Giá căn hộ Hà Nội vượt 100 triệu đồng/m2

Tuy nhiên, cùng với đà tăng trưởng của nền kinh tế và hạ tầng, thị trường cũng xuất hiện những thay đổi đáng chú ý khi thanh khoản chậm lại, người mua trở nên thận trọng hơn và nguồn cung dần dịch chuyển sang các khu vực ngoài trung tâm.

Theo báo cáo vừa công bố của JLL, trong 6 tháng đầu năm 2026, kinh tế Hà Nội tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định với GRDP tăng 8,2% so với cùng kỳ năm trước. Thành phố thu hút hơn 3,2 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 8,8%. Hoạt động du lịch cũng khởi sắc khi Hà Nội đón khoảng 4,6 triệu lượt khách quốc tế, tăng 26,8% so với cùng kỳ, tạo động lực cho các lĩnh vực thương mại, bán lẻ và dịch vụ.

Những yếu tố này tiếp tục hỗ trợ thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở.

Đối với căn hộ, hoạt động mở bán vẫn duy trì ổn định trong nửa đầu năm. JLL ghi nhận khoảng 8.100 căn hộ được mở bán chính thức, bên cạnh hàng nghìn căn đang trong giai đoạn tiền mở bán. Trong tổng nguồn cung mới, khoảng 65% thuộc phân khúc cao cấp do các chủ đầu tư lớn như Sun Group và Sunshine Group phát triển.

Nguồn cung cao cấp chiếm tỷ trọng lớn khiến mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng. Giá bán trung bình đạt khoảng 101,5 triệu đồng/m2, tăng hơn 32% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, mức giá cao cũng khiến sức mua có dấu hiệu chững lại.

Theo JLL, tổng lượng căn hộ giao dịch trong quý 2 giảm khoảng 50% so với quý 1. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước bối cảnh giá bán duy trì ở mức cao và chi phí tài chính gia tăng. Một điểm đáng chú ý là nhu cầu đang chuyển dịch rõ hơn từ đầu tư ngắn hạn sang mua để ở.

Ở phân khúc nhà liền thổ, thị trường cũng ghi nhận thanh khoản chậm hơn trong quý 2. Các sản phẩm mở bán mới có vị trí kém hấp dẫn hoặc giá bán cao không còn thu hút mạnh như trước. Giao dịch chủ yếu tập trung vào những sản phẩm đã được giới thiệu từ giai đoạn tiền mở bán tại các khu vực như Đan Phượng, Thường Tín và Bắc Từ Liêm.

Theo JLL, việc nhiều ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua bất động sản từ đầu năm 2026 tiếp tục tạo áp lực lên thị trường. Người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn về tiến độ thanh toán cũng như rủi ro lãi suất, đặc biệt đối với các sản phẩm có giá trị trên 17 tỷ đồng mỗi căn. Những dự án không có chính sách ưu đãi hấp dẫn đang gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng.

Trong khi đó, giá sơ cấp trung bình của nhà liền thổ trong quý 2 giảm xuống khoảng 210 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước.

Metro mở rộng không gian đô thị, nguồn cung nhà ở dần dịch chuyển sang các hành lang mới

Cùng với những biến động về giá bán và thanh khoản, đơn vị nghiên cứu Savills cho rằng thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển dịch rõ nét về không gian phát triển.

Theo đơn vị này, nguồn cung mới trong những năm gần đây không còn tập trung tại khu vực nội đô mà mở rộng sang các địa bàn còn nhiều quỹ đất như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức và Đan Phượng. Đây là những khu vực được hưởng lợi từ quá trình đầu tư hạ tầng và chiến lược mở rộng không gian đô thị của Hà Nội.

Trong khi đó, nguồn cung sơ cấp tại khu vực trung tâm tiếp tục khan hiếm do quỹ đất hạn chế và chi phí phát triển ngày càng cao. Các giao dịch tại nội đô hiện chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, tập trung ở những khu vực đã có hạ tầng hoàn thiện và cộng đồng dân cư ổn định.

Savills nhận định trong quý 2/2026, cả nguồn cung và lượng giao dịch đều có dấu hiệu chững lại do tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn. Tuy nhiên, xu hướng mở rộng thị trường ra các hành lang phát triển phía Bắc, phía Đông và phía Tây của Hà Nội vẫn tiếp tục được duy trì.

Không chỉ Hà Nội, các địa phương lân cận như Bắc Ninh và Hưng Yên cũng đang thu hút sự quan tâm ngày càng lớn của người mua nhà và nhà đầu tư. Khi hệ thống kết nối liên vùng tiếp tục được hoàn thiện, các tỉnh vệ tinh được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn cung nhà ở cho toàn vùng Thủ đô, đồng thời tạo thêm lựa chọn đối với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Theo Savills, động lực quan trọng nhất của quá trình dịch chuyển này là hệ thống hạ tầng giao thông.

Theo quy hoạch, Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm, trong đó các khu vực phía Đông, phía Tây, phía Bắc và phía Nam đảm nhiệm những chức năng đô thị khác nhau. Mô hình này giúp thị trường nhà ở từng bước giảm sự phụ thuộc vào khu vực lõi trung tâm, đồng thời hình thành các khu dân cư mới gắn với trung tâm việc làm, dịch vụ và hệ thống hạ tầng công cộng.

Một dấu mốc đáng chú ý là việc Hà Nội đồng loạt khởi công 5 tuyến metro mới trong tháng 6/2026. Các tuyến đường sắt đô thị số 1, 2, 8, 10 và 14 có tổng chiều dài hơn 300 km, kết nối nhiều đầu mối quan trọng như sân bay Nội Bài, ga Hà Nội, Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh cùng hàng loạt khu đô thị mới. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành các tuyến này vào năm 2030, đồng thời phát triển mạng lưới gồm 18 tuyến metro với tổng chiều dài khoảng 979 km theo quy hoạch giai đoạn 2021-2030.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, việc đồng thời triển khai các tuyến metro cùng định hướng quy hoạch mới đang tạo nền tảng để Hà Nội chuyển từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực nội đô lịch sử sang cấu trúc đô thị đa cực, đa trung tâm. Trong quá trình đó, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành các cực tăng trưởng mới, phân bổ lại dân cư và giảm áp lực cho khu vực trung tâm.

Còn JLL dự báo, trong 6-12 tháng tới, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục đón nguồn cung mới từ nhiều chủ đầu tư lớn như Masterise, MIK, Daewoo E&C, Sunshine và Tân Hoàng Minh. Tuy nhiên, khi nguồn cung ngày càng dồi dào, mức độ cạnh tranh sẽ tăng lên đáng kể.

Ở mặt bằng giá hiện nay, lực cầu được dự báo vẫn chủ yếu đến từ nhóm khách hàng mua để ở thay vì nhà đầu tư. Đồng thời, nguồn cung ngày càng lớn tại các tỉnh vệ tinh như Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng sẽ tạo thêm áp lực cạnh tranh đối với phân khúc nhà liền thổ tại Hà Nội.