luôn phải chú trọng cung cấp thông tin ra thị trường một cách minh bạch, cụ thể. Ví dụ như, dự án có bãi đỗ xe tiện lợi thế nào, có những khu sinh hoạt thể dục thể thao chung ra sao...

Thứ hai, thẩm định giá kỹ càng. Cần phải cân nhắc kỹ hơn, chủ đầu tư có thể chơi được cuộc chơi như thế nào? Cần lưu ý, phải điều chỉnh lại kỳ vọng lợi nhuận cho hợp lý. Hãy tập làm quen với việc, lợi nhuận sẽ ở mức vừa phải hơn. Điều này không dễ với đa số nhà đầu tư vốn đã quen với việc cứ đầu tư vào bất động sản là thu lợi nhuận lớn.

Thứ ba, đảm bảo cam kết tiến độ giao bất động sản. Trước kia, nhiều chủ đầu tư đã khiến người mua mất lòng tin khi không tuân thủ được cam kết về tiến độ thi công.

- Nói đến người mua, trong khi có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản đổ dốc trong thời gian khá lâu mà vẫn chưa xuất hiện hiện tượng “bắt đáy”. Lúc này, người mua ở đâu, thưa ông?

- Hiện vẫn có những nhà đầu tư chấp nhận vay tiền với lãi suất tới 27-28%/năm để đầu tư, nhưng cũng có nhiều nhà đầu tư e ngại không dám đầu tư vì nghĩ đến thị trường còn khó khăn trong thời gian dài và hiện đang dư cung. Quan điểm của ông về tâm lý co kéo trong đầu tư này thế nào?

Thị trường lúc này “dư kỳ vọng lợi nhuận” chứ không phải dư cung. Các chủ đầu tư trông đợi ổn định kinh tế vĩ mô, dòng tiền nhiều hơn, thanh khoản tốt hơn. Nhưng thực tế, thanh khoản chỉ cải thiện được khi chủ đầu tư thực hiện được 3 yêu cầu đã được đề cập phía trên nhằm khôi phục lòng tin với người mua.

Lúc này các chủ đầu tư cần bình tĩnh cơ cấu lại sản phẩm, cơ cấu hạng mục của dự án. Thông thường những dự án bất động sản thường có vòng đời 50-100 năm, vì vậy dòng tiền, cơ cấu lợi nhuận biến đổi theo thời gian, các chủ đầu tư cần tìm ra đâu là tỷ lệ phát triển bền vững theo thời gian. Nếu chủ đầu tư đủ tiềm lực tài chính, có quyết tâm thực hiện 3 điểm mấu chốt khôi phục lòng tin cho thị trường thì có thể đầu tư tiếp tục để đón đầu sự ấm lên của thị trường.

- Có ý kiến lý giải các chủ đầu tư bị “sa lầy” vào bất động sản là do có quá nhiều doanh nghiệp tham gia thị trường, ôm đồm dự án. Với đối tượng đang khó khăn này, đâu là “cửa thoát hiểm”, thưa ông?

Điều chủ đầu tư đang phải đối mặt trước tiên không chỉ là chuyện vốn, chuyện người mua, những vấn đề xuất hiện ở bất cứ giai đoạn nào của thị trường, mà chính là “quản trị danh mục đầu tư bất động sản”. Các chủ đầu tư cần dành thời gian nghiêm túc cho công việc này, cũng cần tìm hiểu kỹ thông tin và cần tham khảo tư vấn từ các tổ chức, đơn vị nghiên cứu chuyên nghiệp, có uy tín. Với những dự án đầu tư bị dàn trải, quản lý dòng tiền kém, cần phải xem xét, phân tích, rà soát lại các lô đất, cơ cấu lại hoặc giữ, đầu tư hoặc bán. Cần chú ý đến tính đặc trưng về vị trí và phân khúc khách hàng mục tiêu của từng lô đất.

- Còn với những nhà đầu tư nhỏ lẻ, điều gì cần chú trọng lúc này?

Một khi thị trường ghi nhận quyền lực của người mua, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng nên từ bỏ thói quen đầu tư theo kiểu “rỉ tai”. Không thể nhắm mắt ném tiền vào một dự án nào đó, cần cân nhắc xem báo cáo thị trường ra sao, khảo sát kỹ dự án đó thế nào. Giống như thị trường chứng khoán, lúc này các nhà đầu tư bất động sản cũng cần nâng tính chuyên nghiệp của mình lên thì mới có thể “win – win” cùng chủ đầu tư.

- Xin cảm ơn ông!