Lãi suất cao, vì sao lĩnh vực bất động sản vẫn “hút” vốn ngân hàng?

Đây chính là nguyên nhân khiến cho lĩnh vực cho vay phi sản xuất, nhất là đối với bất động sản, mặc dù lãi suất thực lên tới 23-24% nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn muốn vay.

Bất động sản là kênh phi lợi nhuận!

Đây là nhận định của TS. Nguyễn Thị Mùi, Giám đốc Trường Đào tạo & Phát triển nguồn nhân lực VietinBank về nguyên nhân khiến cho lĩnh vực phi sản xuất trong đó có bất động sản hiện là kênh “hút” vốn từ ngân hàng nhiều nhất.

Ngoài ra theo bà Mùi thì ở 1 khía cạnh nào đó do đồng tiền Việt Nam vẫn chưa ổn định, cộng với tâm lý của nhiều người dân vẫn kỳ vọng vào sự mất giá của tiền đồng. “Khi chuyển từ việc cho vay bằng ngoại tệ sang mua bán ngoại tệ cộng với thông tư 11 quy định không được huy động và cho vay bằng vàng nữa và chuyển sang việc mua bán vàng. Do vậy, kênh mà nhiều người thấy an toàn trong bối cảnh của Việt Nam hiện nay chính là bất động sản”, bà Mùi nói.

Thị trường bất động sản còn có khả năng sinh lời khá cao do đó đầu tư và đầu cơ vào bất động sản được nhiều người lựa chọn hơn thay vì gửi tiết kiệm. Đây cũng chính là lý do tại sao giá bất động sản chỉ tăng chứ không thể giảm xuống được, thậm chí hiện nay giá bất động sản tăng cao, vượt quá giá trị thật rất nhiều.

Cũng đồng tình với ý kiến của bà Mùi, Phó Viện trưởng Viện chiến lược phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), ông Nguyễn Bá Ân cũng cho rằng, nếu nói về lĩnh vực kinh doanh thì đầu tiên chúng ta phải nói đến lợi nhuận. Vì vậy, khi đầu tư để lấy lợi nhuận thì có thể chấp nhận lãi suất cao.

“Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam chiếm giữ khá nhiều vốn nằm chết, chờ thời. Vốn không chỉ ở các ngân hàng, doanh nghiệp nguồn vốn ở trong dân cũng rất nhiều do đặc tính tâm lý của người Việt Nam. Thời gian qua, Nhà nước đã buông lỏng quản lý thị trường bất động sản khiến cho kênh này mang lại lợi nhuận cho hầu hết các đại gia”, ông Ân cho hay.

Tuy nhiên, có một thực tế hiện nay là, các chủ đầu tư dự án bất động sản vay thì ít bởi lãi suất hiện quá cao nhưng nhà đầu tư cá nhân vay nhỏ lẻ thì lại rất nhiều bởi họ vay chủ yếu là để đầu cơ và đầu tư bất động sản.

“Hơn nữa, do thị trường bất động sản không lành mạnh trong việc công bố thông tin khiến cho sản phẩm đến tay người ở đã phải qua mấy lần đầu cơ để kiếm giá chênh. Chính những nhà đầu tư cá nhân cứ mua bán sang tay đã tạo ra thị trường lãi suất cho vay trong lĩnh vực phi sản xuất cao tới 25-27%”, ông Ân khẳng định.

Giảm “nóng” thị trường bằng cách đẩy lùi đầu cơ

Đầu cơ là một trong những nguyên nhân khiến cho giá bất động sản ngày càng tăng cao.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm trung bình khoảng 10% tổng dư nợ toàn hệ thống. Tính đến thời điểm cuối năm 2010, dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với năm 2009 (tương đương với mức tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống cùng thời kỳ là 23,87%).

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong năm 2010 ở mức xấp xỉ tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung, chất lượng tín dụng được đảm bảo. Đây là tỷ lệ có thể chấp nhận được trong điều kiện mặt bằng lãi suất hiện nay.

Các dự án bất động sản có hiệu quả luôn được các tổ chức tín dụng xem xét và đáp ứng nhu cầu vốn kịp thời. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng cho rằng, tuy có phân định được tỷ lệ vay của các loại hình bất động sản, nhưng không phân biệt được loại hàng hóa thiết yếu và không thiết yếu (nhà ở cao cấp, nhà ở bình dân, bất động sản nghỉ dưỡng ...) dễ dẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khi thị trường bão hòa sẽ dễ đổ vỡ, thị trường 'bong bóng' thường xuất phát từ phát triển quá nóng các bất động sản cao cấp.

Việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện hiện nay sẽ dễ dẫn đến việc chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu cơ. Vì vậy theo Bộ Xây dựng cần phải có tiêu chí cho vay và ưu tiên cho vay các dự án có tính thanh khoản cao, hạn chế cho vay các dự án cao cấp.

Tuy nhiên theo bà Mùi, để hạn chế cho vay với lãi suất cao như hiện nay đối với lĩnh vực bất động sản, ngoài biện pháp hành chính và biện pháp kinh tế thì đồng thời phải sử dụng công cụ thuế vào lĩnh vực bất động sản, cụ thể là đánh thuế luỹ tiến vào kinh doanh và đầu cơ bất động sản... có như vậy mới có thể hạn chế bớt và điều chỉnh dòng vốn vào lĩnh vực phi sản xuất.

Trong báo cáo gửi Chính phủ về thị trường bất động sản và một số giải pháp nhằm quản lý thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, giá cả hợp lý sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngược lại, thị trường bất động sản thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho nhân dân.

Theo Bộ Xây dựng thì thị trường bất động sản không chỉ là ngành tạo cơ sở vật chất cho xã hội, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, mà còn góp phần tạo công ăn, việc làm và thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển. Do đó, việc coi lĩnh vực bất động sản thuộc lĩnh vực phi sản xuất để hạn chế tín dụng mà không phân biệt các loại bất động sản thiết yếu là chưa thỏa đáng.

Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, vấn đề quan trọng là phải ngăn được tình trạng đầu cơ bất động sản, nếu đầu cơ vượt ngưỡng thì ngay lập tức nó sẽ thổi giá ảo ảo lên. Còn nếu kiểm soát được đầu cơ thì chắc chắn giá bất động sản sẽ ổn định.

“Để ngăn đầu cơ bất động sản thì có thể sử dụng thuế, chính sách về công khai minh bạch thị trường, đồng thời kiểm soát kỹ về thông tin các dự án để những người đầu cơ không có cơ hội”, ông Võ nói.

Cũng theo ông Võ, việc kiểm soát qua nguồn vốn cũng là một trong những biện pháp ngăn đầu cơ. Chỉ cho nhà đầu tư thực sự vay chứ không cho người đầu cơ vay vì thời gian vừa rồi có khá nhiều vốn tín dụng đã cho nhà đầu cơ vay chứ không phải là nhà đầu tư vay.