HoREA đề xuất cho chủ đầu tư nhận đặt cọc mua nhà trước khi đủ điều kiện mở bán

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có góp ý đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó kiến nghị nới thời điểm doanh nghiệp được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai nhằm giảm áp lực vốn trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Theo dự thảo, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua bất động sản từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh; hoặc khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc dự án đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua bất động sản.

Đề xuất cho nhận đặt cọc từ giai đoạn sớm hơn

Tuy nhiên, HoREA cho rằng quy định chỉ được nhận tiền đặt cọc khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là không thực sự cần thiết. Bởi ở thời điểm này, chủ đầu tư đã được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp có thể thu đợt thanh toán đầu tiên tối đa 30% giá trị hợp đồng. Vì vậy, HoREA cho rằng không cần tiếp tục khống chế khoản đặt cọc ở mức 5% khi dự án đã đủ điều kiện mở bán.

Khách hàng đang xem sa bàn một dự án tại TP.HCM. Ảnh: Như Huyền

Hiệp hội đề nghị sửa khoản 5 Điều 18 dự thảo Luật theo hướng cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định, đồng thời chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Theo phương án này, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán nhà ở, công trình xây dựng.

Hiệp hội đánh giá việc cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc ở giai đoạn này là cần thiết. Đối với chủ đầu tư, đến thời điểm này đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất dự án và phải vay tín dụng để đầu tư xây dựng các công trình của dự án nhưng chưa được huy động vốn, bán sản phẩm bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai vì chưa đủ điều kiện.

Vì vậy, việc cho phép chủ đầu tư dự án được nhận đặt cọc không quá 5% là rất cần thiết để bổ sung nguồn vốn đầu tư. Hơn nữa, việc nhận đặt cọc tại thời điểm này còn giúp chủ đầu tư thăm dò thị trường, đánh giá thị hiếu và sức mua của khách hàng để điều chỉnh về sản phẩm và tiến độ triển khai thực hiện dự án phù hợp.

Đối với khách hàng, Hiệp hội cho rằng việc đặt cọc ở giai đoạn này tạo cơ hội mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai với “giá gốc” và được chốt giá bán hoặc giá thuê mua.

Bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai

Một nội dung khác được HoREA góp ý là quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Hiệp hội, dự thảo cần kế thừa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, theo đó khi ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua được quyền lựa chọn có hoặc không yêu cầu bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Nếu khách hàng từ chối bảo lãnh thì việc này sẽ được ghi nhận bằng văn bản ngay tại thời điểm ký hợp đồng.

Công trường một dự án tại Hà Nội. Ảnh: Như Huyền

HoREA cho rằng quy định tại khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về quyền lựa chọn bảo lãnh của khách hàng là hợp lý.

Theo Hiệp hội, khi thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư phải trả phí cho tổ chức tín dụng. Mức phí này thường không thấp hơn 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tạo ra một khoản chi phí đáng kể.

Trong khi đó, ngân hàng không phải là bên góp vốn cùng chủ đầu tư để triển khai dự án. Luật Các tổ chức tín dụng cũng không cho phép tổ chức tín dụng góp vốn kinh doanh bất động sản.

HoREA cho rằng chi phí bảo lãnh cuối cùng được tính vào giá bán nhà và do khách hàng chi trả. Vì vậy, việc cho phép người mua lựa chọn từ chối bảo lãnh có thể giúp giảm một phần chi phí mua nhà.

Hiệp hội đề nghị giữ nguyên quy định tại khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đồng thời bổ sung nội dung này vào khoản 3 Điều 20 dự thảo Luật.