Đề xuất bỏ thêm một thủ tục với bất động sản thương mại khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản

Doanh nghiệp kiến nghị cắt giảm thủ tục, mở rộng cơ chế chuyển nhượng dự án

Một trong những kiến nghị nhận được nhiều sự quan tâm là đề xuất bỏ quy định chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý Nhà nước trước khi đưa bất động sản thương mại vào kinh doanh.

Ngày 6/8, tại Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức hội thảo góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023, với sự tham gia của đại diện cơ quan quản lý, doanh nghiệp và các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản.

Tại hội thảo, đại diện Sun Group cho rằng dự thảo luật đã bổ sung quy định yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo cho cơ quan quản lý Nhà nước trước khi đưa vào kinh doanh đối với các sản phẩm bất động sản thương mại là công trình xây dựng và diện tích sàn xây dựng. Theo doanh nghiệp, đây là quy định chưa từng xuất hiện trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, đồng thời chưa phù hợp với chủ trương cải cách và cắt giảm thủ tục hành chính mà Chính phủ đang triển khai.

Toàn cảnh hội thảo

Đại diện Sun Group nhận định việc duy trì thủ tục thông báo đủ điều kiện kinh doanh đối với nhà ở là cần thiết nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua và tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, đối với các sản phẩm bất động sản thương mại, thực tiễn thời gian qua chưa phát sinh những bất cập đủ lớn để phải bổ sung thêm một thủ tục hành chính mới. Nếu quy định này được giữ nguyên, doanh nghiệp sẽ phải thực hiện thêm một bước thủ tục, làm kéo dài thời gian đưa sản phẩm ra thị trường.

Bên cạnh đó, Sun Group cũng đề xuất sửa đổi quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng cho phép các bên được thỏa thuận việc kế thừa và tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại. Theo doanh nghiệp, thay vì bắt buộc bên chuyển nhượng phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng dự án, việc cho phép bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện nghĩa vụ sẽ giúp các thương vụ M&A diễn ra thuận lợi hơn, đồng thời tạo điều kiện xử lý nhanh các dự án đang gặp khó khăn.

Một số doanh nghiệp khác cũng đưa ra nhiều kiến nghị nhằm hoàn thiện dự thảo luật.

Đại diện Công ty Kinh doanh Bất động sản Viglacera đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ quy định về việc ủy quyền ký kết hợp đồng. Theo doanh nghiệp, trong các tập đoàn hoặc tổng công ty có nhiều đơn vị thành viên, việc công ty mẹ ủy quyền cho chi nhánh hoặc đơn vị trực thuộc ký hợp đồng là hoạt động quản trị nội bộ diễn ra phổ biến. Vì vậy, cần bổ sung quy định ngoại lệ để tránh những cách hiểu khác nhau khi áp dụng.

Liên quan đến thủ tục xác nhận đủ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, Viglacera kiến nghị quy định rõ thời hạn phản hồi của cơ quan quản lý. Doanh nghiệp cho rằng nếu quá thời hạn mà cơ quan Nhà nước không có ý kiến thì cần cho phép chủ đầu tư được triển khai kinh doanh nhằm tránh kéo dài tiến độ dự án.

Đối với quy định về bảo lãnh ngân hàng, Viglacera cũng cho rằng nếu bắt buộc tất cả các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đều phải có bảo lãnh ngay từ đầu sẽ làm tăng đáng kể chi phí tài chính. Khoản chi phí này cuối cùng sẽ được tính vào giá bán nhà, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua. Vì vậy, doanh nghiệp đề nghị tiếp tục áp dụng cơ chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, theo đó chỉ thực hiện bảo lãnh khi khách hàng có nhu cầu.

Dự thảo luật cắt giảm 20 điều, bổ sung mã định danh cho từng bất động sản

Thông tin về quá trình sửa đổi luật tại hội thảo, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương với 61 điều, giảm 20 điều so với luật hiện hành.

Theo bà Hằng, việc sửa đổi lần này tập trung vào bốn nhóm nội dung lớn gồm phân cấp, phân quyền; cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục hành chính; tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn; đồng thời thúc đẩy chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản.

Một trong những thay đổi đáng chú ý là việc phân cấp thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh. Song song với đó, dự thảo cũng cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư, kinh doanh nhằm giảm chi phí và thời gian thực hiện thủ tục cho doanh nghiệp.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Để xử lý những vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, dự thảo bổ sung nhiều quy định mới liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng và chuyển nhượng dự án.

Theo đó, phạm vi chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được mở rộng, cho phép chuyển nhượng cả đối với các công trình đã hoàn thành nghiệm thu, đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án đang vướng mắc về thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Đối với các dự án đang thế chấp, dự thảo cũng sửa đổi theo hướng chủ đầu tư không bắt buộc phải giải chấp trước khi chuyển nhượng nếu có văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp. Đồng thời, quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với đất đai được dẫn chiếu sang pháp luật về đầu tư nhằm bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Một điểm mới khác là việc mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh duy nhất trên hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản. Mã định danh này sẽ được sử dụng xuyên suốt vòng đời của tài sản, phục vụ việc quản lý giao dịch, chuyển nhượng và các biến động liên quan. Theo Bộ Xây dựng, cơ sở dữ liệu thống nhất này sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch, hạn chế gian lận và hỗ trợ công tác quản lý thị trường hiệu quả hơn.

Dự thảo cũng bổ sung quy định chuyển nội dung về "nhà ở lưu trú" từ Luật Nhà ở sang Luật Kinh doanh bất động sản; cho phép quỹ phát triển nhà ở địa phương được thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản mà không phải thành lập doanh nghiệp.

Đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, dự thảo đưa trực tiếp vào luật các quy định về tiến độ thanh toán. Cụ thể, số tiền thanh toán lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng; tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không quá 70% giá trị hợp đồng. Đáng chú ý, 5% giá trị hợp đồng còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán hoặc áp dụng hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận và chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua được cấp giấy chứng nhận.

Liên quan đến chính sách dành cho người nước ngoài, dự thảo mở rộng phạm vi mua bất động sản đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW. Theo đó, nhóm đối tượng này được phép mua căn hộ chung cư và căn hộ du lịch, nhưng vẫn không được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 8/2026 và dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026.