Đâu là đáy thực của giá bất động sản?

BĐS ba miền đều mời "giá gốc"

Theo tìm hiểu của PV, thị trường BĐS tại TP.HCM giá chung cư cao cấp liên tục giảm giá, khu vực trung tâm thành phố cũng chỉ trên dưới 20 triệu đồng /m2. Tuy nhiên, dù giá giảm như vậy nhưng sức cầu cũng không có. Các chủ đầu tư trên địa bàn vẫn tiếp tục giảm giá, đàm phán cùng ngân hàng hỗ trợ lãi vay từ 50 - 100% cho người mua nhưng chung cư cao cấp vẫn không hút được sức cầu. Tại Đà Nẵng, một thị trường được coi là mới nổi nhưng làn sóng đầu tư BĐS cũng đang rơi vào cơn thoái trào.

Đáy thực của giá BĐS khi nào chạm vẫn là sự phân vân lớn của nhà đầu tư.

Đơn cử như Dự án chung cư cao cấp Summith, hai mặt biển, diện tích căn hộ từ 49 - 94 m2 /căn, giá từ 18 - 25 triệu đồng/m2, bàn giao nhà vào cuối năm 2012, ngân hàng hỗ trợ 100% lãi vay trong 1 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua. Dự án mở bán từ tháng 3 nhưng đến nay mới bán được những căn trong chương trình khuyến mãi, hết ưu đãi, giao dịch lập tức cũng... đóng băng.

Tại thị trường BĐS Hà Nội, chưa bao giờ các nhà đầu tư nhận được nhiều lời chào mua BĐS giá gốc, giảm giá cùng nhiều chương trình ưu đãi hấp dẫn như hiện nay. Dự án biệt thự nhà vườn Thăng Long- Đại Mỗ (Sàn giao dịch BĐS Thăng Long Invest Group), Dự án Rừng Cọ - Ecopark (phía Đông Hà Nội) giảm giá chung cư 12% nhưng vẫn không thu hút được khách hàng, ngay cả khi chủ đầu tư tuyên bố khuyến mại giảm giá 10% vô thời hạn.

Trước đó, cuối tháng 3/2011, sóng cuối của đất nền Hà Nội kết thúc. Khi đó, làn sóng đầu cơ đất thổ cư cũng như tất cả những gì được gọi là đất đã kéo đến Sóc Sơn, rồi sau đó lại quay sang Đông Anh. Ngược lại, khu vực phía Tây Hà Nội đã không còn thu hút được giới đầu tư nữa. Hiện tượng đóng băng toàn bộ hai phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp ở Hà Nội trong hai tháng qua được các chuyên gia nhận định thị trường BĐS tại đây đang bước vào một giai đoạn dần tàn lụi.

Bao giờ chạm... "đáy"?

Trao đổi với PV, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết: "Đáy" BĐS được hiểu là giá thị trường bằng giá thành sản xuất, nếu giá hạ thấp hơn nữa tức là dưới đáy". Câu hỏi liệu với sự rớt giá như hiện nay, BĐS đã xuống "đáy" chưa thì GS.TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định BĐS chưa tới "đáy". Theo phân tích của GS. TSKH Đặng Hùng Võ: "Tại TP.HCM, một chung cư ở quận mới thành lập, không phải điều kiện thực sự thuận lợi, giá từ 11-13 triệu/m2, thậm chí thấp hơn chút nữa. Nếu chúng ta tính giá thành sản xuất thì chắc chắn vẫn thấp hơn giá này. Và đối với nhà thu nhập thấp, nhà nước còn hỗ trợ đất thì giá thành sản xuất sẽ còn thấp hơn rất nhiều".

Theo đánh giá của một chuyên gia, diện mạo thị trường BĐS luôn luôn phụ thuộc vào quá trình kiềm chế lạm phát như thế nào. Kiềm chế lạm phát bằng việc tác động đến lãi suất ngân hàng, giảm cung tiền ra thị trường nói chung, đặc biệt hãm cung tiền cho thị trường BĐS. Tác động của nó là làm cho thị trường BĐS yếu vốn. Người dân, nhà đầu tư nhỏ lẻ không muốn đầu tư vào BĐS dẫn đến giao dịch chậm. Nhà đầu tư càng khát vốn thì giảm giá tới mức có thể để giải tỏa vốn. "Thời gian tới, giá có thể xuống nhiều hơn. Có chăng, cuối quý III, đầu quý IV thị trường BĐS mới hồi phục", vị chuyên gia này nhận định.

Nói về bức tranh BĐS hiện nay và những nghi ngại BĐS đang rơi xuống "đáy", cũng theo nhận định của chuyên gia trên: "Giá nhà ở đang xuống thấp, thậm chí có người nói tốc độ xuống tương đối đáng kể, vì các giao dịch BĐS thấp, các nhà đầu tư đọng vốn khá nhiều, nhất là TP.HCM, xu hướng giảm rất rõ nét. Thị trường Hà Nội cũng đang thể hiện điều này nhưng không nhiều, vẫn ở mức đứng giá. Tất nhiên, có chỗ giảm như nhà chung cư (mức giảm chưa đáng báo động- PV). Cung của thị trường BĐS Hà Nội vẫn còn rất nhiều, cầu cũng rất lớn vì nhiều người ngoại tỉnh cũng mong muốn có nhà ở Hà Nội. Quy luật BĐS Hà Nội có khác với các tỉnh khác".

Ông Tống Văn Nga, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: "Hiện tượng giảm giá của thị trường BĐS nói chung và BĐS Hà Nội nói riêng chỉ là bước lùi tạm thời và chưa tới "đáy". Theo ông Nga, nhu cầu nhà ở của người dân tại các đô thị trung tâm Hà Nội, TP.HCM còn rất lớn, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ở các tỉnh đối với các trung tâm đô thị cũng nhiều không kém. Khi có điều kiện về tài chính là các đối tượng ở các tỉnh đổ về Hà Nội mua nhà. Vì sức cầu về nhà ở tại Hà Nội từ các địa phương luôn có và rất lớn nên các nhà phát triển thị trường- chủ đầu tư đô thị, người đầu tư- người có tiền, đầu cơ- liên tục mua, bán kiếm lời BĐS ở Hà Nội không ngại ngần đổ tiền đầu tư vào BĐS.