Đồng Nai đề xuất hệ số biến động giá đất lên 5 lần, hệ số K sẽ thay đổi ra sao?

UBND TP Đồng Nai đang trình HĐND TP Đồng Nai xem xét ban hành Nghị quyết quy định mức tối đa, tối thiểu của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường về giá đất trên địa bàn thành phố. Đây là quy định nhằm tạo cơ sở pháp lý để điều chỉnh bảng giá đất trong trường hợp giá đất thị trường biến động vượt qua một mức nhất định.

Theo dự thảo nghị quyết, mức tối đa của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường về giá đất được đề xuất là 5,0 lần, trong khi mức tối thiểu là 0,5 lần.

Không phải tăng giá đất 5 lần, mà là thay đổi một thành phần trong hệ số K

Điểm đáng chú ý của đề xuất này nằm ở việc hệ số biến động thị trường về giá đất là một yếu tố tham gia vào quá trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Trước đó, TP Đồng Nai đã ban hành hệ số K cụ thể cho từng nhóm đất, khu vực, vị trí để áp dụng trong các trường hợp liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, hệ số K không phải là một con số cố định mà được xác định dựa trên nhiều yếu tố khác nhau, trong đó có yếu tố phản ánh sự biến động của thị trường.

Vì vậy, quy định mới không thay thế hệ số K hiện hành, mà đặt ra giới hạn cao nhất và thấp nhất cho thành phần biến động thị trường trong quá trình điều chỉnh hệ số này.

Theo dự thảo nghị quyết, phạm vi điều chỉnh là quy định mức tối đa, tối thiểu của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường về giá đất đối với các loại đất trên địa bàn TP Đồng Nai.

Nếu hệ số biến động tăng, hệ số K có thể thay đổi thế nào?

Để dễ hình dung, có thể hiểu hệ số K là một công cụ giúp điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất để làm căn cứ tính toán một số nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Ví dụ, một khu vực có giá đất trong bảng giá đất là 10 triệu đồng/m² và đang áp dụng hệ số K là 1,2 lần.

Khi đó:

10 triệu đồng/m² x 1,2 = 12 triệu đồng/m² là mức giá được xác định theo hệ số điều chỉnh.

Trong trường hợp thị trường biến động mạnh, yếu tố điều chỉnh mức biến động thị trường có thể được xem xét điều chỉnh trong khung cho phép.

Giả định một cách đơn giản rằng việc điều chỉnh này khiến hệ số K tăng từ 1,2 lần lên 6 lần, mức giá tính theo hệ số sẽ thay đổi:

10 triệu đồng/m² x 6 = 60 triệu đồng/m²

Tuy nhiên, đây chỉ là ví dụ minh họa để cho thấy mức độ tác động của hệ số điều chỉnh. Trên thực tế, việc xác định hệ số K không chỉ phụ thuộc vào hệ số điều chỉnh mà còn phụ thuộc vào Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và Hệ số điều chỉnh theo các yếu tố ảnh hưởng đối với các loại đất.

Nói cách khác, con số 5 lần không đồng nghĩa giá đất tại Đồng Nai sẽ tăng ngay 5 lần, mà là mức giới hạn cao nhất của một cấu phần trong quá trình điều chỉnh khi thị trường có biến động lớn.

Vì sao Đồng Nai cần đặt khung biến động giá đất?

Theo UBND TP Đồng Nai, việc xây dựng mức tối đa, tối thiểu cho hệ số biến động thị trường nhằm tránh tình trạng phải thường xuyên điều chỉnh bảng giá đất khi giá đất thị trường chỉ biến động nhỏ trong thời gian ngắn.

Ngược lại, nếu chờ đến khi giá đất thị trường biến động quá lớn mới thực hiện điều chỉnh thì bảng giá đất có thể không còn phù hợp với thực tế.

Do đó, việc quy định sẵn khung giới hạn sẽ giúp cơ quan quản lý có cơ sở xử lý linh hoạt hơn khi hệ số điều chỉnh giá đất tăng hoặc giảm vượt qua một mức nhất định.

Động thái mới trong bối cảnh thị trường Đồng Nai bước vào chu kỳ phát triển lớn

Việc xây dựng khung hệ số biến động giá đất diễn ra trong bối cảnh Đồng Nai đang đứng trước nhiều động lực tăng trưởng mới với hàng loạt dự án hạ tầng quan trọng như sân bay Long Thành, các tuyến giao thông kết nối vùng, các khu công nghiệp và khu đô thị mới.

Những dự án này đang tạo sức hút lớn đối với thị trường bất động sản, đồng thời khiến giá đất tại nhiều khu vực có sự biến động khác nhau.

Trong bối cảnh đó, việc thiết lập khung kiểm soát hệ số biến động giá đất được xem là bước chuẩn bị để địa phương chủ động hơn trong công tác quản lý, cập nhật giá đất và thực hiện các chính sách liên quan đến đất đai.

Theo dự thảo, sau khi được HĐND TP Đồng Nai thông qua, UBND TP Đồng Nai sẽ tổ chức triển khai thực hiện; các cơ quan của HĐND có trách nhiệm giám sát việc thực hiện nghị quyết.