Hiện tại nhiều người đang đặt ra câu hỏi liệu có nên đầu tư vào đất nền hay không? Theo phân tích của chúng tôi, đầu tư vào đất nền hiện nay vẫn an toàn hơn so với các phân khúc nhà để ở khác. Độ an toàn ở đây bao gồm khả năng bảo toàn vốn cao hơn cũng như tính thanh khoản tốt hơn.
Ở thị trường Việt Nam, người dân vẫn có xu hướng thích được nắm giữ những BĐS gắn liền với đất. Mặt khác, dân số ở các đô thị lớn đang gia tăng rất nhanh trong khi quỹ đất thì ngày càng hạn hẹp nên đầu tư vào đất nền vẫn có những hứa hẹn nhất định. Điển hình, trong thời gian thị trường địa ốc khó khăn vừa qua, giá của đất nền hoặc là đứng hoặc là tăng, đặc biệt là ở khu vực phía đông TP.HCM chứ không hề “đổ dốc” như chung cư. Trước thực trạng này, để “xả hàng” nhanh một số chủ đầu tư ở Q.9 và Thủ Đức đã chuyển đổi mục đích xây dựng căn hộ sang mục đích bán đất nền dưới hình thức góp vốn xây dựng.

Có nên đầu tư vào đất nền?

Ở Hà Nội, BĐS khu vực phía tây là nơi biến chuyển nhiều nhất sau khi đường Lê Văn Lương kéo dài hoàn thành. Trong quý đầu năm 2011, giá bán biệt thự và nhà phố ở khu vực này vẫn tiếp tục gia tăng dù giá ở các quận Từ Liêm và Cầu Giấy đang ở mức 6.400 USD/m2, cao nhất Hà Nội. Khu vực Long Biên phía đông Hà Nội cũng tăng giá mạnh khi cầu Vĩnh Tuy đã giảm được lượng lớn giao thông vào TP. Khu vực phía đông của Hà Nội cũng được đánh giá là sẽ sôi động hơn trong thời gian tới với sự giúp sức của một số dự án quy mô khá lớn và cung cấp nhiều tiện ích đang phát triển trong khu vực này. Quý vừa qua giá biệt thự và nhà phố ở đây có tốc độ tăng giá khá nhanh, lần lượt là 20% và 15%

Tuy nhiên, đầu tư vào đất nền và các BĐS để ở gắn liền với đất vẫn tồn tại những rủi ro đặc trưng liên quan đến chính sách kinh tế vĩ mô, chính sách phát triển cơ sở hạ tầng của Nhà nước cũng như của chủ đầu tư và các vấn đề liên quan đến pháp lý. Các dự án đất nền mà các nhà đầu tư nhắm tới thường tập trung ở các quận ven nơi cơ sở hạ tầng đang dần được hoàn thiện và đưa vào hoạt động. Giá đất những nơi này thường thấp hơn những khu đã hoàn thành và cơ sở hạ tầng đang được xây dựng chưa được phản ánh đầy đủ vào giá. Những thông tin không chính xác về tiến độ và phát triển cơ sở hạ tầng có thể làm người đầu tư gánh chịu những khoản lỗ rất lớn. Trong thời điểm hiện tại, khi mà lãi suất lên tới 23 - 24% cho vay BĐS thì dùng vốn vay để đầu tư là một cách đầu tư rất rủi ro vì tính thanh khoản và tốc độ tăng giá của đất nền có xu hướng chậm đi trong thời gian gần đây. Còn về vấn đề pháp lý của các dự án bán quyền sử dụng đất nền hiện khá phức tạp và thị trường đang tồn tại rất nhiều dạng hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh để người đầu tư có thể tham gia đầu tư vào dự án. Ngoài ra, chính sách thuế của nhà nước cũng như việc hạn chế chuyển nhượng những dạng hợp đồng này có thể sẽ tạo nên những rủi ro cho người đầu tư không am hiểu.

Theo chúng tôi, những người đầu tư vào đất nền phải chọn dự án có tính pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư phù hợp với chiến lược đặt ra và phải tuân theo chiến lược đó một cách kỷ luật. Chỉ nên đầu tư vào những khu vực mà mình biết rõ, tránh tình trạng đầu tư theo đám đông. Có như thế khi chính sách hoặc thị trường thay đổi, các nhà đầu tư mới phản ứng được một cách phù hợp và kịp thời. Chất lượng của chủ đầu tư cũng vô cùng quan trọng, ảnh hưởng đến việc thực hiện những cam kết lâu dài đối với dự án. Việc đất nền giảm giá mạnh ở Hà Nội trong vài tuần qua đã phản ánh rõ thực trạng rất nhiều dự án đình trệ kéo dài, không giao nhà, giao đất. Các chủ đầu tư trong một thời gian dài huy động vốn bằng các hợp đồng góp vốn nhưng không hề xây dựng cơ sở hạ tầng, giải tỏa đất chưa xong dẫn đến tình trạng dự án vẫn là những cánh đồng. Giá của các dự án sắp hoàn thành hoặc đã đưa vào sử dụng thì không bị ảnh hưởng nhiều, mặc dù thanh khoản bị tác động không nhỏ.

Thực tế trên cho thấy, giá của đất nền vẫn tăng cục bộ ở những vị trí mà thị trường hi vọng cơ sở hạ tầng có những phát triển vượt bậc. Cụ thể, trong khi ở các khu vực khác giao dịch đất nền rất trầm lắng thì ở Q.2 và Q.9 lại rất sôi động. Chỉ trong quý I/2011, số lượng giao dịch nhà phố và biệt thự ở khu vực này đã chiếm hơn 50% tổng số lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp. Kết nối từ Q.2, Q.9 với trung tâm TP và các tỉnh lân cận sẽ được cải thiện rõ rệt khi hầm Thủ Thiêm thông, đường vành đai trong đưa vào sử dụng và cao tốc Long Thành - Dầu Giây hoàn thành là những động lực để giữ và đẩy giá đất tại khu vực này

Trương An Dương
Trưởng bộ phận Nghiên cứu Chi nhánh TP.HCM, Cty Savills Việt Nam

Theo Xây Dựng
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: 0

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.