Hà Nội: Căn hộ bình dân vắng bóng, giá sơ cấp tăng 36%

Theo Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp bình quân quý 2/2026 đạt khoảng 4.659 USD/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước, trong bối cảnh nguồn cung và lượng giao dịch đều giảm.

Báo cáo Hanoi MarketBeat Q2 2026 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường nhà ở Hà Nội trong nửa đầu năm 2026 có dấu hiệu tái cân bằng. Cả căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận nguồn cung mới và lượng giao dịch giảm so với cùng kỳ, phản ánh sự thận trọng của cả chủ đầu tư lẫn người mua.

Đáng chú ý, nguồn cung mới đang rời dần khu vực trung tâm để tìm đến những địa bàn có quỹ đất lớn hơn. Với định hướng phát triển đô thị đa cực, Hà Nội đang hình thành cấu trúc không gian mới, trong đó các khu vực ngoại thành và cận trung tâm ngày càng giữ vai trò quan trọng trong phát triển nhà ở.

Căn hộ cao cấp áp đảo nguồn cung mới

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường Hà Nội có khoảng 11.000 căn hộ được mở bán mới. Riêng quý 2 ghi nhận gần 4.700 căn, giảm 29% so với quý trước và 44% so với cùng kỳ năm 2025.

Phần lớn nguồn cung mới tập trung ngoài khu vực trung tâm. Cụ thể, khu vực rìa trung tâm chiếm khoảng 44%, ngoại thành chiếm 48%, phần còn lại nằm tại khu vực phía Tây. Quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, chi phí phát triển dự án tăng cùng định hướng mở rộng không gian đô thị đang thúc đẩy các chủ đầu tư tìm đến những khu vực xa lõi trung tâm.

Tuy nhiên, vấn đề đáng chú ý hơn nằm ở cơ cấu sản phẩm. Hơn 52% nguồn cung căn hộ mới trong quý 2 thuộc phân khúc hạng sang, trong khi căn hộ bình dân gần như không xuất hiện. Điều này khiến khoảng cách giữa sản phẩm được đưa ra thị trường và nhu cầu ở thực tiếp tục lớn.

Trong 6 tháng đầu năm, khoảng 9.700 căn hộ được tiêu thụ, trong đó quý 2 đạt gần 4.600 căn, giảm 12% theo quý và 45% theo năm. Phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm khoảng 72% lượng sản phẩm được giao dịch.

Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ trong quý 2 đạt khoảng 4.659 USD/m2, tăng 19% so với quý trước và 36% so với cùng kỳ năm trước. Theo Cushman & Wakefield, mức tăng này chịu tác động đáng kể từ cơ cấu nguồn cung, khi phần lớn sản phẩm mới thuộc nhóm cao cấp và hạng sang.

Diễn biến trên cho thấy giá căn hộ tăng không chỉ do nhu cầu mà còn bởi thị trường thiếu các sản phẩm có mức giá phù hợp với số đông. Trong ngắn hạn, khi nguồn cung bình dân chưa được cải thiện, mặt bằng giá căn hộ được dự báo tiếp tục chịu áp lực tăng.

Về dài hạn, thị trường có thể phân hóa rõ hơn. Khu vực nội đô với quỹ đất hạn chế được dự báo tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, trong khi ngoại thành có lợi thế về quỹ đất và khả năng phát triển dự án mới, từ đó tạo ra mức giá dễ tiếp cận hơn.

Cushman & Wakefield nhận định, quá trình phát triển đô thị theo mô hình đa cực với 9 trung tâm đô thị và 9 cực tăng trưởng sẽ tiếp tục định hướng dòng cung nhà ở trong thời gian tới. Ngoại thành vì vậy được kỳ vọng trở thành khu vực dẫn dắt nguồn cung căn hộ mới.

Nhà liền thổ giảm giao dịch, ngoại thành chiếm 82% nguồn cung

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà liền thổ cũng đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh về khu vực ngoại thành.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội có gần 500 căn nhà liền thổ được mở bán. Riêng quý 2 có khoảng 289 sản phẩm mới, tăng 26% so với quý 1 nhưng giảm tới 87% so với cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân chủ yếu là thị trường vắng bóng các đại dự án khu đô thị tích hợp từng đóng góp lượng lớn nguồn cung trong cùng kỳ năm trước. Phần lớn sản phẩm mới trong nửa đầu năm nay đến từ các dự án có quy mô nhỏ hơn.

Đáng chú ý, khoảng 82% nguồn cung nhà liền thổ mới trong quý 2 đến từ khu vực ngoại thành. Các địa bàn như Hoài Đức, Thường Tín, Thạch Thất, Gia Lâm và Phúc Thọ đóng góp đáng kể vào nguồn cung mới.

Trong khi nguồn cung dịch chuyển ra xa trung tâm, thanh khoản phân khúc này lại giảm mạnh. Quý 2 ghi nhận hơn 170 giao dịch, giảm 60% so với quý trước và 92% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có hơn 600 giao dịch.

Những con số này cho thấy tâm lý thận trọng đang thể hiện rõ ở nhóm khách hàng và nhà đầu tư đối với các tài sản có giá trị lớn. Người mua có xu hướng trì hoãn quyết định để theo dõi thêm diễn biến lãi suất, quy hoạch đô thị và các yếu tố kinh tế vĩ mô.

Thanh khoản hiện tập trung nhiều hơn tại các khu đô thị tích hợp có hạ tầng đồng bộ, pháp lý rõ ràng và hệ thống tiện ích hoàn chỉnh. Đây cũng là nhóm sản phẩm được đánh giá có khả năng đáp ứng đồng thời nhu cầu ở thực và kỳ vọng đầu tư dài hạn.

Giá bán sơ cấp nhà liền thổ trong quý II đạt bình quân khoảng 9.202 USD/m2, giảm 6% theo quý và 12% theo năm. Việc nguồn cung mới tập trung tới 82% tại các khu vực ngoại thành, nơi có mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn so với khu vực trung tâm, là nguyên nhân quan trọng kéo giá bình quân xuống.

Xu hướng này được dự báo tiếp tục trong trung hạn. Cushman & Wakefield ước tính nguồn cung nhà liền thổ tại khu vực ngoại thành sẽ chiếm khoảng 72% tổng nguồn cung của Hà Nội trong giai đoạn 2026-2028.

Sự dịch chuyển này được hỗ trợ bởi quá trình đầu tư hạ tầng giao thông, trong đó có Vành đai 4, Vành đai 5, các dự án cầu vượt sông Hồng và những tuyến đường sắt đô thị kết nối khu vực lõi với các đô thị vệ tinh.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường Hà Nội đang chuyển sang giai đoạn phát triển chọn lọc hơn, khi cả chủ đầu tư và người mua chú trọng nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm, pháp lý và khả năng tạo giá trị dài hạn.

Trong bối cảnh đó, thị trường nhà ở Hà Nội nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa. Các dự án có quy hoạch bài bản, pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và vị trí hưởng lợi từ các công trình giao thông lớn sẽ có lợi thế hơn trong việc thu hút dòng tiền.

Ngược lại, bài toán khả năng chi trả vẫn là điểm nghẽn lớn, đặc biệt với phân khúc căn hộ. Khi hơn 72% nguồn cung mới thuộc nhóm cao cấp và hạng sang, việc bổ sung các sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục là yếu tố quan trọng quyết định khả năng cân bằng thị trường trong những năm tới.