Lãi suất neo cao, dự báo bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh

Tuy nhiên, đơn vị này cho rằng cơ hội vẫn hiện hữu ở phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực và các doanh nghiệp hưởng lợi từ làn sóng đầu tư hạ tầng.

Nguồn cung bất động sản dự kiến tăng mạnh trong giai đoạn 2026-2027, song lãi suất cao được dự báo sẽ khiến tốc độ hấp thụ chậm lại.

Lãi suất cao tạo áp lực lên thanh khoản thị trường

Theo MBS, mặt bằng lãi suất sẽ là yếu tố tác động lớn nhất đến thị trường bất động sản trong hai năm tới.

Tính đến hết tháng 6/2026, tăng trưởng tín dụng đạt 6,77%, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 4,7%, khiến chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động tiếp tục nới rộng. Điều này đã đẩy lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ, lên khoảng 8%/năm. Đồng thời, lãi suất cho vay trung và dài hạn tại nhiều ngân hàng cũng tăng lên trên 12%/năm.

Theo MBS, chi phí vốn tăng khiến nhu cầu mua bất động sản suy giảm khi gánh nặng lãi vay lớn hơn, đặc biệt đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng có xu hướng tập trung triển khai các dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất.

Để kích cầu, nhiều doanh nghiệp đã áp dụng các chương trình hỗ trợ tài chính như lãi suất ưu đãi thấp hơn thị trường từ 3-4 điểm phần trăm, hỗ trợ lãi suất 0% hoặc ân hạn nợ gốc từ 1-2 năm.

Đơn cử, Masterise Nguyễn Trãi áp dụng lãi suất cố định 7,5% và ân hạn gốc 2 năm; Imperial Sky Park hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng; trong khi các dự án của Vinhomes như Làng Vân, Hạ Long Xanh và Cần Giờ triển khai chính sách vay tới 80% giá trị sản phẩm, miễn lãi từ 18-30 tháng.

Tuy nhiên, MBS cho rằng các chương trình ưu đãi này chủ yếu giúp gia tăng sức cạnh tranh giữa các dự án, trong khi khó tạo đột phá về tỷ lệ hấp thụ bởi lãi suất vẫn ở mức cao và nguồn cung mới ngày càng dồi dào.

Nguồn cung tăng mạnh, nhà đầu tư chờ đợi cơ hội

Theo MBS, thị trường sẽ chứng kiến nguồn cung tăng đáng kể trong giai đoạn 2026-2027.

Ở phân khúc nhà ở xã hội, nguồn cung dự kiến tăng khoảng 40% nhờ mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, cùng với chiến lược phát triển nhà ở cho thuê và các khu đô thị TOD.

Đối với nhà ở thương mại, nguồn cung tiếp tục được bổ sung từ các đại đô thị vùng ven như Ocean Park 1 và Smart City, góp phần hạ nhiệt giá bán tại khu vực trung tâm.

MBS cho rằng khi nguồn cung gia tăng, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn và có xu hướng chờ giá điều chỉnh trước khi xuống tiền. Điều này sẽ khiến thanh khoản thị trường tiếp tục chịu áp lực trong ngắn hạn.

Quy hoạch và hạ tầng sẽ quyết định dòng tiền đầu tư

Theo MBS, bên cạnh lãi suất, quy hoạch và đầu tư hạ tầng sẽ là yếu tố quyết định xu hướng dịch chuyển dòng tiền trong chu kỳ mới.

Giai đoạn đầu tư công trung hạn 2026-2030 với hàng loạt dự án đường sắt đô thị được kỳ vọng sẽ tạo ra các cực tăng trưởng mới tại Hà Nội và TP.HCM.

Tại Hà Nội, quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm với 5 tuyến metro cùng trục phát triển sông Hồng được kỳ vọng mở ra các khu vực phát triển mới.

Tuy nhiên, điều này cũng khiến nhà đầu tư có xu hướng chờ đợi những khu vực được hưởng lợi rõ nét từ hạ tầng thay vì đầu tư theo tâm lý đón đầu như trước.

Vinhomes dẫn dắt nguồn cung mới

Theo MBS, trong giai đoạn 2026-2027, Vinhomes (VHM) sẽ tiếp tục là doanh nghiệp dẫn đầu về nguồn cung khi tập trung mở bán các đại đô thị như Green Paradise (Cần Giờ), Hạ Long Xanh và Hai Van Bay (Làng Vân), với khoảng 5.000 căn thấp tầng dự kiến đưa ra thị trường trong năm 2026.

MBS cho biết Vinhomes kỳ vọng các dự án này sẽ hưởng lợi từ loạt công trình hạ tầng mà liên danh Vinhomes - VinSpeed đang tham gia như tuyến đường sắt Hà Nội - Quảng Ninh, metro Bến Thành - Cần Giờ và cầu vượt biển Cần Giờ.

Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất cao và các dự án hạ tầng cần thời gian để phát huy hiệu quả, MBS dự báo các dự án này chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 50-60%, thấp hơn so với những chu kỳ trước.

Đối với Vincom Retail (VRE), công ty chứng khoán kỳ vọng doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi khi tiếp tục mở rộng hệ thống trung tâm thương mại tại các đại đô thị mới của Vinhomes.

Doanh nghiệp vừa và nhỏ tập trung khai thác quỹ đất hiện hữu

Khác với Vinhomes, các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ sẽ chủ yếu phát triển dự án trên quỹ đất sẵn có.

Theo đó, Khang Điền (KDH) dự kiến triển khai các phân khu tại Gladia (TP. Thủ Đức) và Solina (Bình Chánh); Nam Long (NLG) tiếp tục mở bán các phân khu tại Waterpoint (Long An), Izumi City (Đồng Nai) và Mizuki Park; còn Đất Xanh (DXG) sẽ mở bán giai đoạn 3 dự án Prive và dự án GSW tại Đồng Nai.

MBS nhận định trong bối cảnh tỷ suất cho thuê thấp và thanh khoản suy giảm, các sản phẩm nhà thấp tầng có giá từ 15-40 tỷ đồng sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm khách hàng.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ vẫn được đánh giá có triển vọng tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực lớn. MBS dự báo tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này có thể giảm nhẹ nhưng vẫn duy trì trên 60%.

Ưu tiên doanh nghiệp hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu ở thực

Dù dự báo thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, MBS vẫn cho rằng 2026-2027 là giai đoạn mở rộng của ngành bất động sản xét trong dài hạn. Tuy nhiên, dòng tiền sẽ tập trung vào những doanh nghiệp có lợi thế cạnh tranh rõ rệt.

Theo MBS, các doanh nghiệp tham gia đầu tư hạ tầng theo hình thức PPP, sở hữu quỹ đất hưởng lợi từ hạ tầng hoặc phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với các chủ đầu tư truyền thống trong bối cảnh bảng giá đất tăng mạnh.

Đơn vị phân tích cũng lưu ý rằng phần lớn cổ phiếu bất động sản hiện đang giao dịch với P/B thấp hơn trung vị 5 năm, phản ánh tâm lý thận trọng của thị trường trước áp lực lãi suất. Tuy nhiên, khi các dự án hạ tầng lớn được triển khai đồng bộ, giá trị bất động sản tại các khu vực như Long Thành và Cần Giờ có thể được cải thiện đáng kể.

Trên cơ sở đó, MBS lựa chọn ba cổ phiếu đáng chú ý trong chiến lược đầu tư năm 2026 gồm CII, VRE và DXG.

Theo MBS, CII được hưởng lợi trực tiếp từ xu hướng đầu tư hạ tầng theo mô hình PPP; VRE có cơ hội mở rộng hệ thống trung tâm thương mại tại các đại đô thị mới; trong khi DXG được kỳ vọng ghi nhận kết quả kinh doanh đột biến nhờ bàn giao dự án.

MBS dự báo lợi nhuận sau thuế của DXG có thể tăng gần 39% trong năm 2026 và tiếp tục tăng khoảng 72% trong năm 2027. CII được kỳ vọng duy trì tăng trưởng lợi nhuận khoảng 20% mỗi năm, còn VRE có thể quay lại đà tăng trưởng cùng sự phục hồi của thị trường bán lẻ và bất động sản.

Về khuyến nghị đầu tư, MBS đưa ra đánh giá "Khả quan" đối với NLG, KDH, DXG, PDR và CII, trong khi giữ quan điểm "Trung lập" với VHM, do thị giá đã phản ánh phần lớn triển vọng tăng trưởng trong ngắn hạn.