Giải mã hiện tượng chủ đầu tư ồ ạt tung hàng

Thị trường bất động sản đã lao dốc vài tháng nay với mức giảm giá trung bình 10-15 triệu đồng/m2 đối với một số dự án đất nền lớn như An Hưng, Geleximco, Tân Tây Đô, Vân Canh, Bắc An Khánh….

Thế nhưng trái với quy luật của thị trường thời gian trước đây, nhiều chủ đầu tư vẫn quyết định bán hàng ra thời điểm này.

Đơn cử như dự án Vân Canh của tập đoàn HUD vừa chào bán ra thị trường một lượng hàng khá lớn. Giá gốc chủ đầu tư chào bán liền kề dự án Vân Canh 31 triệu đồng/m2, chênh 10 -14 triệu đồng/m2. Giá trên bao gồm cả xây thô. Mặc dù trên thị trường tự do, giá đất dự án này đã bán thời điểm 2009 hiện giao dịch 45-50 triệu đồng/m2 tùy vị trí

Hay như theo kế hoạch của công ty Sudico chủ đầu tư dự án Nam An Khánh, sắp tới công ty sẽ tiếp tục chào bán dự án Nam An Khánh với giá trên dưới 30 triệu đồng/m2. Do vậy, trên thị trường nhiều công ty môi giới, sàn bất động sản đang rậm rịch gom khách trước khi chủ đầu tư bán hàng. Nếu so với mức giá giai đoạn 1, nếu cộng cả tiền gốc và chênh lệch mỗi m2 dự án Nam An Khánh hiện cũng được chào bán quanh mức 30-31 triệu đồng/m2. Như vậy, giá bán chủ đầu tư đưa ta bằng với giá mà các nhà đầu tư mua từ 2-3 năm trước đang muốn bán ra mà chưa bán được do thị trường đang rất trầm lắng.

Không chỉ đất liền kề, một số dự án biệt thự lớn cũng được một số chủ đầu tư tung ra bán với mức giá dao động vài 60-62 triệu đồng/m2.

Thậm chí, biết ra hàng tại thời điểm này sẽ rất khó khăn nhưng “cực chẳng đã” nhiều chủ đầu tư chấp nhận giảm giá, khuyến mãi lớn để miễn sao thu được tiền về.

Tiêu biểu chiến dịch “bán bia kèm lạc” của công ty CP Sông Đà Thăng Long, theo đó chương trình “nộp hết tiền tăng sàn thương mại” đã áp dụng 200 khách hàng mua dự án chung cư U Silk City tại khu đô thị mới Văn Khê. Căn cứ hợp đồng mua bán, nếu khách hàng nộp hết số tiền còn lại công ty sẽ tặng sàn thương mại Với những hợp đồng có giá trị nộp còn lại từ 600 triệu đến 2 tỷ đồng, khách hàng được tặng 18-25m2 sàn thương mại.

Một điều đáng ngạc nhiên, khi thông tin này phát đi thì rất nhiều nhà đầu tư đã mang tiền đến nộp cho công ty. Theo ước tính, chủ đầu tư thu được hàng trăm tỷ đồng của khách hàng chỉ sau vài ngày.

Điều này cho thấy, trong bối cảnh thị trường trầm lắng, vốn ngân hàng chặng để xoay sở được hàng trăm tỷ đồng để thực hiện dự án quả là điều không đơn giản nếu không đưa ra chính sách có lợi cho người mua

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam có 3 nguồn vốn chủ yếu là vốn tự có, vốn huy động các chủ đầu tư và vốn vay từ các tổ chức tín dụng. Trong đó, vốn của chủ đầu tư là rất ít nhiều chủ đầu tư sau khi giải phóng xong mặt bằng là cạn tiền. Vốn huy động từ phía khách hàng, ngân hàng hiện cũng rất khó khăn do chịu ảnh hưởng từ chính sách điều hành kinh tế vĩ mô của Chính phủ và những nghị định mới ban hành.

Nhận rõ được những khó khăn này, giới kinh doanh cho rằng thời điểm cuối quý II, sẽ có nhiều chủ đầu tư chào bán hàng bởi đây là thời điểm đáo hạn ngân hàng.

“Nếu không xoay được vốn bằng mọi cách chủ đầu tư vẫn phải bán hàng ra bất chấp thị trường đóng băng. Nếu bán rẻ, giảm giá mà vẫn không có người mua buộc chủ đầu tư dừng triển khai dự án. Thực tế, tại TP HCM nhiều dự án đã đình trệ từ lâu” ông Nguyễn Mạnh Bảo – giám đốc công ty xây dựng Trường Thành cho biết.

Đại diện một tập đoàn bất động sản lớn tại Hà Nội cho rằng, nguyên nhân tại sao các chủ đầu tư buộc phải chào bán hàng trong bối cảnh này là sức ép cơ cấu dòng tiền, trả nợ ngân hàng, thu hồi vốn.... vì vậy họ không thể giữ dự án quá lâu được nữa.

“Trong các báo cáo nghiên cứu thị trường đều cho kết quả khi thị trường đang trên đà phục hồi chủ đầu tư mới bán ra. Tuy nhiên, việc hàng loạt các dự án phải chấp nhận bán ra tại thời điểm này là do “bí bức” về vốn. Bởi vì mức lãi suất vay thực tế ngân hàng hiện lên đến gần 30% trong khi thủ tục vay rất phức tạp và nhiều rủi ro. Vì vậy nhiều chủ đầu tư chấp nhận giảm giá để bán được hàng nhằm mục đích thu tiền về. Điều này có lợi hơn nhiều so với việc phải đi vay với mức lãi suất cắt cổ” vị này cho biết.