Lãi suất vay mua nhà ở xã hội thấp hơn nhà ở thương mại bao nhiêu?

Khảo sát tại các ngân hàng lớn như BIDV, MB, VIB và ACB cho thấy lãi suất vay mua nhà thương mại trong giai đoạn ưu đãi hiện phổ biến từ 9,5% đến 11,5%/năm trước khi chuyển sang cơ chế thả nổi theo lãi suất cơ sở cộng biên độ, trong khi nhà ở xã hội đang được áp dụng mức thấp hơn đáng kể, khoảng 5,4% đến 5,6%/năm.

Lãi suất vay mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại năm 2026 có khoảng cách chênh lệch đáng kể

Lãi suất vay mua nhà thương mại duy trì mặt bằng cao

Hiện nay, các ngân hàng thương mại lớn tiếp tục duy trì mặt bằng lãi suất vay mua nhà ở mức cao trong giai đoạn ưu đãi. Tại BIDV, các gói vay đang áp dụng mức 9,5%/năm cố định 6 tháng, 10%/năm cố định 12 tháng và 10,5%/năm cố định 18 tháng, với hạn mức tài trợ có thể lên tới 85% giá trị tài sản và thời hạn vay tối đa 30 năm.

Sau thời gian ưu đãi, khoản vay được chuyển sang lãi suất thả nổi theo công thức lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng biên độ 3,5%, với mặt bằng hiện nay tương ứng khoảng 8,5% đến 10,2%/năm tùy kỳ điều chỉnh.

Tại MB, lãi suất ưu đãi dao động từ 9,5%/năm cố định 12 tháng, 10%/năm cố định 18–24 tháng đến 10,5%/năm cố định 30 tháng, với thời hạn vay có thể kéo dài tới 35 năm, sau ưu đãi lãi suất thả nổi được tính theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3,5%, tương ứng khoảng 11,0% đến 11,8%/năm.

VIB hiện áp dụng mức lãi suất từ 9,5% đến 11,5%/năm tùy kỳ cố định, sau đó chuyển sang thả nổi khoảng 10,7% đến 11,4%/năm.

Trong khi đó ACB áp dụng mức 10,5% đến 11,2%/năm trong giai đoạn ưu đãi, sau đó chuyển sang lãi suất cơ sở cộng biên độ khoảng 3%, tương ứng mức thả nổi khoảng 10,5% đến 11,4%/năm.

Theo cơ chế chung, sau giai đoạn ưu đãi thường kéo dài từ 6 đến 24 tháng, các khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ, trong đó lãi suất cơ sở tại nhiều ngân hàng năm 2026 dao động khoảng 7,0% đến 8,5%/năm tùy thời điểm điều chỉnh.

Tổng hợp cho thấy lãi suất thả nổi sau ưu đãi hiện phổ biến khoảng 8,5% đến 10,2%/năm tại BIDV, 11,0% đến 11,8%/năm tại MB, 10,7% đến 11,4%/năm tại VIB và 10,5% đến 11,4%/năm tại ACB, trong nhiều trường hợp có thể tiệm cận hoặc vượt 11%/năm.

Nhà ở xã hội duy trì mức lãi suất thấp 5,4% – 5,6%/năm

Trong khi đó, các chương trình tín dụng dành cho nhà ở xã hội hiện vẫn duy trì mức lãi suất thấp hơn đáng kể so với nhà ở thương mại, với mặt bằng phổ biến khoảng 5,4% đến 5,6%/năm. Đây là mức lãi suất ưu đãi áp dụng theo các chương trình tín dụng dành riêng cho người mua nhà ở xã hội, giúp giảm đáng kể chi phí vốn trong suốt thời gian vay.

Chênh lệch lãi suất lên tới gần 7 điểm phần trăm

So sánh trực tiếp cho thấy nhà ở xã hội với mức lãi suất 5,4% đến 5,6%/năm đang thấp hơn nhà ở thương mại (9,5% đến 11,5%/năm) từ khoảng 3,9 đến 6,9 điểm phần trăm. Nếu tính cả giai đoạn thả nổi, mức chênh lệch này có thể duy trì quanh 4 đến gần 7 điểm phần trăm tùy ngân hàng và thời điểm điều chỉnh lãi suất.

Với khoản vay 1 tỷ đồng, sự khác biệt thể hiện rõ khi người vay nhà ở xã hội chỉ phải trả khoảng 54 đến 56 triệu đồng tiền lãi mỗi năm, trong khi người vay mua nhà thương mại phải trả từ 95 đến 115 triệu đồng mỗi năm, tương ứng mức chênh lệch khoảng 40 đến 60 triệu đồng.

Nhà ở xã hội: lợi thế không chỉ nằm ở giá bán

Không chỉ có lợi thế về giá bán thấp hơn, nhà ở xã hội còn nổi bật ở chi phí tài chính dài hạn khi lãi suất thấp hơn gần một nửa so với nhà ở thương mại và ít biến động hơn trong suốt thời gian vay. Điều này giúp giảm áp lực trả nợ hàng tháng, đồng thời giảm tổng chi phí tài chính đối với các khoản vay kéo dài 20 đến 35 năm.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà thương mại vẫn duy trì ở mức cao và có thể tăng khi chuyển sang thả nổi, trong khi nhà ở xã hội chỉ khoảng 5,4% đến 5,6%/năm, chênh lệch hiện nay cho thấy đây không chỉ là sự khác biệt về chính sách hỗ trợ mà còn tạo ra khoảng cách rất lớn về khả năng chi trả thực tế của người mua nhà.