Chuyện bong bóng BĐS: Chẳng có gì mà ầm ĩ !

Sóng và lướt sóng

Nhiều chuyên gia cho rằng, từ khi hình thành thị trường BĐS đến nay (khoảng 20 năm) ít nhất cũng đã có vài lần thị trường nổi sóng. Đó là những giai đoạn 2000 - 2001, 2006 - 2007 và gần đây nhất là 2009 - 2010. Những con sóng này mỗi lần xuất hiện là mỗi lần lại đẩy giá BĐS cao gấp 2 - 3 lần. Sau mỗi chu kỳ này là chu kỳ đóng băng và sụt giá. Cá biệt có những khu vực giá BĐS mất đến 50 - 60%. Song dù có giảm thế chứ giảm nữa cũng không thể so sánh nổi với sự tăng giá ở mỗi đỉnh sóng. Nếu xác lập một đồ thị thì giá BĐS luôn luôn là từ một đỉnh này chuyển sang một đỉnh khác cao hơn, chứ chưa bao giờ có biểu đồ đi xuống một cách thê thảm như thị trường chứng khoán.

Lý do thì có nhiều. Việc tăng giá đất tại mỗi thời điểm của chính quyền cũng góp phần tạo nên một đỉnh mới. Đất nước vào thời xây dựng với hàng loạt dự án cũng là một nguyên nhân. Nhưng lớn hơn cả là hệ lụy của sự đầu tư (hay đầu cơ) theo kiểu bầy đàn cũng các chiêu thổi giá, lướt sóng ngoạn mục mà đôi khi của chính các ông chủ lớn (?). Tất cả góp phần tạo nên một tình trạng giá BĐS Việt Nam thực hư lẫn lộn không biết đâu mà lường.

Có bong bóng không?

Chẳng nên quá lo xa như vậy, và cũng chẳng nên vội mừng như mấy tay đầu tư ngoại quốc “chắc như đinh đóng cột” rằng năm 2012 bong bóng BĐS Việt Nam sẽ vỡ và lúc đó chính là thời cơ “Việt Nam tiến”.

Hiện trạng thì rõ, nhưng về bản chất thực sự thì chưa chắc BĐS Việt Nam đã hình thành bong bóng. Có người cho rằng, tại Hà Nội đã bắt đầu xuất hiện bong bóng BĐS. Tính từ năm 1993 (sau giai đoạn đầu đổi mới), Hà Nội đã có một “cơn sốt” (nếu có thể gọi như vậy) về BĐS. Lúc ấy, giá BĐS tại Hà Nội chỉ có lên chứ không có xuống. Khi người ta đòi vài chục cây vàng cho một m2 phố cổ, nhiều người đã tưởng là cao hết cỡ. Nay thì 1m2 phố cổ, gần trung tâm Bờ Hồ đã lên tới cả trăm, trên trăm cây vàng.

Giá BĐS Hà Nội vì thế mà chưa bao giờ đi sát với giá trị thực tế. Một tình trạng “ảo” như vậy đã bao phủ toàn bộ thị trường này gần 30 năm qua và càng ngày càng khó kiểm soát. Song đâu phải vì thế mà Hà Nội đã (hay sẽ) hình thành bong bóng BĐS và có thể vỡ bất kỳ lúc nào. Theo một chuyên gia hàng đầu thì bong bóng này chỉ vỡ khi hội đủ các yếu tố về thu nhập của người dân, tốc độ tăng trưởng kinh tế, chính sách tiền tệ dựa trên nền tảng BĐS và thị trường này chiếm giữ hầu hết các kênh của hệ thống tín dụng ngân hàng. Trong những yếu tố đó thì vấn đề tài chính tiền tệ luôn là quan trọng nhất, bởi nó tác động đến mọi mặt của đời sống xã hội với vai trò gần như quyết định. Đó chính là lý do mà dù có thì bong bóng BĐS Hà Nội cũng không thể vỡ, chí ít là vào lúc này. Tại sao vậy? Tổng số dư nợ cho vay (dù chưa đầy đủ) của BĐS nước ta hiện nay là 235 nghìn tỷ đồng. Dư nợ BĐS Hà Nội chỉ chiếm 20% trong số đó (chưa đến 70 nghìn tỷ đồng). Điều đó chứng tỏ đầu tư, kinh doanh BĐS Hà Nội vẫn thu hút vốn từ bên ngoài là chính, nên nó chẳng mấy ảnh hưởng hoặc bị ảnh hưởng bởi các kênh tài chính ngân hàng. Con số 20% khiêm tốn ấy không thể tạo nên bong bóng BĐS chứ chưa nói gì đến chuyện bong bóng ấy… sắp vỡ.

BĐS Trung Quốc -những nét tương đồng

Giống như Việt Nam, như Hà Nội, BĐS Trung Quốc đã có những bước tăng trưởng khá vội vàng và quyết liệt của những năm đầu thế kỷ XXI. Từ năm 2005, giá nhà đất Trung Quốc liên tục tăng mạnh trên khắp 70 TP. Cũng tương tự như Việt Nam, thời điểm đó Ngân hàng Trung Quốc áp dụng chính sách lãi suất thấp vì vậy dòng tiền trong nước đổ vào BĐS tăng mạnh. Cuộc đầu tư và giới đầu cơ đã tung khoản tiền khổng lồ (với cả dòng tiền nước ngoài) vào thị trường này để chỉ sau 5 năm, giá nhà đất Trung Quốc tăng vọt bởi các chiêu thổi giá và lướt sóng.

Chỉ cần so sánh với năm 2007 thôi thì mặt bằng giá BĐS bình quân ở Trung Quốc đã tăng đến 140 lần. Riêng tại Bắc-Kinh, giá nhà đất tăng gấp 800 lần. Một tỷ lệ tăng trưởng vượt quá xa giá trị thực tế của mức thu nhập trung bình. Tình trạng tương tự này cũng đã diễn ra tại Hà Nội. Mặc dù mức tăng giá BĐS của Hà Nội chưa lên tới độ “khủng khiếp” như ở Bắc Kinh song nó cũng đã vượt quá xa thu nhập trung bình của người ăn lương.

TP Nam Ninh - Trung Quốc. Ảnh: Thùy Linh

Ngày ấy các chuyên gia hàng đầu thế giới rất lo ngại về bong bóng BĐS Trung Quốc và đồng loạt lên tiếng cảnh báo: Cẩn thận kẻo vỡ! Thậm chí Quỹ tiền tệ quốc tế, Ngân hàng thế giới còn đưa ra lời bình: Bong bóng BĐS Trung Quốc sẽ vỡ vào năm… 2010 (!). Và đến tận bây giờ cái bong bóng đáng lo ngại ấy vẫn chưa vỡ.