Kỳ 1: Khó khăn từ nguồn vốn Trước bối cảnh lạm phát gia tăng, tài chính luôn đóng vai trò lớn trong sự điều tiết thị trường, trong đó có việc thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

alt

Trước những khó khăn về nguồn vốn, bất động sản đang bị thắt chặt cả nguồn cung lẫn cầu. Ảnh: Nguồn internet

Vừa qua, Chính phủ ra Nghị quyết 11/NQ-CP yêu cầu các bộ ngành Trung ương, các địa phương tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Theo đó Ngân hàng nhà nước (NHNN) đang thể hiện sự “cứng rắn” trong việc cơ cấu lại dòng chảy tín dụng, trong đó tập trung vốn cho sản xuất và hạn chế tối đa vốn cho lĩnh vực phi sản xuất bao gồm: Chứng khoán, bất động sản và tiêu dùng.

Như vậy, khả năng nguồn vốn vay từ các Ngân hàng cho các dự án bất động sản là khó khăn, lãi suất sẽ vẫn ở mức cao, thị trường bất động sản phải “gồng” lên gánh nặng vì thiếu vốn. Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, hiện thị trường có đến 60 – 70 dự án bị đình trệ và rơi vào trạng thái chờ hoặc kéo giãn tiến độ.

Ông Đặng Hoàng Vũ - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thương mại địa ốc Thanh Bình bức xúc nói, “bất động sản Hà Nội rất “nóng sốt” do thiếu minh bạch, trong khi đó bất động sản Tp.HCM gặp rất nhiều khó khăn vì thiếu vốn đầu tư. Nhà đầu tư sẽ đầu tư vào đâu khi bốn kênh đầu tư truyền thống là vàng, đô la, chứng khoán và bất động sản đang bị bóp chặt. Như vậy doanh nghiệp cũng "chết", mà người dân thì "càng chết".

Theo ông Lê Chí Hiếu Chủ tịch HĐQT – TGĐ Công ty Cổ ty Cổ phần phát triển nhà Thủ Đức, trước áp lực thắt chặt tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM buộc phải giảm giá sản phẩm để nhanh chóng xoay dòng vốn. Thậm chí có doanh nghiệp bán sản phẩm thấp hơn giá thành hiện tại. Song, hiện tại giá nhà đất đã rẻ đi rất nhiều nhưng người mua vẫn không thể nào tiếp cận được nguồn tín dụng vì lãi suất cao ngất ngưỡng.

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Vinaland nhận xét, trái ngược với thị trường Hà Nội là đầu tư bất động sản chủ yếu dựa vào nguồn vốn tự có thì đầu tư bất động sản Tp.HCM phụ thuộc phần lớn vào vốn vay ngân hàng. Do đó, trước chính sách thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất cụ thể là bất động sản thì thời gian tới thị trường này phải đối mặt rất nhiều khó khăn. Thiếu hụt về vốn, nhiều doanh nghiệp phải ngừng dự án hoặc nếu vẫn tiếp tục triển khai thì trong tình thế cầm chừng, hết sức khó khăn. Có doanh nghiệp phải chuyển nhượng dự án hoặc liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài,...

Mặt khác, “Thông tư 19 của NHNN đã xếp loại tín dụng kinh doanh bất động sản, nhà ở vào loại hình tín dụng có mức rủi ro cao, từ đó không khuyến khích cho vay kinh doanh bất động sản và nâng lãi suất cho vay với các hoạt động này. Điều này có thể có tác dụng ngược với hệ thống ngân hàng khi bất động sản bị mất tính thanh khoản từ việc thắt chặt tín dụng do các quy định mới đặt ra sẽ gây rủi ro lớn cho các hoạt động tín dụng bất động sản và cho vay có thế chấp khác. Theo các thông tin được công bố thì hiện nay tỷ lệ nợ xấu cho vay bất động sản không cao hơn so với tỷ lệ nợ xấu chung của ngành Ngân hàng. Do đó, cho rằng việc cho vay kinh doanh bất động sản là rủi ro là không rõ cơ sở”. (Tạp chí BĐS Nhà đất Việt Nam)

Như vậy, thị trường bất động sản Tp.HCM có lặp lại thời điểm năm 2008 khi những chính sách vĩ mô siết chặt tín dụng tiền tệ để chống lạm phát được ban hành?

Với mức lãi suất cao lên đến 20%/năm, cộng với mức tăng trưởng tín dụng năm 2011 được khống chế dưới 20%, đặc biệt là cho vay trong lĩnh vực bất động bị hạn chế, điều này cũng sẽ là cản trở cho các chủ đầu tư.

Theo quy định của Nghị định 71, mới bắt đầu thực hiện dự án chủ đầu tư cũng chỉ được phép huy động từ khách hàng ứng trước là 20% sản phẩm dự án, do đó, khoản huy động này cũng không nhiều. Bên cạnh đó là còn bị khống chế thời gian huy động vốn là phải xây xong phần móng thì chủ đầu tư mới được huy động vốn.

Trong khi đó, báo cáo về chiến lược phát triển nhà ở đến 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Bộ Xây dựng, định hướng phát triển đến năm 2020, số m2 nhà ở bình quân trên đầu người là 25m2 với số dân dự kiến là 100 triệu dân. Như vậy, đến năm 2020 chúng ta cần khoảng 2,5tỷ m2 sàn nhà ở, trong khi đó hiện tại có khoảng 1,5 tỷ m2 sàn, trong 10 năm tới Việt Nam cần xây dựng 1 tỷ m2 sàn nhà ở nữa (mỗi năm 100 triệu m2).

Do vậy, trước những động thái trên của ngân hàng, ngành bất động sản năm nay sẽ có khó khăn nhất định, thậm chí có khả năng "bi đát" hơn năm trước. Nhiều doanh nghiệp sẽ phải “gồng lưng” chịu đựng bằng nhiều cách để tháo gỡ khó khăn như liên doanh, liên kết kêu gọi góp vốn, cùng quá thì bán “đứt” dự án.

Tại Tp.HCM, đang có hơn 1.400 dự án đô thị, nhà ở bước vào giai đoạn bung hàng. Tuy nhiên, từ đầu năm 2010 đến nay bất động sản khu vực này đã lâm vào tình trạng ế ẩm, các chủ đầu tư đã phải tìm mọi cách để bán được hàng như: Khuyến mãi, giảm giá, giãn tiến độ thanh toán,…

Trong ngắn hạn, với áp lực lạm phát hiện tại và khả năng tỷ giá, than, điện, xăng dầu tăng giá... thì trong 6 tháng tới, lãi suất ngân hàng chưa thể hạ. Với mức lãi suất 20 - 21%/năm như hiện nay thì cả phía các công ty xây dựng và kinh doanh bất động sản và người có nhu cầu dù muốn cũng đành… bó tay.

Theo các chuyên gia bất động sản phân tích, với những khó khăn về nguồn vốn, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chọn những dự án có hiệu quả để đầu tư, đầu tư có trọng điểm và định hướng đúng. Diễn biến trên thị trường cho thấy các dự án trung lưu, giá thấp đang phù hợp với thị trường vì nhu cầu rất lớn. Các nhà đầu tư nên chuyển hướng vào các dự án căn hộ có giá bán phù hợp với người thu nhập trung bình, thay vì trước đây chỉ nhắm vào các dự án có giá thành cao, cho người giàu.

Các dự án căn hộ giá rẻ, bán nhanh sẽ tăng vòng quay đồng vốn, thu hồi vốn nhanh thay vì vốn bị chôn vào các dự án căn hộ cao cấp... Tuy nhiên giải pháp về lâu dài, các chuyên gia cũng cho rằng cần phải sớm xây dựng hệ thống tài chính phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là hệ thống tài chính cho phát triển nhà ở hoàn chỉnh.

Ông Hiếu cho rằng, để vượt qua khó khăn này, doanh nghiệp phải tìm nguồn lực vốn thay thế thông qua các giải pháp như: Phát hành cổ phiếu, trái phiếu, trái phiếu chuyển đổi, liên doanh với các đơn vị bạn, chọn lọc các danh mục đầu tư,…

Còn theo ông Hoàng việc cần làm một cách hợp lý là nhanh chóng tạo ra các công cụ tài chính và thị trường tài chính thế chấp để kết nối thị trường bất động sản và thị trường tài chính, từ đó tăng tính thanh khoản cho bất động sản và giảm rủi ro cho ngân hàng thay cho việc xiết chặt và nâng lãi suất cho vay bất động sản hiện nay. Ngoài ra, chủ đầu tư nên hạ mức lợi nhuận sản phẩm, đồng thời giảm diện tích căn hộ nhằm kích thích đầu tư.

Theo CafeLand, việc Nhà nước cơ cấu nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản là điều cần thiết. Tuy nhiên, việc điều chỉnh, cơ cấu nguồn vốn cho vay cũng cần phải có khoảng thời gian nhất định, thời điểm thích hợp chứ không thể làm ngay, vì nó sẽ gây sốc cho thị trường và dẫn đến tình trạng đóng băng.

Nên nhớ rằng, tính thanh khoản thị trường bất động sản và thị trường bất động sản cũng có liên quan mật thiết với thanh khoản tín dụng ngân hàng nói chung và tính linh hoạt xoay dòng vốn nhanh của cả nền kinh tế. Khi tính thanh khoản bất động sản giảm cũng có nghĩa là thanh khoản của tất cả các dòng vốn tính dụng trên thị trường cũng giảm theo. Điều tất yếu là nợ xấu gia tăng mạnh, tạo nên rủi ro thanh khoản cho cả hệ thống ngân hàng.

 tag: kho khan cho dn bds, bds kho khan nguon von, that chat tin dung bds

Thu Thảo
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.